从商业地产专业委员会的角度，我和大家分享一下有关商业地产的一些想法和体会。我主要谈三点:
一、商业地产应该科学发展
　　近几年房地产业发展出现一个大的趋势，就是商业地产发展非常快。根据对40个重点城市的统计，2011年年末有5.31亿竣工的房地产面积，其中住宅是3.15亿平米，也就是说有两亿多是商业地产，商业地产比重在整个房地产开发比重中占到了40%。这是一个非常大的转变，说明商业地产在近几年出现了突飞猛进的发展。
　　在这样一个情况下，应该说它迅速地调整了房地产的结构，调整了城市的经济结构，调整了居民的消费结构，作用应该充分肯定，肯定它对GDP贡献、对城市发展的贡献、对居民生活的贡献。但通过调研和数据显示，目前商业地产发展存在的隐患很多，喜忧参半。比较突出的问题，一个是效率低，现在全国几乎大的发展商都涉足了商业地产，都普遍反映效益低；再一个是重复建设非常突出，导致同质化现象普遍，没有特色。刚才苗主任讲到的，确实有非常多的有特色的商业地产案例做得非常好。但同时商业地产存在同质化问题，导致无序竞争。
    大家需要注意到一个新的现象，就是电子商务对零售业、对商业地产正产生巨大的冲击。2011年的电子商务接近一万亿元人民币了。我们华贸这中心的新光天地去年是全国第一，只有65亿元，这是大家认为非常了不起的数据，但和现在的电子商务总规模相比， 100个新光天地也赶不上。所以，如果商业地产不迅速地进行结构调整、专业化管理、对策研究，又这么超速度的发展，未来将面临非常大的挑战。
　　商业地产有自身的规律，要求的资源和各方面条件是不一样的，但是现在简单化，周期太短，缺乏对市场定位的研究。本来商业地产投资巨大，周期非常长，应该对市场的研究和市场的定位，站在非常专业的基础上认真论证，再用前瞻性的眼光进行项目定位。但是现在基本上建商业地产速度接近建住宅，这本身就存在巨大的问题了，加上又把商业地产像住宅一样卖掉，这种非常突出的现象，将来都会产生灾难性的影响。我们认为在比较好的、比较快的发展形势下，要反思一下，要注意到商业地产自身的规律性，要冷静思考、科学发展。这是我谈的第一个体会。

二、关于商业地产发展趋势的一些思考
　　首先在商业地产中，这个商场的定位，一定要在开发以前完成，开发运营一定要一体化。华贸中心之所以运营比较好，是因为建设之前我们花了很多的时间研究商业业态，研究这个组合如何做到相得益彰，如何能够匹配得非常完美。在建设的时候，实际上对商业、酒店、写字楼和整个环境的研究，这些基础工作都已经全部完成，基本上就是量身定做。所以它在建成以后，好多业内人都讲，华贸中心没怎么养，就迅速地火起来了。原因就是之前的准备工作做得足，所以就能迅速进入收益阶段。而有的项目之前功夫做得不足，非常仓促，建成以后，再来逐步调整完善业态，这样损失就很大，有的时候硬伤根本没法消除，所以这个应该引起大家的注意。
　　现在我看到北京三环以内，近几年建的大型设施，超过半数是不成功的。搞商业地产的人和搞商业的人，都认为在北京三环里是最好的位置，都认为在这里做没有问题。但现在来看没有几家成功，都在挣扎、纠结，招商非常困难，运营非常困难。零售商进驻商场，运行成本也是非常高的。如果你定位定得不是很准，零售商和商业地产商都达不到预期的目的，都在那儿非常艰难地运营。如果商业定位做得好了，事先已经对市场有充分的研究，对需求有充分的研究（当然这个研究也不是完全的跟着需求后面走，也有创新和引领），如果你把这个功夫做足了，到正式商业运营阶段就会迅速的取得效果。所以要注意到这一点，不要同质化。有些区域不适合建大区域性的商业设施，那么你就不能建大区域型的，有些地区适合建社区型的商业设施，那你就应该建社区型的，不要贪大，不要说我这么多指标，这么多土地，就一定要建一个多大的商场。
　　其次，传统的好位置不一定就是好的，你不一定能做成一个成功的商业；一个大家认为是很好的商业的位置，不一定做出来一个成功的商业。对商业的定位，一定要站在发展的角度去分析。现在北京市中心地段可能不如四环周边地段，因为现在整个形势变了，出行方式变了。过去老的商业设施都是自行车到达的设施，九十年代以后，商业设施逐步变为汽车主导。汽车主导就不是原来的概念了，我们在北京研究了很多案例，就是现在条件下的商业设施在定位的时候，不以传统的，不以一般人认为的所谓的商业地段定位，应该以更加符合现代出行、交通、环境、空间、可到达性，从这些因素来分析。所以在市场定位研究的时候，也要有与时俱进的想法。
