编者按：
    近些年来，关于北京未来房价的走势，成为社会各界热烈探讨的话题之一。为此，本刊采访了相关领域的专家学者。有专家直言，不排除未来北京房价上涨到10万/平米；但也有专家表示，未来北京房价上涨空间有限。但笔者综合有关资料分析认为，就资源承载力而言，目前北京的各类资源，尤其是水资源已达使用极限。倘若人口持续增加，资源短缺又得不到解决，未来北京房价出现“断崖式”下跌并非没有可能！

狂飙突进的十年
    北京作为中国的首都，房地产市场的发展一直被视为我国房地产市场发展的缩影。自从1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布以来，北京商品住宅市场更是步入了快速发展的轨道。伴随中国2001年正式成为WTO成员、2008年成功举办奥运会与紧接而至的全球金融危机的发生，北京商品住宅市场在一片沸腾的“过剩与刚需、泡沫与低估”的争吵声中经历了一波狂飙突进式的上 涨。
     相关统计数据显示，自2000年我国取消福利分房制度以来，伴随着货币化分房方案的全面启动，短短12年时间，北京商品住宅市场的每平米销售均价已从当年的4457元上涨到如今的每平米2.05万元（2012年7月数据），涨幅达到460%，超过同期上证综合指数涨幅226.86个百分点，超过北京地区城镇居民消费物价指数涨幅超过240个百分点。同时，这12年来，北京商品住宅销售总额占北京地区GDP的比重也从2000年的不足10%上升到目前的20%左右。可以说，这12年北京商品住宅市场价格的上涨，为首都经济发展做出了不可磨灭的贡献，但也给北京市老百姓的生活带来了巨大的影响。
    中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员、中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强分析认为，“近十年北京房价虽然涨幅惊人，但真正‘起飞’主要还是集中在2005年至2008年这一阶段。”有统计数据显示，相比上一年，2004年北京房价增幅6.54%，2005年增幅29.8%，2006年增幅19.69%，2007年的涨幅在2008年北京奥运会召开前夕居然达到44.55%。
    在北京奥运会顺利落幕与全球金融危机影响接踵而至的共同作用下，北京商品住宅销售均价增幅迅速回落，2008年为9.25%和2009年为13.54%，而同时期的销售面积增幅先后出现了2008年的-40.43%与2009年的82.31%。
    “‘价格增幅下降、成交量巨幅震荡’体现了这一时期北京商品住宅市场的显著特征。这在很大程度上受当时国内外应对全球金融危机所采取的各项政策与措施的影响，市场一时间完全按照政府“看得见的手”指挥发展，政府政策干预的痕迹十分明显。”陈国强如是 说。
进入2010年，北京商品住宅市场在顺利渡过全球金融危机阴霾的影响下，终于走入了符合自由市场理论学说所推崇的商品价格受市场“看不见的手”的影响。这一时期，北京房价出现了“价格上涨、需求下降”的局面。商品住宅销售均价从2010至今的两年里分别实现了29.69%与7.49%的增长，而同期销售面积则出现了-36.11%与-8.95%的萎缩。
    从2011年至今，在国家持续的严厉调控下，北京房价虽然暂时踩住了快速前进的刹车，但总体上依然保持了上涨势头。今年7月的一份统计数据显示，北京房屋均价突破了每平米2万元的大关，达到2.05万元。
    “蜗居”、“蚁族”、“房奴”、“裸婚”……近几年这些热门词汇在北京街头巷尾的流行，形象说明了高房价已经成为人们生活的“不可承受之重”。

人口与房价“共振”不容忽视
    1972万，这是北京市有关部门在市人大常委会开展关于“合理调控城市人口规模，加强城市流动人口服务与管理”专题调研时，公布的2009年末全市实际常住人口最新数据。它标志着国务院批复的《北京城市总体规划(2004-2020年)》所确定的到2020年北京市常住人口总量控制在1800万的目标提前十年被突破。
