记者：陈总，您好！首先感谢您在百忙之中接受我们的采访。目前，中国已“驶入”城市化的快车道，如何让中国的城市化和谐前行，是我们每个人必须认真思考的问题。您认为，开发商在城市化进程中应该扮演什么样的角色，承担怎样的责任？

陈顺：改革开放以来，我国城市化的发展速度是同时期世界城市化平均发展速度的3倍左右。但是，我国的城市化率到现在还低于世界平均水平。党的十六大和十七大，都明确提出要提高我国城市化水平。

我认为，加快城市化进程的本质并不是到处出现城市，而是要使全体国民享受现代城市的一切城市化成果并实现生活方式、生活观念、文化教育素质等的转变，即：实现城乡空间的融合发展——产业的融合、就业的融合、环境的融合、文化的融合、社会保障的融合、制度的融合等，以期真正实现城市和农村人民群众的共同富裕、共同发展、共同进步。但是，在城市化进程加快的过程中必然会有大量的农村城镇化，也有大量的农业人口涌入城市，变成城市人口。人口的剧增，势必又引起居住需求的进一步增加。因而在我看来，中国的城市化进程中要集中解决好两方面的问题：

首先是要促进城市经济的可持续，健康发展，这又要依赖于政府、开发商、媒体、专家承担起各自的责任，政府要发挥规划、指导、调控、监管功能，开发商要承担一部分城市运营的责任，媒体和专家要做好舆论引导和监督的作用。

其次，就要解决好民生问题。我们现在城市化水平是43.9%多，未来是60%-80%，这当中会有很多的旧城改造，会有很多的农业人口进入城市，这些都需要提供新的居住空间。

从这个意义上讲，一个负责任的开发商，至少要做好三方面的工作：

首先，勇于承担社会责任，做好城市运营者，这当中不仅是建房子而是“造城市”，开发商应该勇于承担城市运营者的社会责任，要读懂城市规划和城市文化，把城市运营做好。

其次，开发商要有品牌意识，也要有诚信意识，在质量保证的前提下，在建筑材料采用上应多用节能环保的材料，保护环境。

另外，开发商要从社会的经济主体、经济细胞，转变为社会主体、社会细胞，要重视社会责任感，我们的所作所为不仅要对企业负责、对股东负责，而且还要对社会负责，增强企业的社会责任感，争当企业公民。如果把我们的产品做好了，项目开发好了，并且对社会和谐、房价稳定做出我们的贡献，我们一定能推动中国经济的持续发展，促进中国城市化的进程。

记者：您在前面说到，要做一个有责任感的开发商，这在当今地产圈是难能可贵的。毕竟，对不少开发商来说，利益最大化往往是他们开发一个项目的最大动力。请问陈总，您所说的责任感的内涵是什么？又是如何贯穿在项目之中的？

陈顺：我曾经提出“地产革命”和“责任地产”的概念，我理解的责任是：遇到问题，不是你应该怎么样，而是你必须怎么样。我认为一个有责任感的开发商首先是应该想百姓所想，将消费者看到和看不到的地方都做到最好最有价值，敢于承担社会责任。这个“责”就是要对时代负责、对社会负责、对客户负责。

房地产是一个容易让人有成就感的事业，看着房子拔地而起到高楼万丈再到万家灯火，每看到这一切我都会非常欣慰，更感到责任的重大。我一直坚持一个朴实的观念：给老百姓一个放心的房子！我觉得，肉眼能看到的，如墙体、管道等要做好；肉眼看不到的，伴随业主一生的如隔音、保温等，更要做好。

责任感是企业文化的重要组成部分，也是一个品牌发展商应对未来竞争的法宝。在新的政策形势下，负责任的品牌发展商面临更大的挑战和更多的机遇。作为负责任的品牌开发商，我们首先要响应政府的政策号召，坚决贯彻政府的各项政策，顺应时代的潮流;其次，我们要在自身管理和运作上要效益，通过优化管理流程、集团采购等方式控制成本;再次，我们要利用各种机会回报社会。

