人物简介：

    郭增利：中国购物中心产业资讯中心主任、中购联购物中心发展委员会主任、亚洲购物中心协会轮值主席、中国城市商业网点建设管理联合会副会长、学术委员会主任。

    中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出，以零售房地产中的购物中心为例，根据中购联购物中心发展委员会2011年的统计，中国的城市化率和购物中心发展变化的曲线基本保持一致，但不得不承认的是中国的城市化存在“伪城市化”现象，购物中心因此也存在区域性过热的问题。购物中心的区域性过热更多是由于政策“瘸腿”、城市规划不合理造成的。购物中心在局部区域过于集中，与城市规划脱节，包括购物中心的数量和结构，都或多或少与城市商业设施规划缺位存在一定程度关联。一些地方政府在招商引资方面的观念还相对落伍，重视引资而忽视招商现象较为普遍。比如，在商业用地投放过程中，在较短时间内投放的数量较为集中，阶段增量明显，在购物中心开始招商后，就会面临很多困扰，比如同一个零售品牌原本在一个城市开三家店就足够，结果多达30家开发商都想引进这个零售品牌，造成零售商与开发商无法达成一致，进行有效对接。

    他强调，要解决这一问题，不能简单地学习所谓的国外的先进经验，而应通过制定合理的城市商业设施规划、控制好项目投放节奏、明确购物中心定位目标等相应的政策来引导。

商业地产应细分产品和市场

    在房地产调控政策持续从严的背景下，住宅地产投资被挤出市场，不少投资者开始转向商业地产。2011年，仅前10个月商业地产的投资完成额就已达7956.55亿元，超过2010年全年的投资额，为不断降温的房地产市场带来了一丝暖意，但郭增利对商业地产是否过热发展提出了独到见解：我们首先要明确商业地产的概念。商业地产产品形式有很多，主要包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、酒店、专业市场、写字楼等，所以谈论商业地产的区域性过热的问题不能以偏概全。

    他说:“7956亿元这个数据包括了购物中心、酒店、商场和写字楼等在内的多种商业房地产形态的总和。在过去的一年里，国内一线城市北京、上海、杭州等地的写字楼价格一路上涨，写字楼的供应量与需求量基本平衡，前景非常看好。但以这个数据来衡量商业地产的发展是不科学的，一定要分开，不能笼统地分析，这样可以避免对市场判断出现偏差。”

    在国外，零售地产是使用比较多的概念，泛指用于零售业经营的地产形式，这是狭义的商业地产。他强调：“作为零售业地产的主要形式，购物中心是商业地产绝对的核心部分。”

    “目前，就中国部分城市的购物中心来说，实际情况是总体的供应量大于零售商实际需求，也可以说是有效供应不足，无效供给过剩。”郭增利对想进入购物中心的投资者提出忠告。根据世邦魏理仕4月下旬公布的房产相关数据显示，中国已经成为全球在建购物中心规模最大的国家。但据有关媒体引述的数据显示，2011年我国人均社会消费品零售总额13420元人民币，折合2130美元，不及美国同期人均消费规模15580美元的1/7。我国购物中心的供需平衡情况并不乐观。

    就这一状况，郭增利提醒说：“一个城市可以在一年内建设20个购物中心项目，但没有哪一家零售商可以一年内在一个城市里开20家店。由于综合成本上升快，营业额下降等原因，零售商的利润在下降，许多大型的零售商都回避了一些有风险的项目，所以就购物中心来说，目前面临的挑战是巨大的。”

购物中心的发展需要政府引导

    在谈及购物中心怎样能够在中国健康蓬勃地发展，郭增利认为政府的作用是不容忽视的。

    他说：“一个商业中心的建设到开业，从大的方面来说至少涉及到6大部委，从小的说可以到街道办事处。”发改委负责重大项目的审批，银监会负责资金的监管，住建部负责规划、建设，商业经营则隶属于商务部，交通部协调交通等等。这么多复杂的程序与部门，很容易导致城市商业设施的规划和城市功能定位出现偏差与失衡。

    郭增利强调，“脱离了城市规划的商业网点规划是不存在的，购物中心的健康发展需要一个综合性的部门来进行统筹协调。” 

