广佛结合部部分楼盘价目表

　　“龙岗的毛坯房至少要10000元/平方米，我们开车过去也要将近30分钟，几乎同样的时间到大亚湾，房子才5000元/平方米多，还带装修，我们 当然选择在这里买了。”在大亚湾某项目的开盘现场，记者曾采访到一对在深圳坪山打工的中年夫妇，来深8年，带着一个大约10岁的儿子，最终买下一套80多 平方米的三房。

　　他们只是在城际结合部买房人的一个缩影。众多如他们一样从农村来到城市，或是从县城来到城市的人们，工作数年仍难以在城市中买到一套房子，或者城市中心的居住环境总是难以与钱包匹配起来，为了寻求更好的居住环境，他们只好转而将目光投向周边城市。这些需求后续还有诸多 变化，但是其中或多或少，都带有城市化的影子。正是这些需求，支撑起城际结合部最初的房地产市场，未来很长一段时间，这些需求也将继续存在。

　　结合部缓冲了大城市人的置业困境

　　以深圳为例，去惠州或是东莞城际结合部置业的理由有很多。

　　入住大运城邦一年多的徐涛，每天往返于东莞凤岗和深圳市区之间，只是觉得比在南山租房住时偏僻一点，但是“从未感觉到自己是住在东莞的人。”每天，他和很多 住在深圳龙岗的人一样，开车走水官高速到市区上班，上班高峰期要花40分钟左右，如果不坐车，便坐社区巴士去到龙岗线的大运站，然后再坐地铁去上班。徐涛 觉得，每天上下班的交通，比很多家住龙岗中心城的人还要方便。

　　徐涛的选择并非冲动，也不偶然。除了深圳，在珠三角的广州、深圳、珠海的周边，都有诸如东莞凤岗、惠州大亚湾、中山坦洲这样的城际结合部，悄然生长着，徐涛们的居住需求，成为推动结合部地产蓬勃发展的主要动力。

　　“认识中国的房地产，一定要放在中国城市化的大背景下去看。”建设部住房和城乡建设部政策研究中心原主任、著名经济学家陈淮曾反复重申这一观点。如果将珠三角 的多个城市结合部同样放在城市化的大背景下，则更容易看明白其生长和成熟的过程，而其未来的发展，也显得更加自然，毫无悬念。在这样的时代背景下，城际之 间结合部楼市的出现实属必然，未来随着城市群战略的推行，势必还将有更多的城际结合部悄然兴起，城市之间包括居住在内各种需求的流动将愈发频繁。

　　在这个过程中，政府准备在其中扮演怎样的角色是最大的变量。这个变量将注定结合部未来是承载城市化的下一步发展，还是仅仅简单地满足居住外溢的需求。当然，这个变量也几乎从根本上决定了住在结合部的人们，能否拥有可与城市媲美的丰盛生活。

　　成长背景决定每个结合部都与众不同

　　因何而起，为何而来，成长的背景，决定了每一个结合部都注定与众不同，拥有自己独一无二的特征。这些不同，伴随着城市群的发展，也将愈发明显。

　　惠州淡水是从深圳上沈海高速进入惠州的第一个出口。光耀城·先生的湖便位于高速路口不远处，以小面积低总价的别墅成为惠州第一个主打深圳客群的项目。光耀集 团副总裁李丁此前接受南都记者采访时，曾笃定地表示，像深圳这样人口密集、房价高企、资金充沛的城市，随着城际轨道交通的网络化，出现多种居住需求的外 溢，几乎没有太多悬念。此后，光耀更有多个结合部项目主打深圳市场，覆盖了刚需、改善、投资、度假等多种需求。

　　中山的坦洲，深深地 嵌入呈哑铃状的珠海市区中部，珠海人介绍时说，“从坦洲到市区，比起从珠海本地的斗门、金湾到市区，真的近多了！”从坦洲直达珠海的城际公交专线不到20 分钟便有一班，已经开通路过坦洲到珠海的公交线路至少也有5条。如今，坦洲的房价依然走着中山的路线，大约在4000- 5000元/平方米左右，只是珠 海市区三成左右，但是它的地理位置决定，有大约80- 90%的客户来自珠海。与坦洲相似，同样嵌入深圳龙岗区的东莞凤岗镇，借助龙岗大运新城规划利好， 加上项目内部对于商业和教育配套的大手笔投入，如今房价已经渐向深圳靠拢，无论是居住者，还是开发商，都并不太感觉到自己是在东莞。