房地产商应该先承担社会责任，追逐利润可以摆到第二位。2005年春节前夕，北京市副市长要求全北京的房地产开发商，就是卖房卖车，也必须在1月15日前付清民工款。当时我还在北京奥林匹克花园，看到这条新闻，我马上召开公司大会，1月10日前就把这事给落实了。我认为，房地产作为这么复杂的商业行为，不能给社会添麻烦。

记者：在城市化的过程中，将有大量的农村人口进入城市，同时，在进行旧城改造或市政建设时，肯定会涉及到很多人的利益，您认为我们应该如何维护这两类人——农民工和城市低收入者的利益，让他们共享城市化的成果？

陈顺：由于中国是一个有着近14亿人口的大国，每年城镇化率提高超过1%，就意味着有1000多万农民进入城市。农民工是中国城市化的独特产物，是中国城市化的生力军，是城市的建设者、推动者和贡献者。让他们真正融入到城市中去，必将对加速中国城市化发展、构建和谐社会产生积极的推动作用。

在我看来，要维护好他们的利益主要依靠社会保障体系的建立，完善整个社会，特别是低收入阶层的住房、失业、医疗、教育保障体系。同时，作为社会福利的一部分，给低收入家庭提供一定的社会补助。

我认为作为社会保障体系的一部分，廉租房政策值得大力推行，同时在经济适用房的监管力度上也要加强，做到差别消费，保障每个人在社会中和谐、快乐地生活和发展。

记者：据了解，在投身房地产行业前，您一直在政府机关从事人事工作，是什么原因促使您扔掉“金饭碗”，而选择目前工作的呢？当初在进行角色转换时，您遇到的最大困难和挑战是什么？

陈顺：1997年，对我一生来说非常重要，那一年香港回归祖国，我离开工作了12年的北京市政府机关，进入中体产业集团股份有限公司筹备组，参与上市工作，这是我人生舞台中一次重要的角色转变。在此之前，我一直在北京市政府里工作，职业经理人和房地产业对于我来说都是完全崭新的领域。

不知不觉到中体产业11年了，现在我任中体奥林匹克花园管理集团有限公司总裁、中体产业集团股份有限公司副总裁，同时兼任中体奥林匹克花园和盐城奥林匹克花园两个项目的总经理。回想当初，我还清晰记得当时对政府工作的留恋和对企业管理运营的热情和冲动。对我而言，选择离开政府机关，投身企业运营，完全是个人追逐梦想和爱好的一个过程，当然国内经济的高速发展，也强化了我最终做出选择的信心。但是正是这样的工作背景，为我在房地产的发展提供了很大的帮助。

初入这个行业，我也遇到了很多困难，首先我入行比别人晚，2000年才正式进入这个行业，因此我付出的自然要比别人更多。在同行的眼里我俨然是个工作狂，周末的时候，我几乎都是在市场调查中度过，我相信，学好才会赢，多看、多学、多想必能收获更多。

记者：在中国房地产市场上，中体集团可以说是体育地产的“始作俑者”，其在全国各地推出的奥林匹克花园项目都取得了很好的经济和社会效益，您能给我们简单介绍一下中体集团如何将体育和地产结合在一起的？其经营特色和项目特色又是什么？

陈顺：奥林匹克花园品牌创始于1999年的广州奥林匹克花园，历时9年发展，它初步得到消费者、投资者的认同和接受，成功创立了房地产市场中独树一帜的品牌，具有先进的理念和品牌形象的唯一性。目前奥林匹克花园在全国已覆盖了21个省、43个城市，共有53个项目。

在这9年的时间里，奥林匹克花园始终坚持“体育”+“房地产”的“复合地产”的理论，提出了“奥龙计划”及实现连锁发展的构想，并形成了初步连锁的格局，基本完成了全国范围内的点线布局的战略管理方案。奥林匹克花园在全国主要的房地产市场中形成了一定的品牌影响力和市场份额。

