▲峰会时间：2008年4月21日下午14：30

　　▲峰会地点：北京国际会议中心三层308层

　　▲峰会主持人：综合开发研究院（深圳）主任研究员 李津逵

　　▲峰会嘉宾：

　　中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

　　全国工商联地产商会商业不动产专家会秘书长、清华大学经济学教授 朱凌波

　　建设部政策研究中心城乡规划建设处处长 翟宝辉

　　建设部科技委智能建筑委员会专家组副组长、教授级高工 毛剑瑛

　　北京大学房地产研究所所长、博士 陈国强

　　龙德置地有限公司总经理 王杰

　　中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长、《城市化》执行主编 蔡义鸿

　　安家传媒机构董事长、《安家》杂志总编辑 刘文斌

　　亲爱的朋友们，大家下午好！

　　今天下午我们有一个论坛，论坛的嘉宾大家都非常熟悉，在业界他们都是思想者，他们是思想和智慧非常活跃的人。
现在我们大家一起用热烈的掌声把他们请出来，他们是：

　　中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

　　全国工商联地产商会商业不动产专家会秘书长、清华大学经济学教授 朱凌波

　　建设部政策研究中心城乡规划建设处处长 翟宝辉

　　建设部科技委智能建筑委员会专家组副组长、教授级高工 毛剑瑛

　　北京大学房地产研究所所长、博士 陈国强

　　龙德置地有限公司总经理 王杰

　　中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长、《城市化》执行主编 蔡义鸿

　　安家传媒机构董事长、《安家》杂志总编辑 刘文斌

　　各位，平常这几位如果讲课的话能够一讲半天和两天，他们给听课的人讲很多，这是花蜜。如果是论坛，他们能够一论半个小时给各位的是蜂蜜。今天下午因为大家的在座，他们给大家贡献的是蜂王浆。今天下午第一轮演讲每个人五分钟，大家可以想象五分钟是多么的精彩。

　　我们处在北京的北部，世界看中国，中国看北京，北京看奥运，奥运看奥北。今天，安家传媒机构和《城市化》杂志把大家邀请到一起。在这里，我们关注一下在北京这样一个大城市--一个工商文明的积淀并不深厚、但中国传统的农耕文明积淀非常深厚的城市，城外的这么一个地方--30年前它是农村，20年前叫做城乡接合部，10年前叫卧城，两年前轻轨通了、快轨通了，一年前出现了很多供我们享受颇多的城市综合体。在中国、在北京这样一个巨大的城市中，在城市的发育过程中，我们的政府进行了整体性的规划，虽然很多专家批判、批评它说“你这么不理性的发育，你在‘摊大饼’”，但是，发展到今天它越来越像一个城市了。

　　今天我们探讨两个话题：

　　第一，北京的城市发育是否有可能走出一种独特的模式？

　　第二，在这种发育的过程中间，我们有社会责任的企业可以为我们的社会做什么？

　　就这两个专题各位专家要给大家做精彩的演讲。首先，我们有请今天能够将我们结一个善缘、聚在一起的两位负责人向大家致辞。请大家掌声欢迎我们龙德置地有限公司的总经理王杰先生！

　　【王杰】

　　首先感谢各位专家、各位媒体朋友们，能够在今天聚到这个地方来。今天，由我们企业提供支持，谈一下北京的城市化进程的话题。这个话题非常大，作为企业我们是“大海里的一滴水”，我们在大海里起的作用是“保持大海的海平面不下降”，这是企业的责任。

　　所以，今天我们来这里一个是支持活动；一个是想拿我们的项目做案例交给专家剖析，看看我们奥北区域在“北京的城市化进程”里面起到什么样的作用。“北京城市化进程”这个话题很有意思，也很有意义。以前说城市化进程就是大量的农民进城，怎么解决农民进城所带来的问题。现在，北京城市改造过程中的“农民问题”已逐渐演变成“市民问题”。我们龙德所在的地区就是典型的“城乡结合部”，这个“城乡结合部”在政府搭台、企业唱戏的过程中有很多“城市化”的话题值得研讨和论证。

　　我先给大家提供一些资料，让大家在论证中能获得一些素材。刚才李老师在开场白时提到，北京在30年前、10年前和5年前、2年前的情况，我把它再缩小一点。大家回顾一下奥北地区10年前是什么样的？是农田、是村庄。5年前是什么样呢？如雨后春笋大量房地产开发起来。两年前是什么样呢？是我们奥运基础设施大量投入建设阶段。这样的10年、5年、2年，使得我们奥北地区的城市化建设得到了长足的发展。

　　我要提供的案例是龙德广场，它在奥北核心区域。值得一提的是，它不同于其他项目。大家可以看到，龙德广场在奥北地区起到了填补市场空白的重要作用，它把原来的睡城、卧城变成了一个有血有肉的城市。

　　通常情况下，在房地产开发过程中，大家比较关注自己开发的居住项目的规划和建设，而很少关注配套，尤其是教育配套、医疗配套和商业配套建设--但这些反而是有效补充城市的力量，我们看到了这种市场空缺。我们在想，如何给天通苑、立水桥这些“睡城”注入新鲜血液，让其变成真正的城市，让当地居民不必到城里消费和购物，真正地节省时间成本，提高大家的生活水平。

　　于是，我们在立水桥地区开发了龙德广场。我简单介绍一下龙德广场：龙德广场按照目前的开业面积招商已经超过了50%，现在有家乐福、百安居、翠微百货、万达国际影城、国美等主力店入驻。我们实行了国际性的招商，使得我们这个地区能达到国际化的消费水准。龙德广场现在的开业情况，充分证明了我们在这个项目的区域定位很准确。尤其从家乐福的日销售额上可以表现出来，家乐福以前给自己预测的大卖场日销售额是70万元/天，事实证明，其从开业到现在每天销售额已经超过100万元，远远超过了它的预期。而且远远缩短了它的培育期，原来说培育期是三年，现在培育期没有，已经超过了它的1.5倍到3倍。提供这些数字说明我们做这个商业是因为有这个市场需求，因为被当地的居民所需要，被城市的发展需求所需要。

　　我今天把这个案子交给各位专家，通过我们这个案子、通过天通苑和立水桥地区的发展，来剖析咱们北京地区的“城市化”进程。再次感谢大家的到来，谢谢！

　　【李津逵】

　　这属于“蜂王浆”式的致辞。大家有没有感受到我们这样一个奥北地区正在发生的变化？对企业来说，进早的话颗粒无收，进晚的话排不上队，恰逢其时才能成功。我们王总刚说了一句话：“不要让海平面降低”，多么质朴的一句富有哲理的话啊。

　　现在有请中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长、《城市化》执行主编蔡义鸿先生发言！

　　【蔡义鸿】

中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长、《城市化》执行主编 蔡义鸿

　　谢谢各位专家和媒体朋友们！

　　我是中国国际城市化发展研究战略委员会的代表，简单给大家说一下心里话。今天我们来到这个地方来研讨城市化进程，龙德广场给我们提供了这么好的条件、这么好的氛围，龙德广场也给我们提供了非常好的案例。这是一个经典的案例，为什么呢？因为中国的城市化进程，关系到全球的发展。

　　据测算，我国目前支撑“城市化率”递增一个百分点时，大概有14000万左右的农村人口进城。这个数字给我们中国的老百姓和中国的政府、中国的企业家提供了很多的机会，怎么把握好这个机会？我觉得，龙德广场这个案例给北京的城市化、中国的城市化提供了很好的借鉴和指导意义。