    记者通过分析统计相关数据发现：最近10年北京房价上涨与人口增加紧密相连，甚至形成了“共振”的态势。根据人口变动情况抽样调查统计，2001年，北京共有常住人口1383.3万人。10年之后，也就是2011年末，北京常住人口突破2000万大关，达到2018.6万人。其中，常住外来人口742.2万人，占常住人口比重为36.8%。10年间，北京常住人口增加了46%。
    毫无疑问，北京人口快速增长的主要拉动力来自流动人口，4年来流动人口增量逐年加大，共增加151.8万人，年均增长37.9万人。如果将驻京部队、在社会上散居未登记的和短期来京探亲、旅游、就医的流动人口估算在内，北京的流动人口总量已超过1000万。
而根据北京市相关主管部门统计，2005年至2009年全市成交的商品住宅中，外埠个人在北京购买了26.6万套商品住房，占成交总量的32.3%。这就是说，外埠个人买走了三成北京商品房。
    中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员、中国社会科学院农村发展研究所教授、社会问题研究中心主任于建嵘在接受记者采访时直言，以青壮年为主体的流动人口大量涌入北京，改善了北京人口的年龄结构，弥补了本市劳动力的不足，既为北京经济快速发展做出了重要贡献，也为北京房价快速上涨做出了“巨大贡献”。
    人民网一份统计数据也显示，北京现在的房价高涨居全国之首，很大程度上是人口大量涌入的结果。最近10年，北京人口加速增长的趋势十分明显。“十一五”前4年，北京年均增长54.3万人，比“十五”期间年均多增近20万人，加速增长趋势十分明显，特别是前两年每年增加超过60万人。如果不加大调控力度，2015年北京市常住人口势必达到2300万人，2020年势必突破2500万人。因此，用恶性加速膨胀来形容当前北京人口增长一点不为过。
北京大学社会学人类学研究所副教授于长江直言，“北京人口规模快速膨胀，有深刻的经济、社会原因。首先是我国正处于城市化、工业化加速发展的历史时期，大量农村人口涌向城市是大势所趋；其次，由于经济快速发展，提供了大量就业岗位，本市劳动力无法满足需求，流动人口到北京就业也就成为社会发展的必然。”
   需要引起注意的是，人口过快增长除了带动房价的快速上涨，也给北京经济社会发展带来了巨大的压力。首先，人口增长与有限的资源、环境承载力之间的矛盾日益尖锐，这给城市运转带来很大的风险和不确定性。
其次，给基本公共服务与社会管理带来的压力日益增大。北京道路拥堵日益严重、公共交通不堪重负；生活垃圾处理困难；在义务教育、医疗、住房、社会保障、计划生育、就业服务诸多方面，对流动人口的社会管理和公共服务滞后，带来许多社会矛盾。
   三，给社会稳定带来压力。在一些流动人口聚居的地方，居住环境恶劣，安全缺乏保障，无照经营、“黑车”营运、制贩假冒伪劣商品、非法行医问题多发。北京流动人口登记状态为已就业的约有57.4%，一部分流动人口因工作不稳定、生活没保障而成为潜在的不安定因 素。
    “北京作为国家首都，其城市功能定位已经确定，为了可持续发展，其人口规模不应该也不可能无限制地膨胀，进行合理的人口规模调控势在必行。而一旦人口增长得到有效控制，甚至出现下降趋势，未来北京住房市场需求必然会出现降温。令人头痛的房价自然就会降下来了。”于长江如是说。

造成房价“断崖式”下跌
    早在两年前就有学者指出，近年来北京人口过度增长，不仅严重透支了未来房价的上涨空间，也严重透支着北京的生存基础。
“北京，作为一个国际性大都市，其最大的软肋就在于城市资源承载力非常有限，其中尤以水资源短缺为甚。水，对任何一个城市而言，其重要性不亚于空气中的氧气。如果北京某一天水不够用了，人们还愿意在此买房生活？房价还会持续上涨。毫无疑问，答案是否定的。” 中国人民大学人口资源环境经济学教授侯东民这样告诉记者。
