中国国际城市化发展战略研究委员会委员会、中国社科院城市发展与环境研究中心主任 牛凤瑞

　　日前，“从投资驱动到民生改善”高峰论坛暨信达证券2013年投资策略年会在北京威斯汀酒店举行。中国国际城市化发展战略研究委员会委员会、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在会中表示，城镇化不是房地产化，但没有房地产的支持，城镇化将成为空话，从长期来看，商品房成交价格涨涨落落是常态，不要希望一个直线，但商品房价格上涨的趋势是不可逆转的。

　　以下是演讲实录：

　　牛凤瑞：新一届政府对新的城镇化有了新的探索。城镇化是现代化的重要标志，也是现代化的必由之路，想越过去不可能。城镇化的进程客观上是历史的过程，同时城镇化又是历史结构、利益结构大变动的过程。这个过程中正确的城镇化政策有利于协调各类社会关系，减少城镇化社会成本。

　　城镇化是人类共同的社会活动，城镇化的目的是为了人们生活得更美好，提高全民福祉。我国的城镇化当然首先是人的城镇化，要以人为本，这不需要争论，如何做到以人为核心，积极稳妥地推进城镇化，则是一个复杂的系统工程，要在不断的实践中进行探索和改进。中央提出积极稳妥的城镇化是2000年年初提出的，中间13年尽管没有人直接否定它，但政策层面上是在自觉限制它。我们一直有中国城镇化的冒进论、超前论，超速论，就反映了这种思想。

　　城镇化率不是越高越好，这是目前时髦的口号，但没有一个国家是通过较低的城镇化率而实现现代化的。基于国情，我国应有一个较高的城镇化率，我们现在仅仅是百分之五十几，城镇化进程总体严重滞后，非农就业率已经超过了60%以上，非公产业化率已经超过90%。

　　中国的城镇化进程是滞后还是冒进的？通过数据可以表明，如果中国城市化率达到80%，那么中国农村人口还剩3亿，而美国全国人口就3亿。如果中国城市化率达到60%，中国农村人口是6亿，与中国50年代的全国人口数量持平，这是中国的国情。不是速度越高越好，难道是速度越低越好？不同的历史起点会有不同的结论。

　　目前还有一种口号叫城镇化要从速度向质量转型，中国喜欢时髦，转型就是时髦。中国城镇化速度快，质量在提高还是在下降？如果城镇化质量没有下降，我们是通过人为地限制速度，以速度换取质量，还是在正常的城市化速度推升过程中提升质量。这是两种思路，它必然产生两种思路。

　　污染、拥挤、占地、高房价、公共安全等城市病，在很大程度上是城镇化效益必须支付的成本，城市的集中生产、生活造成了集中消耗和集中排放，但这也为治理污染提供了规范化的需求，所以依托于城市的污染治理更有效率、更持续，城市是治理污染，保护环境的重心。城市用地越集约，人均空间资源越稀缺，环境质量的约束越高。根治大城市病要从更多的特殊发展阶段层面进行分析，要从改革大城市的功能叠加，割除行政体制弊端，减少行政权力对资源的错配形式，城镇化为我们的投资提供了广泛的空间。

　　我国城镇化为城市发展提供了历史机遇，城镇化当然不是房地产化，没有房地产的支持，城镇化也就成了空话，我做了测算，如果我们城市建成区按照0.7容积率进行计算的话，我们每年仅仅城市建成区的扩张就要增加建成面积10亿平米以上。而房地产市场需求的估算，我大体做了几个方面的叠加，过去十年中国城镇每年商品房开工面积或竣工面积要15亿平米以上，现在大概10多亿，这样方能满足社会的需求，从长期来看，商品房成交价格涨涨落落是常态，不要希望一个直线，那不可能，违反市场规律。但商品房价格呈上涨的趋势，这是不可逆转的。