　　我以协办方的身份祝贺今天的“中国城市化进程战略模式研讨峰会”取得圆满成功。谢谢大家！

　　【李津逵】

　　谢谢蔡总。现在开始我们今天的论坛。我们今天是“蜂王浆”式的论坛，每一位专家讲五分钟以后，我们在场的专家可以做一分钟的点评。今天的论坛是非常有趣的论坛，你们随时可以打断主讲者，随时可以提问。他们可以当时回应你，也可以事后回应你。首先有请我们的中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生演讲！

　　【顾云昌】

　　谢谢受邀前来参加这次论坛。国际上讲的是“城市化”，我们叫“城镇化”--这是我们十七大定义的，意思是一样的，指的都是人们从农村向城市聚居的过程，我是这么理解的。

　　这个题目我讲六个字：

　　第一，“城”与“市”。

　　第二，“好”与“差”。

　　第三，“先”与“后”。

　　“城市”，一个“城”，一个“市”。从它的发源来讲首先是“城”，住在里面不能不吃不喝，有吃喝就需要交易，有交易就需要市场，这就是“市”。这是最古老的对原始“城”“市”起源的理解，我们不能把它忘了。也就是说，现代的城市是住人的地方，必须有商业、教育、医疗、文化，当然还需要有产业和就业的地方，还有内外的交通，大体上这几个方面构成了我们的城市概念。但是我们发现，在城市化快速进程的过程中，我们往往忘了城市的基本要素，会出现光是开发区的形式--开发区给人的感觉是晚上零零星星，这种情况在我们中国这几年的发展当中已经存在大量的案例。

　　在这样的情况下，我们如何搞好我们的“城市化”呢？什么样的“城市化”是好的，什么样的“城市化”是差的呢？一个好的“城市化”有两个标准：

　　第一，在快速发展当中应该做到人与人之间的和谐，这与我们讲“和谐社会”是一致的。如果，城市化过程当中一部分人富起来了，另一部分人很穷，这不是好的“城市化”，人与人之间和谐的城市才有活力。

　　第二，人与自然之间的和谐，即在发展当中能够实现可持续发展。什么叫可持续发展呢？什么叫不可持续发展呢？我们现在的人类不是在继承父辈的地球，而是在占用、侵占子孙的地球，对资源、环境进行了深度的开发和利用，造成了资源的浪费和环境的破坏，这样的发展是不可持续发展的，也是不和谐的。

　　所以在城市化过程当中必须做到人与人之间和谐、人与自然之间的和谐。我们必须是环境保护的、资源友好的城市化。

　　我们过去搞计划经济，现在搞市场经济。美国、英国等国先搞市场经济，我们先搞计划经济。现在看来，计划经济和市场经济相比，不是社会制度的问题。我们现在搞社会主义市场经济，也就是说我们正在补市场经济的课，或者说我们回过头来走市场经济的道路。从这点上来讲，我们“城市化”过程中走过回头路和弯路。可能过去我们受苏联模式的影响，更多的强调功能分区，不管是城市大小都是功能分区，要么是富裕区要么是住宅区产生了隔离，所以产生了方庄、产生了亦庄、产生了望京、产生了奥北地区的两个大经济区，大家看到住在这里的人教育不方便、医疗很落后。

　　我们从市场经济的观点来看待城市，使我们的城市更加符合“两个和谐”也需要我们来补课。也就是说，好的城市化模式，我们所有的配套是共同做的，先把这些就业的问题、商业的问题、环境的问题考虑完了再考虑人的问题。我们现在是先住了再说，这是没有办法的办法。我们要考虑住房条件，我们大量的盖房子盖到哪儿呢？回龙观和天通苑。反过头来现在给我们留下很大的发展空间，我们的龙德广场就好象现在的春天里下了一个及时雨，我们老百姓买东西没有地方买，龙德广场来了，给我们房地产找到了很多的商机。从这个意义上讲，我们的案例说明了什么呢？我们房地产在发展过程当中、在布局过程当中有许许多多的空白需要我们填补，我们需要一个好的城市化模式，我们需要一个配套齐全的城市模式，需要人与人之间和谐、人与自然和谐的城市模式。所以我许多更多的房地产开发商关注好的城市化、关注及时雨下到各个社区。

　　谢谢大家！

　　【李津逵】

　　我觉得顾老师不愧是一个思想者、演说家，用了整整五分钟的时间把龙德概括了，而且给我们提出了这么好的愿景。大家可以想一下，先有卧城、然后有城市--城和市。先是不可持续的造成大量的人流，现在变成可持续就地生活、就地办公的地方。好的城市化和差的城市化，先是不好的，但是没有关系我们可以补课。不要批评它“摊大饼”，不要批评它卧城，我们可以补课，历史给我们补课的机会。而且我们企业家都要做“及时雨”，各位专家有什么要点评的呢？

　　【翟宝辉】

建设部政策研究中心城乡规划建设处处长 翟宝辉

　　说的非常好，因为顾老师是学规划的。规划和计划的区别是动态，动态是从生态的角度叫自主调节能力，当出现一个错误的时候可以改正它，当你发现需求的时候可以满足它，生机就来了，所以龙德应该是这样一个选择的结果。

　　【李津逵】

　　你刚才说规划是一个动态的过程，现在都是纸上画画、墙上挂挂是静态的过程，但是在翟总这里变成动态过程了。

　　【朱凌波】

全国工商联地产商会商业不动产专家会秘书长、清华大学经济学教授 朱凌波

　　一个是在中国的一线城市的发展过程中，最早是深圳、广州、上海、北京，深圳当年是一个小渔村依托了香港是城市外扩的现代化城市。大盘时代的做法，包括北京出现了天通苑、回龙观、通州、亦庄等等城市化的模式，实际上我这里有一个二元的问题。就是说农民要进城，市民要出城，追求科技化追求自然一体生活，包括追求物质文明和精神文明，在这种二元化里面我们怎么搞和谐，不仅是社会的结果，也要搞精神层面的结果，这是城市进化进程当中的困境。

　　【李津逵】

　　这个模式也是在动态过程中的。

　　【刘文斌】

安家传媒机构董事长、《安家》杂志总编辑 刘文斌

　　我觉得顾老师讲的给我很大的启发，好的城市化和不好的城市化的概念，这个概念我相信在座的人，我们其中的一些优秀记者一定会很兴奋和很羡慕的。

　　【李津逵】

　　我们有优秀的记者，但是伯乐不常有，再次给我们的伯乐鼓掌。

　　【王杰】

　　其实在这个论点里面，我们作为企业应该说是受益者，是市场稀缺的时候我们抓住了机会，我们是城市化的受益者。在受益之前我们是推动者，我们是冒着市场的风险在推动这个事业。但是城市化进程总归是给城市所有的居民带来了好处。

　　【李津逵】

　　海平面只要不降低就可以带来好处。

　　【蔡义鸿】

　　我感觉今天龙德广场给我们带来了快乐，我相信给天通苑、回龙观包括奥北地区也带来了快乐。

　　【毛剑瑛】

建设部科技委智能建筑委员会专家组副组长、教授级高工 毛剑瑛

　　刚才听顾老师讲“城”“市”，这两个字代表了两个不同的意思。我也联想到龙德广场正好是抓住了市场的机遇，所以我觉得满足了天通苑地区人民的需求，所以它才能办的这么火。说是规划，但是每一个规划都不可能做的这么完整，在建设过程当中不断的修正才能取得最后的成功，大家的满意、住户的满意才是我们开发商最后的成功。