　　再次，商业设施越来越变成不是纯卖东西的地方了，它演变成了一个时尚和生活的中心，变成了一种生活方式。我刚刚听到一个发言，是苏州的邻里中心，我没有去过，有时间我会专门地去学习一下。但是我听了这个名字，就感觉到这是非常成功的做法。现在市场中作商业地产通常都是起一个很大的名字，什么国际商城、大上海商城，而苏州这个项目的定位就是邻里中心，就像在居民区里面为邻里居民提供服务中心。有这种出发点，商业地产就应该能成功，大家可以参考一下。北京有一个三里屯，以酒吧、娱乐为主。最近我数了一下，两公里范围内有六个大型商业设施。我认为只有三里屯VILLAGE一家能做好，因为它是站在一个多年形成的以娱乐为消费习惯的基础上，相应的延伸到餐饮和购物，站在这么一个起点上，然后做了一组非常时尚的建筑，而且在建筑群里面营造一个非常有趣的商业空间，所以它迅速地火起来了。我不认识苏州邻里中心的人，但是我向你们表示敬意，你们名字的定义就说明真的是站在市场出发点去做这个商业地产，我相信你们会成功。
　　最后，商业地产和零售业的关系应该如何处理？现在这种关系好多都变成了一种博弈，就是做商业地产的人和零售商每天都在谈判、吵架、打官司，这是一种非常不对和危险的现象。商业地产和零售商是共生共荣的，他们应该是共享、双赢的关系。在利益冲突的时候，要看长远。华贸中心除了新光天地还有自己经营的购物中心，新光天地是我们的主力店，租给新光公司。我们希望把地铁出口和新光天地、购物中心之间打开一个通道，合同签了，新光天地开业了。打这个地铁口应该谁出资？和新光天地谈判，他说很困难，我说那我们出资。苗会长知道，企业投资不光是钱的问题，还有时间。我们花了两年时间建了地铁通道，迅速改变新光天地运营状况，地铁投资可能不到一年就收回来了。我举这个例子的目的，只是提醒大家，要站得高、看得远，商业地产商和零售商绝对不是博弈的关系，应该非常小心的进行对话，共同渡过一些培养期、难关。

三、商业地产发展模式的思考
　　城市化的发展模式，我做了一些研究和思考，也请教了一些专家，看了一些国外的案例。其实中国的商业地产发展非常困难，每一个商业地产商都在叫苦。我延续一下苗会长讲的生态环境问题，商业地产业也需要生态环境。我跟日本一个公司交流的时候很受启发。他说过去城市发展以功能引导，这一百年、几十年，当高速铁路、公共交通更便捷的时候，它就变成了交通引导。如果希望城市扩展，就应该发展一些新的副中心，修一条、两条、三条地铁过去，修过去以后建商业地产、公共设施。政府给一个政策，允许你建铁路，两边给你少量的地，这样在修铁路的时候，商业已经和铁路一体化设计，住宅也是一体化设计。所以在日本坐地铁的往往是比我们大得多的老板。
　　再一个是需要注意发展速度和质量问题。现在太快了，2011年有两亿多平米是商业地产，发展这么快，要反思，一定要更加注重发展质量，而不要单纯的为了速度。我们现在搞房地产，做的最大的能收多少租金？香港有几家商业地产商一年租金就上百亿，所以发展关键不在速度。建筑如果不进行特别精细地打造，带来的后果是社会性的。所以现在伟大的公司，一定是令人尊重的公司，而不是钱多的公司。当然这之间不矛盾，钱多是因为成功导致的。一个伟大的公司是因为它受人尊重，决不是因为它有多大。所以我们应该反思，在这么高速发展的情况下，怎么处理速度和质量的关系。
　　我知道商业地产的发展，要想实现刚才我讲的速度和质量的关系，然后把它建设周期适当延长，把它打造成精品，这都需要金融的支持，因为它的规律和特点就是如此，你不能像做住宅一样做商业地产。房地产，尤其是商业地产的发展，一定要科学发展，一定要可持续发展。
　　（以上内容为中国国际城市化发展战略研究委员会企业家委员、中房协商业和旅游地产专业委员会主任、北京国华置业有限公司董事长房超在2012中国零售商大会“零售·金融与商业地产高峰论坛”上的发言节选）