　　进驻结合部 房企难抵诱惑却担心市场陷阱

　　市场需求无疑是点燃结合部地产开发的火种，用三四线城市的地价，卖一二线城市的房价，即便未来房价再打个折，利润空间较同城开发也依然更为巨大，对于开发商当然是难以抗拒的诱惑。

　　但是，谁都知道成熟的市场中，断不会有没由来的便宜。低廉的低价，不仅仅因为所处城市等级的差别，更意味着开发环境的不成熟。不仅项目内部配套，项目外的市 政配套，甚至门前的市政路，都有可能需要开发商自己修建。今鹰地产营销总经理林晓华更因此将地价低廉认为是进驻结合部必备的条件之一，“结合部开发周期 长、财务成本高，开发商需要额外承担诸如交通、医疗、教育、生活等诸多配套建设，而物业售价又需要有吸引力，因此低地价成本是必须的。”

　　即便拿到地段一流的地，最终是否选择进驻，不少房企还是要经过一番挣扎。作为一个离自己更远、离别人更近的区域，所有客户来源均依附于对面的核心城市，而核 心城市的周边往往围绕着不止一个的城际结合部。尤其是限贷政策之下，需求增长有限，各个结合部的市场只能在总量下滑依靠拼抢份额寻求一线生机，压力之大可 想而知。以曾经主打深圳度假需求的惠州惠城区一线物业为例，由于惠东滨海沿线的崛起，截流了大量客源，如今整个片区都陷入后继乏力的市场萎靡中，已经有开 发商表示准备调整市场方向，将博罗县和惠州本土市场作为主要目标，此前面对深圳的推广基本宣告前功尽弃。

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　　市场前置的大盘缺陷，在结合部密集出现

　　城市发展最理想的状态，当然是规划先行，但是对于处于城市边缘的结合部而言，这种状态显得有些奢侈。“如果一切都等到规划好了才开始发展，那等于中国把所有 的路都修好才让大家去买车，这是不现实的，一个区域一定是逐步完善的。”这是9年前，星河湾董事长黄文仔面对华南板块缺陷之争时，接受南都记者采访时所说 的话。如今时隔9年，我们再一次看到，曾经出现在华南板块大盘中的诸多问题，几乎再一次无可避免地重现在大部分城际结合部项目中。

　　城际结合部，毋庸置疑是两个城市的边缘地区，如果城市没有大的规划，希望所在的市、区、镇政府拿出资金改善市政配套一般比较困难。于是放眼当前的结合部项 目，尽管小区内的配套应有尽有，但是小区之外的市政配套却匮乏得可怜，高速公路和漫天黄沙是最常见的城市风景。尤其是医疗和教育，这种投入资金多、回收周 期长、运营风险大的配套设施，一般开发商不愿染指，如果政府再不积极推动，当前市政配套不足的现状便难得改善。

　　大盘之大，动辄数十万上百万的体量，令开发商有足够的空间和时间，在社区内完成日常生活的配套。不少打出第一居所或者刚需自住概念的楼盘中，不仅开通了城际往返的巴士，更在 商业方面做足功夫，即便没有集中商业，也往往想方设法引入不止一家的超市。然而大盘的缺陷也在于其大，如果政府对于整个片区的项目没有统一规划，每一家都 圈地成城，听任各家房企在自己范围内尽情挥洒，不仅重复建设并且无法共享，造成浪费。产品同质化或还会带来区域内的恶性竞争，对于市场参与各方都并非长久 之计。

　　广佛结合部探营

　　现在，金沙洲配套仍难与广佛核心圈相比

　　起步最早，同时也是目前发展得最成熟的广佛结合部，位于广州荔湾区(原芳村区)与佛山里水和大沥相结合的金沙洲板块和有“广州中山九路”之称的广佛路沿线，属于广州西翼与佛山东翼相联。