　　【李津逵】

　　毛老师的意思是城市有造的身份，也有生的身份。造的时候不可能那么完美，我们用企业的行为把城市越做越有味道，就好象一壶陈酒越放越美。接下来陈国强博士肯定对这个话题特别有发言权，我们不给他点评机会，直接把他请上讲台。

　　【陈国强】：

北京大学房地产研究所所长、博士 陈国强

　　很高兴参加这样一个会议，并且探讨一个非常有意义的话题。刚才王总非常简短地对龙德项目做了介绍，我自己居住在城市的北部，又在北辰居住。对于北部城市的变化有很多亲身的感受。今天我们探讨“城市化”这个比较有理论价值的话题，我想我们一说到北京城市发展或者说北京的城市化，很自然地会想到一个词“摊大饼”。过去北京城市几十年的发展，“摊大饼”的说法是非常形象的，反映了北京扩张的方式从二环到三环，从四环到五环。这是“城市化”发展的特殊形式，具体到龙德广场这样一个项目，我们可以看到在原有的“摊大饼”的模式之外，企业在做一个非常有意义的探索。

　　我们知道从06年北京市新的城市规划出台之后，有一个“两轴-两带-多中心”这样一个城市总体的发展规划方向。龙德广场它处在我们所说的两轴-两带，南北轴，我们知道长安街是东西轴。从城市的中轴线未来城市的大的规划脉络或者是城市发展大的框架里面，龙德处在南北轴心往北延伸的关键点上。通过龙德项目的成功开发，我想为我们北京城市未来的发展探索非常有意义的方向。在过去摊大饼的模式之外正在进行具体项目的开发运营，在摸索或者是探讨一种新的城市发展模式或者是方式。

　　也就是说，在东西轴线上增加城市聚集资源的一个点，通过这个点的带动对于整个区域价值的提升。现在我们已经初步的感受到它的真正价值在未来十年、二十年这样更长的时间里面，会更加充分的体现出来。我想这个是我们观察龙德项目对于城市发展、城市扩张的模式上面，是一个非常好的观察点。

　　刚才前面的嘉宾也谈到北京的城市化发展或者说北京的房地产发展里面有一个非常重要的现象，也就是“卧城”现象。特别是北方地区的天通苑和回龙观，可能是北京地区“卧城”现象非常有特别的地方。龙德广场恰恰处在天通苑这个社区，我们知道过去天通苑在三五年之前，过去由于“睡城”特殊的规划导致或者说在过去形成了特殊的现象。大家知道过去的交通拥堵、商业、教育、医疗等等配套的欠缺。我想对于居住在天通苑地区的居民来说，应该说生活品质、生活质量，生活成本是非常高昂的。由于龙德广场的出现，由于龙德广场对于未来商业很好的保护，可以说对于北部区域最具生活质量的改善，改变整个北部商业城市的价值。我想这些方面已经非常明显的体现出来了，对于为过去而出现的“卧城”现象，这样的一个项目实际上给我们提供了非常好的探讨或者说来观察未来“卧城”现象，有没有可能通过适当的方式对它进行纠偏或者是补课，顾会长刚才已经提到是一种“补课”的方式。我想从这两个角度可以为我们提供非常好的探讨这些问题的案例，我简单说这些。

　　【李津逵】

　　谢谢陈博士，陈博士节省了时间，陈博士的发言中间讲到了纠偏和补课。政府走在片面，大家跟在后面，这个模式有一个潜在的词叫“PPP”，这是西方近20年来“新公共管理运动”中讲的，政府与民营机构的合作。这个合作是政府先出一招，这个招可能稍微有点偏，企业再出一招就把它圆了。我们谢谢陈博士！

　　既然讲城市规划，咱们这里坐着城乡规划处处长，刚才大家的这些想法到底怎么样呢？等到翟博士讲完以后一起点评，我们掌声欢迎翟博士！

　　【翟宝辉】

　　感谢大家给我这个机会，我想有这么几个关健词或许要多提一下，因为今天我们的题目是“城市化”。我的PPT做的更多的是“郊区化”，郊区化和城市化之间是什么样的关系，现在奥北地区的现象和美国当年有没有关联呢？到底是实践出真知，还是刚才我们主持人说的墙上挂挂规划出真知呢？到底“全心全意为人民服务”过时了没有呢？是市场更有效率，还是市长更有效率呢？大家可以看到城市的发展轨迹，按照这个讲城市的发展轨迹是有动力、有制动力双方共同产生的结果使这个城市发展。

　　前面讲到了城市的概念、城市化的概念，我想在城市化里面有质量的概念，“质”和“量”是双向的。现在城市化用十七大最经典的话来讲应该叫“公共服务均等化”，大家把这个概念延伸到城市化过程中。也就是说城市基础设施的均等化，如果这天到来的时候，我们没有必要把农民移到城里，也没有必要把我们这些城里人赶到乡下去。除了其他的需要，比如说旅游的需要，我需要换一个位置需要体验一下那里的乡土人情，去种种地。美国公共基础设施已经遍布城乡，他打一个电话把水电气所有的东西都可以接通，没有必要像现在我们搞13亿人的大挪移。所以当时在开发区整治的时候我讲，如果要在短时间内把它变成耕地，那么你就把基础设施种地了。回过头来你15年再把基础设施变成耕地，我们两次的投入是极大的。

　　我们看看郊区化的动力是什么？制动力是什么呢？我们简单地说，现在我们看到北京市的情况，在上一期城市规划的时候希望通过政府的手把人迁出去、把工业迁出去。我们把工厂确实迁出去了，但是我们的GDP没有迁出去。那个时候大家提出什么概念呢？在北京要建14个卫星城，卫星城就是把工业分出去、把人分出去。因为这种结构没有出来，这次修编的时候又提出新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)的概念，实际上叫换汤不换药。但是刚才说了房地产商也好、政府规划也好、老百姓的需求也好，最后给晋城一个修正的机会。目前看，现在我们走的像奥北地区，虽然那个时候功能有偏执，现在功能已经补上来了。比如说教育，它是那个节点上最有吸引力的地方，所以育新校区吸引了那么多人。现在我们有龙德置业有这么一个广场出来，它会从卧城变成生活之城的功能。

　　所以北京还在这个过程中间，因为北京这次修编我是参与者之一，我做空间发展战略研究。当时我们研究的结果里面，这个城市虽然有这么两带、多中心，但是带是带不能连起来，也不能像块那样串起来，中间要有孔隙。就像霍华德做的花园城一样，有便捷交通连起来，我们逐渐在取代小轿车的模式。包括现在的轻轨和快轨、地铁都可以通起来是这样的情况。我们到底能不能成为一个模式呢？我觉得任何一个探索都可以成为模式，因为这个模式是基于中国、是基于社会文化背景而产生的。比如说我们借美国人的、苏联人的、日本人的都可以借过来。但是放在那里大家发现我又做错了，那个时候我们只好找机会改过。

　　（PPT）这是美国的城市形态比我们的距离要远多了，它可能在250公里左右的郊区聚居区，它有提供其他就业的机会。所以在扇面之外的人几乎不要来城里，他就可以满足工作和生活，实际上现在我们也可以做到这样的局面。

