1966年8月出生，高级城市规划师，清华大学博士，伦敦经济学院硕士，国外城市规划学术委员会委员。曾先后在设计院、高等院校、规划管理部门以及咨询企业担任技术或行政职务。兼任北京工业大学教授、北京建筑工程学院硕士生导师、《规划师》杂志编委等学术职务。

    作为中国城市规划协会副秘书长，2003年成功组织策划“滨水地区城市设计国际博览会”，2005年组织策划“生态城市规划建设国际博览会”， 2006年担任建设部优秀规划设计专家评审委员会委员、专家组组长。

    近年来主持和参与的重大项目包括：澳门城市总体规划纲要研究、深圳2030年发展策略、北京丰台区土地利用规划研究、上海嘉定新城核心区城市设计、成都四大新城规划研究、克拉玛依西部新城城市设计、长春莲花山生态旅游度假区总体规划等等。近年来出版学术专著3册，在各类刊物和出版物上发表专业文章数十篇。

前言

    我国城市综合体建设方兴未艾，如火如荼。截至2010年底，上海市已建城市综合体32个，总面积达770万平方米；未来三年，10万平方米以上级的城市综合体将新增体量约1380万平方米。在成都，在建的城市综合体项目有48个，总面积超过500万平方米；已立项的城市综合体则高达50多个。在全国范围内，城市综合体规划呈现出井喷趋势，除北京、上海、广州等一线城市外，成都、合肥、济南、石家庄等二三线城市都推出了各自气势磅礴的城市综合体建设计划。五合智库称之为“城市综合体时代的到来”。

城市综合体的相关概念

    城市综合体是城市经济、文化等发展到一定阶段出现的必然产物，是土地集约高效利用、功能高度复合、交通联系通达的城市建筑群。常见的城市综合体有：商业综合体（商业、酒店、办公），旅游综合体（主题公园、度假酒店、购物街）、总部综合体（总部经济、研发、生产）、交通综合体（综合交通、购物中心、酒店）等等。这些城市综合体将相关功能集合在一定地理区域范围内，形成一个高效集约、功能复合的建筑综合体或建筑街区，引领地区发展，促进城市升级，以获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

    在我国，城市综合体常常被定义为在城市中心地区以商业地产开发为主的大型综合开发项目。因此，本文论述的重点是以商业地产开发为代表的城市综合体。对于城市综合体概念的界定，目前国内外尚无明确的定义，大体可归结为从城市功能业态的角度（房地产界）和从城市空间形态的角度（城市规划界）两种。

    从功能业态组合的角度，国内对城市综合体已有约定俗成的界定，即集合办公、购物、娱乐、餐饮、交通、酒店、会展、商务等功能的一组建筑群。国内普遍称之为HOPSCA，即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping Mall（购物中心）、Convention（会议中心）、Apartment（公寓）。HOPSCA的概念并非源于国外，而是Made in China。城市综合体以四大功能业态为主——商业、写字楼、公寓、酒店。其中，商业功能可以形成最佳商业活动圈；写字楼功能为城市商业中心提供多样化的办公空间；公寓功能使人们在商业繁华区内就近享受丰富的娱乐生活，促进各种娱乐休闲业的发展；酒店为综合体带来大量的流动人口，与文化、休闲、娱乐设施相结合，形成最能推动商业中心发展的动力。

    从城市空间布局方面界定，城市综合体是指位于城市中心、副中心或新城中心的大规模土地混合使用和综合开发项目（Mixed-Use Complex Development），通常是城市街区内的一组建筑群。从用地性质上强调商业、金融业、旅馆业、文化产业等多种功能的混合使用，从开发强度上鼓励集约的高强度开发模式，从城市空间上突出城市公共活动空间和地下空间的重要性。城市综合开发项目往往占据各级城市中心的重要区位，接驳便捷的公共交通，对塑造城市形象，提升土地价值，带动地区发展至关重要。需要区分的是：城市CBD并非城市综合体。实际上，像巴黎拉德芳斯这样世界级的CBD，其用地规模都在4平方公里以上，建筑面积超过300万平方米，建设周期为50年，远非城市综合体的概念所能涵盖。