　　近两年，以上片区北部的广州花都与佛山里水和顺区域，以及南部的广州芳村与佛山南海桂城、广州南站与佛山三山新城和顺德陈村等区域，也开始成为“无城界”的结合部。

　　一条大桥连接两地一片仅有大盘没有配套的居住区

　　11月一个平常工作日的早上，张勇从佛山金沙洲的中海金沙湾小区出门，开车到附近的肯德基打包了一份早餐，然后再经过金沙洲大桥到广州天河区上班。傍晚下班以后，他再回到小区配套的宏城超市买菜和其他日常用品。

　　而 在两年前，刚刚搬到金沙洲的张勇，却是经常为了周边找不到吃的东西而烦恼，通常要饿着肚子开车到广州“搵食”，或者是下班吃完晚饭才披星戴月地回家。他甚 至会时常想起2007年第一次到这个对于广州人来说相对陌生的居住板块看楼时候的尴尬。“过了金沙洲大桥一片荒凉，要经过一段尘土飞扬崎岖不平的路才能到 楼盘，几度以为走错路。”

　　套用一句现在肥皂剧最热的形容词“城乡结合部的气质”来形容广佛板块最初的模样，再合适不过。一条每天拥堵的金沙洲大桥就是连接两地的唯一干道，一片仅有大盘没有综合配套的居住区，就是这里最大的尴尬所在。

　　就 连进驻区域的开发商都在抱怨，经常到了中午找不到东西吃。显然，最初的广佛板块也像当年广州的华南板块那样，就是一座只是下班回来睡觉的“睡城”。只有一 个近年才正式开业的嘉洲广场人气相对比较旺。但是直到目前，金沙洲的综合配套仍旧不能与广佛两地的核心区域相提并论。

　　在交通配套方面，除已经开工的金沙洲大桥扩建，和开通时间一延再延之后初步确定的地铁6号线之外，金沙洲的另外两座大桥，沉香大桥和大坦沙大桥仍然被业界称为“难产”。在2007年和2011年规划中多次出现的两座大桥，动向始终令居民“望眼欲穿”。

　　限购限外政策对结合部楼盘可谓“当头一棒”

　　其 实，早在张勇购买中海金沙湾之前，佛山金沙洲板块吸引广州买家前来置业的楼盘就已经有万科四季花城，这个同一小区可以报装区号为“020”或者 “0757”两种不同的座机号码，以及小区门前是广州，进入小区手机就已经是佛山区域“漫游”收费的楼盘，早在2004年和2005年左右就开始成为结合 部的楼盘之一。

　　2009年广佛同城化的规划正式提出，广佛板块也已经从金沙洲板块以及有着“中山九路”的黄岐，开始向着里水镇、大 沥镇版图中的更大范围扩延。2009年前后，合 生君景湾、中信山语湖、珠江峰景湾、碧桂园山水桃园和海逸锦绣蓝湾纷纷开盘。今年，还有里水第一城、万科金 色溪谷和领地海纳公馆等全新项目，这一板块不断壮大。

　　同时，在这一过程中，以恒 大御景半岛、中海金沙湾等楼盘为代表的品牌大盘，也 开始纷纷推出“带3000元/平方米装修”、“江景别墅”等产品，开始从“价格洼地”向“品质高地”寻求转型，力求打造一个高端的居住板块。而楼价，也在 近两年开始纷纷跃居万元上下。部分楼盘已经达到1 .2-1 .8万元的单价水平，与今年10月份广州全市十区商品房均价13454元/平方米的价格不相 上下。更是将佛山10月份全市均价7308 .63元/平方米的数字远远甩在身后。

　　金沙洲板块曾经一时风光无俩，但是限购限外政策 如一道银河，生生把来自广州的主力客户隔断。佛山金沙洲的恒 大御景半岛、中海金沙湾和时代糖果等楼盘，九成以上的买家来自广州，其他结合部的如珠江峰景 湾、合 生君景湾以及中信山语湖等楼盘，此前广州买家也占据了四到六成的比例，佛山对于不能提供一年以上当地纳税证明或者社保证明的买家不能购房的限制，对 于这些广佛盘来说可谓是“当头一棒”。