　　（PPT）这是我刚才讲的北京在1992年和2001年的GDP，这十年基本上没有太大的变化。这是北京市的绿色隔离带当时是两个，现在用的差不多了。因为我们在调研的时候发现，主持人刚才已经说了规划带队的来了，马上告诉我你跟北京市规委有没有什么关系，给我们村里搞点资料，因为村长想把这个地变成房地产。右边是热岛分布情况，这是用地的控制与非控制，蓝色的是合法的，其他的颜色是不合法的。这是我们的交通情况，这是我们在做课题研究的时候，带给它的生态威胁全部表现出来了。这是现在北京市搞的线点区规划，要把可以建设的不可以建设的，可以建设里面哪些还不可以建设的分清楚。实在不行了，北京还有招，我们调了五次北京行政区域，下次不行的话把河北和天津也划进来。

　　【朱凌波】

　　李老师主持的像电视上的“大专辩论赛”，搞的我们参加这次会议很紧张（笑）。实际上我就想说一句话，我们追求城市化进程，改革开放30年最后给我们带来什么样的生活方式和生活质量呢？我觉得刚才两位提到无论从模式和理念上，包括从龙德广场作为城市外扩、郊区化过程中，作为一个新的生活方式它是一站式，我们叫MALL综合体的作用，就是这个综合体在激活新城区的过程中可能起到了关键作用。

　　【顾云昌】

　　总书记在博鳌论坛上有一句话我听了感受颇多，他说：“世界上没有放之四海而皆准的发展模式”，中国有自己的发展模式，中国的城市化也有中国城市化的模式，我们最后要探讨。刚才说摊大饼不行，我们包饺子可以行吗？韭菜馅饺子、三鲜饺子、荠菜饺子也可以，这就是我们城市化发展模式的探索。

　　【刘文斌】

　　我理解他认为龙德广场是给旷日持久的卧城现象解决了，尤其是你的材料对外省份非常好。我的结论是，学者的功能只要认真做事一定可以成，我刚才听你讲城市郊区化等于郊区城市化是一样的，这是我个人的理解。谢谢！

　　【李津逵】

　　我也有一个感觉，今天见到翟处长，让我眼前一亮，我们中国太需要这样的博士了，他是没有白白浪费中华人民共和国高校资源的人。

　　【王杰】

　　刚才两位博士在演讲过程当中都提到了一个关健词“市场”和“市长”，作为开发商我们是商人，我们非常尊重市场这个规律。在座的都是专家和业内媒体的朋友，07年北京商业地产的放量是400万平方米，哪些是有效的呢？大家心中有数。为什么有效？为什么无效呢？提供一个经验，龙德广场有这么四句话：“抓住商机、准确定位、科学布局、坚定不移”，在执行的过程中一定要坚定不移，谢谢大家！

　　【蔡义鸿】

　　第一，规划应该是在一张空白的纸张上画画，企业怎么在规划里面找到商机呢？我相信我们中国的企业家在中国的城市化进程中，应该在我们的规划里面找到更多的商机。

　　第二，企业家里面怎样承担更大的社会责任呢？我觉得龙德给我们提供了一个模式，这个模式就像顾会长讲的，它是一个“饺子”的模式它是千变万化的，我们企业家也有很多社会责任的表现模式。

　　【毛剑瑛】

　　我们今天讨论的问题以及龙德广场成功的案例，所有这一切都体现了中国特色。

　　【陈国强】

　　刚才我回到顾会长前面谈的话题，实际上他提出了一个非常好的概念。我们探讨城市化有好的城市化和不好的城市化，我觉得这个问题提出来对我们非常有探讨价值，什么样是好的城市化呢？我的理解应该是可以持续的符合我们中国国情，或者是符合我们北京市市情的，也可以符合人和自然可持续发展这才是好的城市化发展道路或者是城市化发展模式。

　　【李津逵】

　　上一节我们讲了在中国城市化背景下的奥北模式，大家已经感觉到一种思维的按摩、灵魂的热身。毛剑瑛老师是我清华的老学长学府五斗，她要讲《中国特色下城市规划的发育》。朱凌波老师他是全国房地产商会商业地产分会秘书长，大家也一定很想听他的演讲，现在我们先茶歇十分钟。现在请朱凌波老师开讲！

　　【朱凌波】

　　今天非常高兴，李老师我们是老朋友了。今天的场景让我回到当年合作的情景，当年清华大学与哈佛大学挂了城市运营商的培训班，李老师作为培训班的总教练，这个班集合了中国所有开发商老板级别的人。今天这样一个场合看到老朋友非常高兴，城市化这个题目太大了，我回到龙德广场这个点，我谈一个聚焦性的话题。城市综合体对城市郊区化的带动作用，城市综合体三种形态：酒店、公寓、写字楼、住宅等等，包括中国的三线城市，很多地级市综合体做到40万到50万，一种是旧城市改造中心区的层面，龙德广场是城市郊区化或者是新城区的综合体。

　　大家知道中国的城市化进程面临两难的困境：

　　第一，很多一线城市，一个城市传统的老的发展，因为他们收入水平被迁到郊区去。而来自城市外面有财富、权利高端的人群变成城市中心人群。

　　第二，郊区化跟城市化的方向，一种是城市的中心区的人口到郊区化生活。再一个是农民进城，这种二元化带来中国城市化很多问题，我在回龙观住了很多年，我一直没有感觉是住在城市里面，我一直感觉是住在城乡结合部。到处都是摩托，所有的道路破烂不堪。尽管住宅是高密度比天通苑还好一点，天通苑是高层的。

　　我记得前面有一个调查，在北京人们生活最主要的是交通，我们每天从回龙观出来都是最头疼的事情。都是在一个鸡肠子里面集聚了无数的车辆。最后我想一个问题，我们追求城市化我们到底要什么呢？改革开放30年我们在追求财富、追求地位。但是今天留给我们精神的困扰它不仅是一个固化的问题，实际上它有综合时尚生活品位的问题，我想还有一个很重要的元素就是要传统、自然、文化的积淀。包括精神和物质找到一个很好的和谐，我们说的物质文明和精神文明实际上是社会学层面。我们今天的人面临一个很重要的问题，发达国家的城市化进程最后带来的精神困境，有西皮式的现象。永远在路上在追求物质的过程中面临精神的困境和宗教的困境。我们这代人包括下一代人，我们不但透支了生态、透支了能源，透支了对大自然生活美好的愿望，同时也是我们精神面临的困境。
　　中国的城市化进程仅仅是初级的，我去年到日本考察，60年代人吸烟的概率很高达到60%。但是到今天吸烟率降低了，但是自杀率大大提高了。人们怎么在追求生命的方向、追求物质、追求都市化找到平衡呢？我们现在可能是一个初级阶段，首先解决物质层面和社会学层面。郊区化带来大盘时代、卧城时代，使人们极大的降低了生活的品位。实际上我们追求都市化有很多元素跟城市综合元素是配套的，它是工作、生活、商业、教育、娱乐、休闲、自然能够达到综合一体。
　　在城市化外扩的过程中，包括一个新城区的组建、人口的、年龄的、性别的、文化的怎么形成一个新城区的文化呢？这里首先要解决物质文明的问题。在城市化过程当中我想城市问题解决了这样一个问题，按照我们商业地产它是购物、休闲、教育、娱乐、运动、旅游于一体的，人们在工作之余可以找到夜生活、周末生活、假生活综合的场所，使你的高度的压力得到一个很好的缓解。在回归现代文明、回归自然、回归家庭休闲的过程中，你重新变成你自己，变成一个健康的人、变成一个健康的生活方式。
　　我想在中国的城市化进程中城市综合体在带动郊区化起着重要的作用，它为什么解决这个问题呢？实际上我们在追求城市化的过程，在外扩城市的过程中。尤其是城市进程的城市化里面，希望城市综合体不仅是作为一个商业形态，还要作为一种生活方式、文化精神方式，能够对中国人民追求现代化、物质化、城市化的过程中能找到更平衡、更和谐、更现代的生活方式。

