金融界网站讯 主题为“冲突论：跨越政经周期的逻辑”的博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会于7月1日—7月3日在海南三亚召开。全国工商联房地产商会会长聂梅生发表主题演讲。

    他谈到两点：第一，本轮房地产调控是必要的；第二、改革是必须的。

    以下是文字实录：

    聂梅生：各位领导、各位嘉宾，大家上午好，很高兴大家来参加这个会，同时也希望大家积极的支持“博鳌·21世纪房地产论坛”，今天演讲的题目是对中国房地产的观点，也是个人的观点。对中国房地产的总体观点，我是这样看的，第一，本轮房地产调控是必要的，为什么是必要的，因为在此之前，有房价高，民怨大，投资过热，转型困难等几个背景和前提，因此推动了持续差不多两年的房地产调控，因此说是必要的。

    现在的调控成果是势在必得的，为什么这么说，因为动用了行政手段、货币手段、市场手段，夺冠多管齐下，一定取得必得的当前的成果，效果怎样，我等下仔细的说。

    一个是房价开始下行，无论是环比还是同比都下行了，炒房者出局，开发投资急速的降温，住房双轨制启动，应该说是有效果，跟效果对应的代价是必付的，付出的代价是固定资产投资下滑，GDP下降，上下游箫条，未来的问题加速积累，现在积累的速度很快，这个代价我认为也是必付的。

    改革是必须的，如果我们要推动整个经济和房地产良性的发展，城镇化是一个很好的方向，但是要想中国城镇化，必须要进行土地制度改革，我们算一下城镇化现在是50％多一点，如果到70％还有20％，算一下大概有2.5亿的农民工要进城，在他们的背景实际上是要解决土地的问题，一系列股权的问题和红利的问题，城镇化的问题必须要进行土地制度的改革，现在需要民间制度的导入，需要金融制度的改革，现在已经开始了，但是困难重重，要产业结构改革，背景就是解决央企和国企的问题，同时财税制度要改革，最后要惠及民生，拉动消费和民生，最为困难的就是中国收入分配制度的改革，如果四个改革不能实现，那么下一步经济的发展，恐怕还会碰到很多的稚拙，因此改革是必须。房地产企业的转型就成为必然，因为已经转变了市场结构，各方的利益格局发生了变化，房地产业的盈利格局发生了变化，因此要促进住房的双轨制，促进城镇化，促进产业结构转型，促进内需消费，总之，从投资拉动转到承载经济和社会的发展，这就是总体的思路。

    我们回顾一下，拉动房地产的形势我很快的过一下。全行业不景气达到了八、九个月，到达了2009年的低点，现在的数据是2012年的5月份，指数是5.49，其他的行业也就是这样的，房地产行业回到了2009年的最低点，可以看到商品房的销售面积和销售额，连续三个月小幅度的上升，我想说一下，销售额的恢复比销售面积要快。

    看到他们有急剧的跳水，我也没有想到，从去年的12月份到今年的1、2月份出现了急剧快速的下挫，下挫后3月份到6月份就开始上升，上升的过程中，仍然是负增长，并没有回到正值，因此不能说是大幅度的增长，还是在负增长的恢复过程中，快速恢复的是销售额，慢的是销售面积，隐含了房价的问题，如果以量换价，应该是量多，但是现在不是这样的情况。

    土地购置面积有急促的下挫从-19.3到-19.7％，从销售额和销售面积的恢复，土地购置面积开始走暖。

    房地产开发投资是继续下降，降到最后开始减少，从27.8％下降到18.7％，现在也开始慢慢的走稳。

    房地产投资已经对我国的固定资产投资形成了负拉动，大家可以看得到，房地产投资一直下降到固定投资之下，今年4月份就开始负拉动，房地产投资从刚才的曲线可以看得到，有短期急剧下线的特性，固定资产投资是下降的，但是缓慢的，但是房地产投资急剧下降的。房地产投资是在未来不看好的情况下，房地产开发企业原来大概有6万家，现在会少一些，可能也有5万家左右。如果大家对市场在同一个时间点，就是一季度的时候，大家同时不卖房屋和不看好，5万家企业，绝大多数是民营企业，房地产企业中民营企业占绝大多数，一夜之间开董事会，决定不投资，决定不买地，决定开发的监督和开发面积，可以很短的时间内做出决定，可以在全国这样做，