    记者查阅资料，一个地区保证生态平衡水资源利用率应在40%以下，人均水资源1000立方米以下属缺水，500立方米以下属严重缺水。目前，北京水利用率已超过90%，人均水资源已低于200立方米。
    为保证水需求，北京长期压缩维持河系生态平衡、抵御污染必须的生态用水，严重超采水库水及地下水；同时限制上游河北相关地区用水，紧急时会从已经严重缺水的河北调水，目前正协商从频遭断流的黄河调水，北京最后的希望是国家耗资巨大的南水北调工程。
    但近期科考队对我国西部大河水源地的调查表明，状况并不乐观，湖泊萎缩到处可见，加上今年沙尘暴重新肆虐，西南曾出现严重干旱、全球气候变暖影响难以预计，给南水北调长期效果添加了不确定因素。
    即便南水北调按计划长期给北京稳定供水10亿立方米，北京多年平均水资源量37亿立方米(上世纪60年代年均40多亿立方米，90年代30多亿亿立方米，2000年以来仅23亿立方米。因此很难判定多年平均与今后现实水量关系。)加上南水北调，也就47亿立方米，按目前近2000万人口计算，南水北调后人均不到250立方米。
    目前的预计是，北京今后人口将达2500万，按人均250立方米计算，年需水要62亿立方米，缺口达15亿立方米。据北京地勘局近年研究，至地下150米北京地下水储量约600亿立方米。但北京2001—2008年均缺口12.7亿立方米，累计缺口102亿立方米。1960年北京打井深度不到10米，今天一些平原地区100米井已经废弃，新井直达150米，几乎触及基岩。
    超采地下水的恶果是地下水位下降，引起地面泾流减少，河道干枯，湿地和湖面减少，水库水面缩减，土地沙化和面源污染不断积累，深层地下水持续超采后，还会严重影响天津、河北、甚至周边更远省份的经济发展。
    “人们已经可以看到，流经北京西部的永定河和东部的潮白河，那里宽广的河床在过去的十几年里逐渐干枯，现在已经基本无水。北京昌平的山前暖带差不多是北京市蓄水区和用水区的分界，那里一些十几年前的泉涌溪流现在已经完全变成了长年干枯的雨季排水沟，原来的很多农地现在已经沙化，变成了汽车教练场，村民们的饮水需要抽取至百米深的地下。”清华大学环境学院教授王海洋说。
    据相关媒体报道，在北京的下游西南地区，河北西柏坡附近曾经的激流河道在大约20年前就完全变成了干枯的断崖深谷，而处在北京下游的东部天津正在面对海水浸入地下等越来越多的威胁。一方面，北京周边地区正在受到水资源的约束，不可能为北京解决这方面的压力。另一方面，河北、内蒙和山西大量新增的农村人口和新增劳动力，面对当地越来越少的土地和水源，又不断涌入北京寻求机会，这无形中又增加了北京的人口压力。
其实，人口大量持续增加和水资源的日益短缺所引发的危机早有前车之鉴。1998年亚洲金融风暴的发源地——曼谷，一开始也是吸引外资大量开发房地产，导致人口大量涌入推动房价高涨，后来面对水资源的约束，资本流入停止并转为流出，大量银行信贷被高房价套住，在国际金融炒家的攻击下，成为亚洲金融危机多诺米骨牌中第一个倒下的。
    2008年爆发的美国金融危机也有人口流动的背景。上世纪90年代末，为了加快高科技发展，美国采取了加快吸收技术移民的政策，引起房价高涨和房地产投资加快，大量银行信贷深陷其中，经过美林和高盛等证券投资公司的包装掩盖，转而变成了畅销的两房债券。“911”之后，美国改行严格限制移民政策，高房租支持不住了，房贷危机因此爆发，最终演变成严重的金融危机。
    爆发金融危机之前的迪拜也说可以通过纳米技术和海水淡化技术解决缺水的问题，但是一旦房屋开始住人，需要大量从事各类社区服务的人员随之跟进的时候，问题就立刻暴露，后续的买房停止，资金链断裂，金融危机爆发。
    于长江坦言，目前中国社会的工业化建设正在迅速崛起，农村劳动力正在源源不断地大量涌入城市，北京是大多数中国人向往的城市，但是国家首都不可能不受自然资源有限的约束，不能不受水和土地有限的自然承载力约束，不可能满足全国各地移民北京买房投资的要求。