　　谢谢大家！

　　【李津逵】

　　最好的演讲就像看京剧一样要叫好，现在我们掌声欢迎毛老师给我们演讲！

　　【毛剑瑛】

　　很高兴今天有机会来参加城市进程战略模式研讨会，应该说以上专家都是搞城市化进程研究的。我是做智能化的，但是这里面有没有结合点呢？我觉得也有结合点。因为智能化技术可以跟房地产的价值结合起来，所以我觉得还是有结合点的。他们是上层建筑，我一辈子搞技术，我可以从不同的角度提出观点，从自身的经验来谈谈自己的看法。

　　第一，龙德广场公司的人太智慧了，他们抓住了非常好的机遇。为什么这么说呢？因为王总谈到商场的运营情况，家乐福进去以后连培育期都没有一下子可以跃升，原来计划每天销售额是70万，这样的商场在很多地区是很少的。我在万柳地区，那里的Shopping Mall也培育了很长时间。

　　第二，规划太重要了，天通苑的人“受罪”时间太长了。这么多年他们路不通，这么多年睡城。我的朋友买了房子最后还得到城里面睡觉，路堵得孩子没有办法上学，买了房子也得空着。最后借着北京奥运的东风，应该说奥北地区的人民享福了，道路也改善了，五号线开通了。我觉得龙德广场他们及时抓住了这个机遇，机遇和挑战是并存的，他们在这个挑战中抓住了机遇得到了很好的经济利益，也可以造福于天通苑这个地方的住户，这是一个非常好的事情。

　　第三，智能化和建筑房地产以及城市进程的关系，智能化本身是高科技技术，集中了计算机控制、网络等等，为住户提供一个方便、快捷、安全、高效的生活基础环境，这也是城市规划中不可缺少的一部分。

　　我们在会前交流的时候，龙德广场也提到节能减排是国家提出来建立友好型社会、资源节约型社会的大政方针。节能减排有利于我们这代人，也更有利与我们子孙后代，因为人类只有这一个地球，这是非常大的事情。他们在土建的过程中采取了清水混凝土的方式，这样又节约了资料、又节约了时间、又增加了空间，这本身是一个节能很好的表现。

　　但是按国外的统计或者是从我们国内的统计看，建筑本身是耐用的商品，它不是用几年就没有了。所以在它整个生命周期的成本里面，应该说建设的成本和规划的成本只占了25%。其他的75%都是在运营的成本里面，龙德广场在设备的选择上精心挑选节能设备，比如说大家也可以看到电梯有的人时候快，没有人的时候慢，没有人的时候就停掉，这样节省了能源。能源跟社会有什么关系呢？减少能源就少增加排放，减少排放对我们的生态有很大的好处。

　　现在我们国家提出来要建立和谐社会，和谐社会是人与自然的和谐、人与人之间的和谐，这里讲到节能减排是非常统一的一体。在它们今后运营的过程中，我希望龙德广场应该加强经济管理、做到多人、少人空调可以少开或者不开。这样对商业界来讲节省一分钱成本他们可以多增加一分钱的收入，这是非常重要的事情跟其他的建筑也完全一样。

　　规划究竟重要不重要呢？我觉得作为一个城市化的过程里面，当然这都是中国特色，一百万人的居住区在国外都是中等城市。人家两万人、几万人都是一个TOWN，我们中国包括了这么多人，这里实际上是一个住宅区，也是一个小城镇。我觉得小城镇的规划是非常好的，如果规划好了这些人第一批进去的时候不至于这么受罪。但是规划是省钱还是费钱呢？我认为规划总体是省钱的，我到美国参观西部地区的时候101国道，导游问我们是什么时候修的？我们看起来很新，他们在修建的过程当中把水、电、气、管都接过去了。总体来说规划开头我们可能多花一点钱，第一次投资稍微大一点。但是时间长下来它是省钱的，我举这个例子想说明城市进程的战略过程中，我觉得把规划放在最重要的地位，这样的话才能使居住的人从开头到最后都能够得益。

　　今天讲龙德广场他们抓住了非常好的机遇，中国特色不可能挑三挑四，这样的话总埋怨什么事也做不成。我们再建新城的时候，我觉得应该把规划放在最前面，这样的话从人力、物力和环境方面都将给国家带来最大的好处。

　　谢谢大家！

　　【李津逵】

　　谢谢毛老师！毛老师讲到了规划是重要的，但是我们要允许我们的政府规划失误，我们要允许我们的政府规划继续失误。因为我们有这样好的企业家，他可以在失误中抓住机遇，我们严重的支持他们抓住机遇。

　　【翟宝辉】

　　前面两位老师说的特别好，我想刚才说到精神困境的问题。中国经济发展到今天这个时候，应该说已经到了一个阶段。过去我们可以看到叫双期，一个是经济快速发展期，还有一个是危机凸显期。这是从国际、国内实践的大背景中总结出来的，放到这里也是一样的，所以这才是真正的放之四海而皆准的东西。

　　毛老师刚才说您一直是搞智能化的，智能化对人的关怀已经到了无微不至的方面。所以从这个意义上讲，无论是开发商、规划者、政府这是关注民生的体现。最大的方面是对残疾人、对行动不便这些人的关注。再大的方面是落实节能减排，关注环境、关注人与人之间、人与自然之间的和谐。

　　我还是想回到机会上，刚才说王总抓住了机会跟主持人所说的也许有点关系，但是和规划的关系也很大，为什么关系很大呢？咱们两百万人左右的社区原来叫旧村改造。后来因为奥运这个因素来了，一下子就变成了现在普遍发展的大社区。你还要调整，它不是北京社会规划局管的，更不是建设部管的。所以如果这变的话，它的设施配套就不一样了。原来的旧村改造，我想可能给大家修修上水、修条马路、村的两头搞两个公共厕所差不多够了。但是一个三十万的社区就不一样了，那就是一个中等城市了。两百万人的大社区是一个大城市，现在中国人的标准也是大城市，我们一百万人以上就是大城市了。

　　所以，正是因为规划的管理动态的过程、调试的过程才创造了机会。前面我提到全心全意为人民服务是王总那边搞了一批人，他们在研究人们需要什么服务，我去追求这个服务，抓住这个服务服务人民。所以全心全意为人民服务，不管是毛泽东宣传的我们这代人为共产党奋斗，也包括为人民币奋斗一下。

　　【顾云昌】

　　毛老师刚才讲的题目是关于节约的问题，一个好的城市化必须是节约的城市化。无论是从规划，还是从布局，以及从今后的生活方式都应该是这样的。现在中国资源节约环境友好型城市是我们的国策，对于我们城市规划在房地产开发过程当中如何贯彻执行呢？我觉得应该引起我们足够的重视，我们过去在这方面的重视是很不够的。

　　【刘文斌】

　　朱凌波先生的讲是慷慨激昂，都有一个共同点，我归纳是一句话，建筑不只是冰冷的钢筋水泥的机器，同时让它闪耀着明星光环的光辉。

　　【王杰】

　　刚才朱秘书长提到“城市综合体”，我们龙德广场离朱秘书长提的三个业态是以上商业、公寓、写字楼、酒店，我们这里面是商业和公寓。但是在奥北地区确实是起着城市综合体的作用，因为我们这个商业在宣传的时候提到“奥北首席商业中心”。这个商业里面不光包括人们需求上购物，更有朱秘书长所说的商业方式、文化方式和精神方式。