　　广佛结合部新趋势

　　从“点”到“线”发展，多个结合部需错位经营

　　除 金沙洲板块之外，对于广州买家来说，有着“中山九路”之称的黄岐和盐步也早已不陌生，这一板块早前并没有足够响亮的大盘吸引市场的眼球，但却已经因为交通 和贸易往来，成为民间自发的结合部。相关报道称，黄岐不足20平方公里的区域，住了十几万的广州人，从广州到黄岐置业的人口超过6万，跟入籍黄岐的人口数 一样多。

　　在2009年的一次论坛上，中海地产相关负责人表示，广佛交接区域将分为四大“无城界”，由北向南分别为广州花都和佛山里水和顺、中山八路和黄岐广佛路与里水盐南路、芳村和南海桂城与平洲、广州南站片区和顺德。

　　从 2009年至今，除了和顺区域的广和大桥至华快三期贯通，除了将北部“无城界”区域快速形成之外，还将佛山中心城区到广州机场的时间大为缩短，从南海桂城 出发前往新白云机场仅需要不到一个小时的时间。而随着南站的投入使用，以及海怡大桥的开通，广州南站与顺德陈村和平洲三山此前的“隔阂”也正式打通。

　　至此，广佛两地由北向南的东西走向的交通路网形成规模化的“线”状，对于两地人来说，无论是置业、工作还是休闲，基本都可以实现半个小时到一个小时之间的互通。

　　然 而，值得注意的是，从原来两座城市依靠少数主干道衔接到现在多条干道并联之下，多个结合部的区域新规也呼之欲出，从佛山里水和顺板块的金溪板块、里水总部 经济10平方公里核心区规划、南海桂城广佛R B D (休闲商务区)战略定位，以及靠近广州南站的三山新城等等区域规划先后出台。不过，这些区域目前除 了充足的土地供应和部分商品房项目进驻之外，仍旧停留在一纸蓝图上。其相互之间如何错位发展是需要思考的问题。

　　南都记者路漫漫

　　结合部难题

　　金沙洲板块：

　　首付已交半年仍未等到备案

　　近几年，广佛同城的概念深入人心。然而，在广东众多结合部中，广佛跨界的楼盘却也是最令人刻骨铭心的。由于互相限购，广州、佛山这两个城市的结合部楼盘，尤其是金沙洲板块，目前陷入无法备案的泥淖中。

　　今年5月，金沙洲板块，某个离广州最近的佛山楼盘开盘。由于其单价低于附近的广州盘四五千元不等，现场引发千人抢购。在越秀区工作的阿花(化名)也买了一套，合同签了，首付款交了，但时至今日却未能备案。

　　和她面临相同境况的人不在少数。一名知名者称，该盘开盘后迄今只备案了约十分之一。这种现象已持续半年有多。

　　今年8月，南都记者曾走访金沙洲的多个楼盘，发现无法签约的现象非常普遍。自称曾在顺德、广州、东莞等地工作，目前在顺德做贸易的“80”男生小明(化名)告诉记者，其拥有三地的纳税证明，但6月份买了金沙洲某楼盘后，至今仍无法备案。

　　这种现象从南海区国土城建和水务局网站可见一斑。

　　今 年8月30日，南都记者在南海国土城建局网站看见，该盘自今年初开盘来已售出近800套，A栋共260多套，只备了34套，但至前日，才备了37套，这意 味着A栋9月份至今只备了3套。而B栋260多套8月30日无一套备案，到前日已有5套备案。而早于4、5月开盘的，C栋截至8月底只有3套备案，三个多 月来无新增。其余D栋、E栋、F栋、G栋8月30日至今相继新备案2套、2套、1套、0套，获得备案的几率真是屈指可数。

　　与此同 时，少与广州接壤的南海里水镇，从今年1月1日起至今已售(完成备案)2432套，多为前六月所备案。其中仅6月份就备案549套，7月份132套，8月 份57套、9月份167套，10月份122套，11月至今89套，下半年7月至今的备案量才575套。这直接佐证，广佛跨界楼盘近半年备案真是“难于上青 天”。

　　一名佛山盘开发商销售负责人表示，由示佛山卡得严，目前已不敢接广州客户，有买家表示很喜欢也会劝退。对于购房者，也会事先要求自备好符合购房资格的相关资料，否则拒绝签合同。