全球化背景下的城市综合体的兴起

    全球化是城市空间结构多中心化的主要动力。随着经济与科技的发展，当今世界已迈入以经济竞争为核心的全球化时代。一方面，20世纪90年代以前，全球化主要体现为传统制造业实现从发达国家向发展中国家的转移，发达国家的城市功能和结构由此发生巨大的变化：以生产性服务业为代表的第三产业逐渐成为发达城市的主导产业，城市从生产型城市向消费性型城市转变。消费文化是城市的主要特征，购物、休闲、体验等多方面的消费活动客观上要求建筑的功能更加复合和集聚。

    另一方面，随着全球化的发展，国家之间的竞争越来越表现为城市之间的竞争。城市的全球化主要表现为两个相互关联的过程：第一，不可避免的全球资本的介入；第二，城市自身在全球市场中的地位追求。城市竞争的结果导致全球资本的流向越来越向少数大城市集中，城市综合实力的差距进一步拉大。客观上，城市越来越需要高度复合的城市综合体项目，提高城市的综合服务能力，从而提高城市竞争力，吸引跨国公司的投资。

    城市产业结构的升级和城市竞争力的提升，客观上要求城市空间结构从传统的以市中心为主的“单中心模式”向“多中心模式”转变，城市逐渐出现传统商业中心、CBD、城市副中心、新城中心等等。城市中心区复兴和CBD建设逐渐成为城市发展的主流。城市复兴的核心是对既有建筑的更新和改造，在原有城市功能的基础上，进行新功能的植入，从而改造成为多种业态的街区型城市综合体，并成为市中心的标志性地区。日本的六本木新城、香港太古广场、新加坡的来福士广场都是城市复兴的代表性城市综合体。在CBD的规划建设中，城市综合体往往代表着城市的发展方向，集办公、商业、酒店、公寓等功能为一体的建筑综合体能够更集约高效地利用土地，综合解决就业、娱乐、居住、交通等多种需求，将人们的工作空间、社交空间和生活空间包容在一起，提高城市的品质，为城市提供多样化的、全天候的工作和生活方式。

城市化背景下城市综合体的发展

    中国市长协会《中国城市发展报告》指出，中国已进入城镇化加速时期，预计到2030年，将有65%的人口居住在城市，新增城市人口达4亿。中国的城镇化任务是在未来20年中，如何合理地安排这新增的4亿城市人口。中国的大城市人口密度已经趋于饱和，必须把空间从城市拓展到区域，通过城乡统筹解决现实问题。中国要探索的是一种兼具集约土地、人口高度密集特点的城市区域化发展模式。在一个较紧凑的区域内，集中多个大城市以及不同层级、规模的中小城市城市群。

    在我国主体功能区规划和全国城镇体系规划中，都明确了中国未来发展的主要区域的城市群。城市群是在特定的区域范围内云集相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，以一个或两个特大城市为中心，依托一定的自然环境和交通条件，城市之间的内在联系不断加强，共同构成一个相对完整的城市“集合体”。城市群呈网络化空间布局，网络体系上的空间节点就是以土地混合利用的城市综合服务设施，并有可能以城市综合体的模式出现。因此，从某种意义上讲，我国的城市综合体既可以在城市中心区更新改造中扮演主要角色，更重要的是，又能担负建设新区，实现城市跨越式发展的重要责任。作为一种新型的城市空间形态，城市综合体特别适合中国城市人口密集的特点，对提高城市品质、塑造城市形象可以发挥重要的作用。

    除了上述城市发展和城市规划的客观需求之外，近几年国家政府对住宅房地产的持续宏观调控政策成为城市综合体快速发展的催化剂，大量原来以住宅房地产为主业的房地产开发企业纷纷转向商业地产市场。同时，城市政府为实现城市升级和扩张的宏伟蓝图，积累突出的政绩，急于引进能够增强地方活力和提升城市形象的城市综合体项目，结果导致大量、持续的资金涌入全国各地城市综合体的开发建设中，因此，我国城市综合体的建设必然会出现井喷现象。