　　从朱秘书高度概括和总结上，我体会到我们做了什么呢？其实我们还没有上升到这么高的高度，现在反过来看我们做了一件伟大的事业，上升到文化方式，我们有纸老虎图书城、有KTV、有电影院，还有很多休闲的溜冰场和健身房文化方式。起码解决了天通苑人们回家不只是睡觉，有很好的精神满足。

　　刚才毛老师提到在节能减排的过程中，我觉得龙德广场在这个区域的定位和实施，为天通苑的居民、为周边的居民、为立水桥的居民做到了很好的节能。起码你不用开车到市里面，到王府井、到东单都才能解决的业态在家门口解决了，真正做到了一站式消费方式，不是购物方式。你可能什么东西都没有拿回来，看了电影了、溜了冰了，卡拉OK，你什么都没有拿回来但是获得了精神上的满足。

　　刚才毛老师说从节能减排的角度出发，我是这样理解的，我们用了很多技术来解决我们以后运营成本，这也是为社会做贡献，我们尽量考虑用少的成本投入来解决能源的消耗。谢谢大家！

　　【蔡义鸿】

　　我是这么理解朱老师和毛老师的发言，进程的过程我感觉目前的概念是给政府的权利和责任。一个商业的形成或者是一个综合体的形成需要几个要素：

　　第一，人口。天通苑刚好这个地方的人口已经形成基础。

　　第二，交通、文化、娱乐、医疗基础设施。我们下一步做的哪一个医疗机构、哪一个商业运作比较好的话，我当过医生也曾经跟王总说过这个事，应该在奥北地区开一个医院，它的生意一定非常好。

　　第三，商业地产需要人和地域，大家都希望商业来它得到人和。把人和通了、地理位置也很好，我觉得这两个决定了龙德置地的眼光，它的眼光使商家获利是毫无疑问的。

　　第四，我认为政府的社会责任应该放在第一位，政府不能把社会责任丢了，这是政府和企业之间的社会责任。

　　第五，企业还需要有一个胆识，龙德广场在做这个事情的时候有一个胆识。他们在决策的时候，他们看到这个地方有这样一个机会，他们的利益已经最大化了，我觉得它的获利眼光和决策胆识达到了第一个目的，我觉得这个获益是合情合理的，而且他解决了当地老百姓的生活问题、文化休闲问题，我觉得这是里面有的成份。

　　结合毛老师讲的关于社会责任问题，节能减排是国家反复倡导的。包括我们在规划的时候，怎么样把土地的价值利用到最大化，我觉得毛老师讲的规划很重要。政府的第一个责任应该是在这个地方，第二个责任是节能减排。刚才王总讲了一句话，他用减轻商家的经营成本来做节能减排，我觉得把商家的利益结合这里面，这是非常有前瞻性的。

　　【毛剑瑛】

　　回龙观地区在策划一个北大国际医院，那是真正的三甲，整个面积大概是22万平方米，正在规划之中。回龙观和天通苑一条路就通过去，这是很方便的。

　　【李津逵】

　　如果是30万人的大社区要建一个医院恐怕也得是20万平方米的医院。

　　【陈国强】

　　奥北医疗设施方面的商机，现在在北西郊附近有一家三甲医院，今年上半年已经投入运营了。我想这个也印证刚才主持人听到的，我们在城市发展过程当中看到太多的阶段性失误或者是局部失误的状态。恰恰是这种阶段性的失误或者是局部失误，给我们很多有眼光、有智慧、有运营能力的企业提供发展的商机。

　　我想我们从王总龙德广场的项目上，我们看到这么一种案例。也就是说企业在过去政府区域发展、区域规划方面的失误给企业创造了机会，我们希望将来有更多有责任感、有眼光、有资源整合能力、有项目运营能力的企业提供更多这方面的案例。

　　【顾云昌】

　　刚才讲到了摊大饼和包饺子，我从“饺子”再说一点。刚才刘总说了生活方式的问题，我们是造城、造势。作为一个个体人来说他的生活空间是有限的，我们在比较有限的生活里面创造一种更新的生活，这是现在所谈的问题。

　　一个是在“大饼”的环境里面，一个是在“饺子”的环境里面，我认为这个饺子什么都要有，要有蔬菜、有肉、要酱油、要盐、要味精什么都要有，我们恰恰缺少这个，但是龙德广场恰恰加了这样一个调料。当然人的生活除了方便、舒适、和谐外，是丰富多彩的，是多种多样的，也是五彩缤纷的。既要有生活，也需要第二产业、第三产业，也需要生活、生产、生态。

　　在这个过程当中我们如何把握好呢？我觉得这给我们提出了一个问题，朱凌波是搞商业地产的？你刚才讲是一场春雨，但是我觉得有不该下雪的地方下雪了，规模不该那么大的大了，不该泛滥的地方也泛滥了，我们真正大的节约是这样的节约，现在最大的问题是项目决策的失误。所以我们在房地产开发当中、在城市布局当中更要注意这样的问题，使我们真正做到资源节约、环境友好。

　　谢谢大家！

　　【李津逵】

　　谢谢顾老师！他讲到最大的浪费是项目决策的浪费。

　　【媒体提问一】

　　大家好，我是京华时报的记者。我想问顾会长一个问题，在中国城市化进程的过程当中，一个非常突出的表现是出现了多个中心，包括我们的规划也是这样的，在未来的发展当中，你认为形成诸多区域中心和城市中心，两个中心的关系是什么样的呢？

　　【顾云昌】

　　看来多中心或者是城市群，都是我们在全世界城市化、模式化当中的一种方式，摊大饼的模式肯定是不行的，北京也是这样的，北京已经提出了几个中心。比如说亦庄、顺义等等几个中心，上海提出了三城九镇或者是一城九镇都是这样的做法，并不是说这种中心定了以后以后就不变了，它是动态的。北京对城市的思考是不断的变化的，没有一成不变的变化，世界上没有放之四海而皆准的发展模式，也没有一成不变的发展模式。

　　【李津逵】

　　上海的一城九镇，有的镇是三万人，大家想想一千多万的人口大城市在旁边加一个三万人的社区，那是中心吗？不是。

　　【媒体提问二】

　　大家好，我来自安家传媒。我想问翟处长一个问题，你如何看待在城市化进程中政府和企业的关系呢？

　　【李津逵】

　　如果没有企业家进入，没有农民的参与，我们会走一条像当年国家工业化一样悲惨的国家城市化道路。

　　【翟宝辉】

　　其实刚才大家在发言中已经提到了市长和市场的关系，因为我们的企业要提供产品和服务，满足追求利润的需求。而市长本来应该是提到一个市场没有办法做到公正那一部分或者是效率不够高的那一部分来弥补。过去我们走的一条路是什么呢？我们市长替代了市场而做决定，这样的话很容易出问题。

　　我们可以根据龙德的例子看出来，它做的时候在想我如何节约一分钱，我如何挣到更多的钱。所以他把所有的需求、所有的人、所有项目的相关者都研究一边，而市长在决策的时候未必。我们知道市长决策的时候往往找几个人过来，可能有形势上有决策科学化的程序，最后也是拍脑袋。