    一方面，从城市的角度上看，购物中心并不是一个单纯的房地产项目，而是一个城市的基础设施。它的作用是为百姓的生活提供便利，使城市更适合居住。政府从总体上的规划和把握可以使土地的贡献得到最大化的呈现。这就意味着，通过土地的开发和利用，可以给城市带来一些闪光的东西。除了税收的收益之外，城市功能的完善、城市形象的塑造、城市文化的传播，都可以通过购物中心得到发展。郭增利一直强调，购物中心理所应当地、无条件地成为城市的百年建筑、百年商业。

    另一方面，从开发商的角度看，逐利是无可厚非的，一般的开发商不会考虑投资可以为城市、为市民带来什么，这一点是无法改变的现实。这就需要政府的引导，以及相关政策的限制。特别是一些重大的核心项目，如果能够借助政府强有力的控制，既可增加开发商的安全性，也使购物中心对城市的贡献得到了最大化的保障。

    就目前的实际情况，郭增利遗憾地表示：“政府性的投资在商业和流通领域基本是没有的，政府出让土地，获取利润。开发商建设购物中心的目的是使土地增值。大家都只是一味地追求利润，缺少政府在总体上的把握和宏观的调控，就对城市的发展造成了不好的影响，招商难、恶性竞争、交通堵塞的问题比比皆是，许多购物中心并没有达到城市发展需求。”

外国投资者成功源于专业

    中国的大型购物中心从开发时代向运营时代转变，从地产开发模式向商业不动产价值提升模式转变的过程中，出现了一些大中城市盲目热衷于兴建超大型购物中心，缺乏统一规划，布局不合理，从而导致无序发展，经营陷入误区的种种问题。郭增利建议可以从三个方面学习国外先进的模式。

    首先，要进行充分的前期调研准备。投资购物中心的第一步就是选择城市，而城市化率是所有的国内开发商在投资时都会参考的指标。但是，许多国外的开发商在选择一个城市对零售业地产进行投资时，会根据现场实际的调研，并不会参照现有的数据。他们有一套自己的市场调研方案。例如，有的开发商调查一个城市可乐的销量，他们认为这代表了地区的消费能力。除此之外，外国的开发商在起步时就会进行严格的选址，考虑购物中心所需的规模，进行市场定位，考虑需要进驻的品牌，做好充分的有科学依据的市场调研，这使得他们的产品与市场很吻合，具有极强的对接性，在投入的初期就会被市场所接受，风险系数?低。

    第二．购物中心的建设要体现城市文化。国外的许多知名购物中心都是由老建筑改造的，比如伦敦的哈罗德百货，旧金山的The Cannery。这些知名的商场除了使用功能外，还可以从建筑的角度，体现这个城市独特的文化，他们本身就是一个不朽的作品，可以上百年屹立不倒。而在中国，许多开发商只是看到土地的价值和未来的增值，甚至认为土地可以在短时期内增值。他们建造购物中心的目的只是在于留住土地。当土地的价值远远高于房地产开发价值，甚至高于商业经营价值时，这样的零售地产生态环境就是不健全的，是不利于购物中心的长期发展的。面对这种情况，我们提出了一个口号“百年建筑，百年商业。”来呼吁人们重视购物中心对城市文化的影响和可持续的发展。

    第三，购物中心的利润是可持续的。大部分的发达国家，基本是把购物中心作为一个长线的战略性投资，每年的收益保持在3%—5%之间，大家也会对这个数字很满意。但在中国，10%的回报率也不能满足投资人的需要，也就是说，投资者太急功近利，要求的期望回报率过高。当没有达到期望时，就认为是失败的。这种认识是不科学的。

    郭增利说：“当前，购物中心作为引领零售业发展的新贵，在我国正迎来新的发展契机，房地产市场的调控似乎不能抑制商业地产的热度，全国各地购物中心、城市综合体或商业中心的建造你追我赶、遍地开花。

    合理借鉴国外购物中心的成功模式和运行经验，结合我国的具体国情，对购物中心的建设进行必要的政府调控与干预，可使购物中心在我国的健康发展。在各区域发展不平衡的今天，中国的购物中心仍有巨大发展空间。