城市综合体的主要特征

    总结世界各地的城市综合体的建设经验，城市综合体有五大特征：规模超大、强度超高、功能复合、形象创新、技术复杂。

    规模：从国内外的建设经验来看，城市综合体的建设规模往往都是在25万平方米以上，在我国的一些大城市，其规划建设规模甚至突破了100万平方米。而近年来在全国各地布局的万达广场的规模基本上都在50万平方米以上。规模超大的城市综合体的建设要求开发商必须有足够的资金实力，才能确保建设周期和项目品质。

    强度：城市综合体是以高强度开发为前提的。城市中心地区用地紧张，地价昂贵，往往高强度的开发才能满足开发商的经济平衡。根据控制性详细规划的编制规律，城市综合体往往选址在中心区容积率最大、建筑高度最高的地区。在实际建设中，个别城市综合体的容积率甚至达到8.0。城市综合体的建筑高度也在不断攀升，超高层的建筑群逐渐成为城市紧凑发展的代名词。

    功能：商业、酒店、办公、公寓等多种使用功能的复合是城市综合体有别于其他建筑物的本质特征。复合的城市功能体能够为城市提供更加高效、便捷的公共设施配套服务，为城市居民提供多种多样的活动空间，同时还可以为城市提供大量的就业岗位。复合的功能特征决定了城市综合体在管理和使用方面必须提出更高的要求，内部各系统的合理组织与联系必须保证高效率运作。

    形象：当代城市形象往往通过城市的公共空间和公共建筑表现出来。作为城市公共建筑的重要组成部分，城市综合体往往是城市的地标。从使用功能分析，不同业态的功能可以形成丰富的空间组合，从而形成独具一格的建筑形象。从经济效益分析，时尚、个性化的建筑形象和景观空间更能够吸引消费者的眼球，使更多的客户趋之若鹜。

    技术：相比单幢建筑，城市综合体往往涵盖超高层建筑、大跨度建筑、地下空间等技术要求极为复杂的建筑结构形式。同时，城市综合体的交通系统分为内部交通系统和外部交通系统，基于不同的行为需求产生多种的交通流，使得城市综合体交通组织成为极为复杂的立体化交通网络。在新技术应用方面，新材料技术、多媒体技术和生态节能技术的综合应用已经成为可持续发展的必要手段。

城市综合体的发展趋势

    从世界范围看，发达国家的城市化进程早已完成，不会存在大规模的城市扩张现象。城市的更新改造将是城市规划和建设的重点。城市综合体是解决城市更新的重要手段之一，但建设数量有限。相比之下，我国尚处于快速城市化的进程之中，城市扩张刚刚进入区域发展阶段。从中长期的规划来看，城市综合体将随着我国城市群的布局而蓬勃发展。由此可见，虽然目前有专家担心城市综合体有过剩的现象，但从长远来看，城市综合体仍存在巨大的发展空间。

    就城市综合体开发的发展趋势来看，品牌化和专业化是城市综合体发展的必由之路。凯德置地开发的来福士广场遍布新加坡、阿联酋及中国的一线城市，太古集团开发的太古广场也已经从香港扩张到广州等大城市，万达集团已经在全国各地布局了近百个万达广场。这些企业品牌成功的共同特点就是做有实力、专业化的城市综合体开发商，并通过数十年的建设开发不断摸索和创新，逐渐积累持有物业的管理经验。城市综合体品牌的塑造同样离不开与高水平、有经验的专业机构的战略合作，如万达广场与洲联集团（WWW5A）五合国际在规划设计方面的合作，与雅高集团在酒店管理方面的合作等等。

    在规划设计方面，追求自然、时尚、创新是当代城市综合体设计的主要潮流。传统的粗放式、高消耗的综合体开发模式会加剧城市中心的环境承载压力。城市综合体的建设需转向高效生态型、营造公园式的休闲购物、办公、居住环境，如建筑中庭或中心广场，建设可供行人休息娱乐的绿色空间，建造屋顶花园等。

    在建筑形象方面，城市综合体的建筑风格往往是时尚的风向标。利用GT技术进行辅助建筑设计已经成为一种趋势。城市综合体的创新设计不仅仅体现在建筑造型的创意卓绝，更重要的是在建筑单体设计中各项新技术的综合应用，如新材料技术应用、结构设计创新、高科技生态节能技术应用、高精度多专业整合设计等等，通过技术创新实现城市综合体的更新换代和可持续发展。