　　现在真正决策的那个人未必是这个项目的专家，但是房地产专家肯定是要做房地产。不能说他昨天是卖白菜的今天做房地产了，比如说一个市长常年管农业，今天他管城市做一个决定。青岛过几天要开一个世界规划大会，这个会议是国际区域与城市规划区主办的世界规划大会，上一届世界规划大会最后感言的时候我说，如果你要想改变现在这种决策频频失误的局面，唯一的办法就是规划师、建筑师做市长，然后把市长的力量、把知识界的力量结合到一起去改变那个世界，世界上有这样成功的例子。彼得堡是这样的例子，普利坝也是这样的例子，他们把一个污染的城市、把一个没有办法生存的例子改变成了生态的城市。

　　【李津逵】

　　我们很难说一个规划师最后当市长，因为在中国特色下我们产生雷纳这样的市长可能性不大。如果我们的政府代替市场做决策而产生了顾老师所说的巨大的浪费会怎么办呢？那是谁的责任呢？你们掌握的话语权，如果你们不批评的话，我们的政府就活该做出那样的决策让我们大家用我们纳税人的钱承担他决策的后果。对不对？所以我们不要说这是政府的事，这不是我们的事，错了，这就是我们的事。

　　【媒体提问三】

　　大家好、各位老师好！我想问王总一个问题，龙德在全球化进程中战略有哪些，在这个区域它大概的发展展望是什么样的呢？

　　【王杰】

　　作为一个企业，我觉得在“城市化”进程中要做自己负责任的事情。应该说，在龙德广场的开发过程中，我们作为开发商确实是受益匪浅。如果我们选择商品房开发，在2007年房价最高的时候应该正好是热卖的时候，但我们没有选择，为什么？因为我们觉得这个区域不缺乏住宅，缺乏的是商业。但是在做商业的开发过程中并不是谁都可以做的。大家可以看看2007年北京400多万平米的商业地产放量中有多少是有效的呢？为什么呢？因为它没有遵循商业市场的规律，这是可怕和可悲的。

　　所以，我们在做项目的过程中，可以说是“如履薄冰”。我们企业是大连一方集团和北京粮食集团的合资企业。我们这个企业是善于学习的企业，因为前面有万达曾经开发过30多个城市商业地产。因为前面有金源就在四环边上，有很多现成的例子摆在那里。平常很难把业内专家聚到一起的，去年8月18号地产互动、建设部主办的一个论坛，提了很多与龙德广场建设有关的观点，我们都记录下来了。我们作为一个虚心的学生来听取、改正我们在发展过程当中的不足，只有这样才能获得市场的认可。所以和城市化进程大题目怎么联合在一起呢？我们只能说是兢兢业业、如履薄冰，注意每一个细节。我们迈出每一步之前，我们对迈出每一步的决策和代价考虑的很周详了。

　　龙德广场一期招商85%，开业55%。我们的招商还在努力进行当中，但我们为了做好这个品牌，把好进入我们商场的关，选取了一个合理的中心--我们不是让所有的商家都进来。如果按我们目前对接的商家情况看，我们现在提供的商业面积还欠两万平米。现在我们只完成了85%的招商，为什么有这样的差异呢？我们要做品牌，我们坚定不移把这个品牌渗透到这个区域，我们要给周边地区、给这个城市一个很好的答卷。我们宁可空户，也要把持住。

　　刚才朱秘书长说到综合体，我们二期公寓是小户型公寓。我们为什么把三十多万平米的项目分成两个项目推出呢？比如说按照立水桥地区现在1600多万平方米的建筑面积，我们作个30万的建筑商场完全可以支撑。但是我们和商家对接了，我们这里面应该有什么业态，每个业态应该有多大的面积，是按照商家的需求来打造的。剩下的面积我们不勉强市场，不给市长带来麻烦，我们改做其他的产品。小户型、精品公寓，把王府井、东单、西单、燕莎商圈的小户型公寓拿到郊区来住。因为郊区有很好的交通条件，有两条轻轨半个小时可以到达城市的任何商点。我们的“会所”做的很大，与我们十万平米的精品户型相比，我们的“会所”有24万平米，这个会所给整个立水桥地区带来完善配套。“近水楼台先得月”，我们的小户型公寓先得。把这样成功的商品搬到这里来，还需要一个上风、上水、好的环境。我们940套公寓现在有6千人登记，我下面的难题是给谁。

　　我认为，作为开发商一定要抓住市场的机遇去找它突破口，找“非同质化竞争”的产品献给社会，这样才会给市长少添麻烦。谢谢大家！

　　【媒体提问四】

　　我是中国房地产报的记者，我想问朱老师一个问题者。可以说龙德这个项目是借奥北区域的东风找到了一个机会，而且是在政府前期规划有些失误后期发展起来的。“后奥运时代”开发商怎么样再寻找这样的机会呢？

　　【朱凌波】

　　天通苑有龙德这样一个项目确实是市场触发的结果。如果放到两年前，曾经是北京所有大型住宅区域问题最多的问题。我去天通苑看了几次朋友，每次在小区里面半个小时能出来就不错了。我们在清华讲TOD（城市的公共交通系统），会影响一个区域，包括一个项目能不能成功。这也是我们所有北京市民“最关注生活指数”里排在第一位的指标。前一段我们开一个会议，有一个调查，所有消费者最关心的排序里公共交通排在第一位。

　　龙德广场抓住这个项目有一个很重要的基础，它先是一个卧城，一个完全居住的生活区。由于政府事先没有做城市规划、商业网点规划、公共交通系统，在前瞻性上包括政府和老百姓都没有看到。开发商抓住这个机会，实际上它不是有前瞻性是迎合了市场。我们看到城市化进程都谈到了市场或者是政府和市场，实际上还有一个是消费者，没有人气、没有人的需求就没有生机，也没有市场，也就没有开发商。

　　开发商当年做城市运营商，实际上更多的是从商业方面并不是带有社会责任出发点。他只是为了更好的把郊区化的房子卖出去，不得不修道路，不得不建会所，不得不建幼儿园引进名校，它是为了销售满足市场的需求。但是走到今天我认为开发商对脉络的把握，包括对后奥运，无论是社会、政府、网民、逼着你有这样的责任。尤其这代人天然有草根性，有一种纯朴情怀。大家挣五十块钱，家里穿着补丁裤，由于这几年高度追求功利化，包括我们这一代的怀旧。

　　我前一段时间看了电视《圆明园》，对所有美好生活的记忆，这是这一代开发商所诞生的心理的渊源，并不是社会让他有这样的理性和高度。

　　【现场提问五】

　　大家好！我向王总提个问题，因为我们今天探讨的话题是中国城市化进程战略模式的问题，龙德项目在推进奥北地区城市化进程过程中你的模式是什么呢？你是摊大饼的模式还是下饺子的模式，你是怎么添彩的呢？这个项目有没有什么节点呢？

　　【王杰】

　　龙德广场这个项目，我在刚开始致辞时简单介绍了一下。如果和奥北地区1600多万平方米的建筑面积、和五六十个开发商的项目面积，以及四五千栋的别墅相比，我们的规模不是很大。我们的不同，关键在于它的性质。在这个地区没有这种产品的时，我们做出这样一个性质的产品来：这个地区，它之前“需要购物就在门口，需要消费就在门口，需要娱乐就在门口”时，我们把他们送到了家门口，是这么一个性质。

　　所以说，这个过程中，作为开发商我们抓住了市场需求的商机，从而使得原来不像城市的“卧城”扭转得像城市了。当然它还需要其他的弥补，刚才蔡义鸿老师讲的，它还需要医院、幼儿园、学校，这可能都需要政府和开发商一起合建，需要有医疗、学校等配套设施来共同弥补这个地区的市场空白。这样，这个区域它更像一个城市。