奥林匹克花园依托中体产业强大的资源，雄厚的资产实力，取得了中国奥委会的授权，独家在中国范围内的房地产领域使用“奥林匹克花园”名称。

在拥有了独一无二的品牌资源的同时，奥林匹克花园率先提出了国内房地产界首个“连锁特许经营”模式，即由中体输出奥林匹克花园的品牌、管理方法、技术支持和经营模式，加盟者利用自有资金或资源优势，结合奥林匹克花园资源投资盈利的经营模式。在这种模式的运作下，奥林匹克花园的品牌得到了进一步的扩大与增值，同时也使更多的开发企业藉品牌共享的优势得以发展、壮大。通过9年的发展，我们充分地感受到，奥林匹克花园不仅能在北京、上海、广州这些中心城市成功，在全国的省会城市、中等城市、包括二级城市，如常州、泉州这些城市也都能获得成功，这样就更加坚定了我们的信心，使我们看到了奥林匹克这个品牌的力量。

奥林匹克花园是将体育产业与房地产业相结合的新型现代化生活园区，是用先进的策划思维，来实现一个全新的生活理念，尽最大可能创造出一个最适合人居住的生活空间。奥林匹克花园积极倡导健康、科学、文明的生活方式，这种生活的构成不仅包括舒适合理的居住空间、优美的社区环境和完善的生活配套，而且涵盖了以“健康管理”为核心的健康管理服务系统，与社区生活融为一体的体育运动设施以及以奥林匹克精神为内涵的社区文化。因此奥林匹克花园提供给消费者的是双重的满足，并且在竞争力和延伸力方面，明显强于仅以户型、装修、环境和地理位置等为诉求的单一概念产品。

记者：您曾这样说过，“房地产三分之一是宏观经济问题，三分之一是金融问题，三分之一才是自身的问题”。当前，中国的房地产，尤其是房地产价格问题，可以说是处在“风口浪尖”之上，整体而言，您认为中国房地产自身存在哪些问题？

陈顺：从目前来看，我国房地产自身确实存在以下几方面的问题:

第一，市场供需矛盾依然存在。由于宏观调控控制了土地供给，加强了商品房建设的管理，短期内市场供给与强劲需求之间形成一定的反差，导致市场价格上涨，而价格上涨又导致市场投资和投机的增加。反过来，房地产市场的投资和投机，又刺激价格进一步上涨。

第二，价格上涨速度过快，尽管宏观调控政策对抑制房价增幅起到一定的作用，但是去年每个月的上涨幅度都比前一月大，加速状态维持了半年之久。十一月、十二月部分地区商品房价格涨幅有所回落，但依然是高位上涨。应该引起注意的是，由于收入差距的存在，房价增长过快，会使低收入家庭住房的消费能力进一步下降，也可能会扩大没有能力购房的群体。

第三，房地产市场秩序仍然存在一定的问题。目前房地产市场依然存在囤积土地、虚假宣传、违规预售、无证经营、合同诈骗、投机操作、违规建设、隐瞒利税、脱逃税款等问题。个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。

第四，住房保障体系有待完善。为中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供应中的比重比较低，覆盖面比较小，资金来源缺乏制度化保障。廉租房制度在一些城市处于起步阶段，没有建立起住房保障、家庭档案的申请审批制度，经济适用房仍然存在许多需要改进和完善的问题。

第五，投资增速较快，企业资产负债率高，房地产金融风险加大。由于房地产业涉及面宽、联动性强，因此它的带动能力特别强，在国民经济中占有重要的比重，现在房地产业已经是中国国民经济的支柱产业。而房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。同时，房地产金融方面还存在着：土地储备贷款存在隐性风险；个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；以及如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，而存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。

我们可以看出，在以上房地产市场存在的问题中，由于房地产行业自身而引起的问题并不能占到绝对的比重，从更长的发展时期看，宏观经济及金融才是房地产市场更深层次的影响因素，这在中国经济逐渐融入世界经济体，金融波动更剧烈的今天，表现尤其明显。未来的房地产业宏观调控，应该通过利率，财政手段来进行调控。