　　前面大家提到过，包括朱秘书长也说了，从小区走出来需要半个小时。现在，因为有了5号线和13号线，以前开车上班族放弃了开车，采取了绿色交通，既保证了时间又不堵车。我们的立汤路、北苑路、安立路有三十多条公交车，这使得本地区的交通大大方便了。交通的便利，使得这个城市有了重组的血液流进流出。龙德广场在这里面起到了什么作用呢？一点点作用，使得它有点像城市了。

　　【媒体提问六】

　　大家好！接下来与其说是一个提问倒不如说是一个请求。因为茶歇时，我和很多媒体朋友沟通过，这也是他们的想法--我们想请李老师对今天这个话题简单讲一下您的看法。

　　【李津逵】

　　大家告诉我什么是“城市”呢？是不是有住的地方、有吃饭的地方、有就业的地方、有购物的地方、有众多交通的地方就是城市呢？如果把一个区域的精神创造力比作一种高度的话，那么这个地球上大量的地方是平原。隆起的一些高原最后呈现了顶峰，这个顶峰向尖刺一样在我们的地球表面出现，这些刺在哪儿呢？伦敦、纽约、巴黎、东京，可能将来有上海、北京这样一些地方，这些地方是城市创造人类文明最前沿、最新的价值和价值观。

　　那么在这个过程中间，王总说的非常谦虚。我觉得也是我们大家要抱着这样一种态度，我们仅仅是让它更像城市做的一点点事，这个地方现在是一个城市吗？是我们心中理想的一个城市吗？社会建设靠谁呢？不再是政府和企业了，是公民社会。谁是公民社会的主体？这个时候政府的官员、大学的教授、企业家、新闻传媒界的媒体，我们这样的人，大家在一起作为城市的市民聚在一起的。王总不是为了来卖房子的，毛老师不是来讲课的，各位也不仅仅是为了明天发稿的。而是大家关心我们共同处在这样的城市，这个时候我们大家叫什么呢？叫“COI”，这个时候我们就变成了一个社群、变成了一个社区、变成了一个社团。我希望奥北、我希望龙德未来在中国、在北京，在这儿打造这样的东西。这时候我们社会建设上去了，而不仅仅是经济翻几番，假如你不快乐的话经济翻几番你快乐呢？杨白劳还是那样水深火热，黄世仁又翻了一番，这是我们的奋斗目标呢？我们的奋斗目标是这是我们大家的城市，我们关心它，我们改造它，是这样的吗？在这样的情况下作为一个企业家他的心态是什么呢？怀着是一种感恩之心，他说我们是学生，他说我们仅仅做了一点事。

　　假如说我们把它定位为一个节日的话，我们会定位为什么节，我们会起一个什么名字呢？比如说我们可以叫它改革节、创新节等等，我给大家讲的故事就是你刚才说的故事，当一百多个英国的新教徒那天冬天饿死、冻死剩下2/3，剩下的几个人，他们艰苦奋斗获得了大丰收，他们说我们有一个节日，他们完全可以说是奋斗节、努力节、开荒节、拓土节，他们不是这样的。假如说这个世界上所有的成就都是我干的，“我们”了不起，“我们”伟大的时代，“我们”在谁的领导下，都是“我们”，“我们”心中没有要感恩的对象，“我们”会有城市吗？！（掌声）

　　现在我们用热烈的掌声欢迎刘文斌先生对今天精彩的论坛做一个总结性的发言！

　　【刘文斌】

　　谢谢！这几年“论”了很多次也“坛”了很多次，我的激情都没有了。在我参加过的所有论坛里，今天的这个论坛，是我最高度集中思路、而且记录和整理也最多的一次。这次论坛给我很多“耳目一新”的感觉，这种“耳目一新”也让看到了北京房地产专业论坛还有潜力可挖，还有东西可以出来。只不过这种难度更大、要求更高。因为这种要求需要龙德这样优秀的开发商参与，关注细节、追求完美。

　　还需要有像李津逵老师这样潇洒倜傥、才华横溢的主持人来主持这样的论坛。虽然很难，但是我们还得努力。我觉得今天有这样一个机会，今天有这么多的专家超越了以前，以及我们在座的媒体同仁蓬荜生辉式的光临，所以我觉得今天的论坛是一次非常成功的也是具有创新意义的论坛。在此，作为主办方我首先感谢龙德广场，感谢王杰总经理，以及感谢张总，感谢各位嘉宾，也感谢在座的各位媒体同仁，谢谢大家！

　　今天碰撞出了很多精彩的观点，我一直在记。结合我自己的理解，尽可能把专家们的精彩观点归纳出来。我归纳出了四个结论：

　　第一，城市化进程它是时代与经济发展的潮流与趋势。城市郊区化与郊区城市化实际上有异曲同工之妙，我们不能只是制造冰冷的钢筋水泥的产品。而应当具有人文关怀的精神，我想正是在这样的代表下才有这样的东西。

　　第二，城市化有好的城市化和不好的城市化，好的规划是好的城市化的重要基础。但是规划是前瞻性的，我们无法要求政府永远有好的规划，有不好规划的时候我们的优秀开发商会用他们负责任的行动、用他们优秀的产品来让不好的规划变成好的规划，来成为好的城市化。有好的城市化的模式吗？如果没有，龙德是在探索。如果有龙德已经做了一种，是哪一种？其实我很奇怪你刚才提的问题，因为我们一直在讨论这个问题。

　　在一个有优秀的产品、负责任的态度，在令人困惑的卧城中解决了卧城所需要的东西，成为画龙点睛之笔。我想在这样的模式下面，它解决了卧城可能是一种可供借鉴的方式，因为除了北京全国还有很多这样的卧城，还有一些地方正在形成新的卧城。龙德广场为北京、为中国的城市化进程中承担了责任，也进行了贡献。

　　第三，优秀的基础并不是冰冷的钢筋水泥，而应当闪耀着人性的光辉，应当体现着对区域的把握、对区域的深刻理解、对人性的体贴。也应当在建设过程当中反映时代精神和科技的元素，只有这种优秀的载体才能够承载促进城市化进程中的责任。龙德广场表面上是一个种株综合体，实际上它是一个有理想、有事业心的精神，在建设本体上对细节的追求以便达到人与自然的和谐、人与城市的和谐。我们就事论事，想做一个项目出来，其实每一个项目都是一样的，都是钢筋水泥筑城的。我觉得企业在精神追求方面是不一样的，在这次论坛上我们从龙德案例上总结出来了这样的东西。

　　第四，龙德广场它的火爆招商程度以及取得成功，我们认为预期也一定会获得巨大的成功。这个现象证明了龙德顺应城市化大势，为社会、为人群提供优秀产品，提供人性关怀的做法是正确的，也是值得我们尊敬的。

　　谢谢大家！

　　【李津逵】

　　精彩的总结发言，又创造了房地产论坛的一个之最，就是在五分钟的总结之间获得几次掌声。如果大家还希望我们继续有这样的活动的话，就感谢本次论坛的主办方刘文斌先生和活动支持方蔡义鸿先生。感谢为我们的中国城市化进程不断地创新、不断地抓住机遇、不断地创新的王杰先生。感谢今天百忙之中光临本次论坛的顾云昌先生、朱凌波老师、翟宝辉博士、毛剑瑛老师和陈国强博士。感谢所有在座的朋友们，我们期待下一次的再会！