自2004年10月28日全市违法建筑查处暨城中村改造工作动员大会之后，深圳市便拉开了以城中村改造为主要对象的城市更新工作的序幕。随着这一进程的大大加快，深圳市旧住宅区和城中村也迎来了新一轮机遇。

　　深圳市城市更新办法提出，四种情形可以根据规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建，即城市的基础设施、公共服务设施亟须完善；环境恶劣或者存在重大安全隐患；现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

　　市城市更新办有关负责人日前重点就旧住宅区的改造问题向开发商进行了解读。该负责人表示，我市旧住宅的城市更新将通过三种模式进行，即综合整治、功能改变以及拆除重建。全市旧住宅区将优先通过综合整治等方式改善居住环境，对于环境非常恶劣、配套设施极其缺乏确需进行拆除重建的，应当由区政府及其相关部门组织开展前期工作。

　　城市更新的展开，将使我市老旧住宅区和城中村面貌得到彻底地改善，其价值也将在现在的基础上得到根本性提升。根据规定，综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。功能改变类更新项目可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建附属设施，并应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。

　　近年来，我市城市更新进程不断提速，全市老旧住宅区的机遇也越来越多。2011年，全市城市更新量超计划。市规划国土委有关负责人介绍，2011年全市城市更新年度实施计划总拆迁用地面积为340万平方米。据记者统计，去年我市公布了4批城市更新计划，获准规划的城市更新项目共有53项，拟拆除重建用地面积共计约437.9万平方米。

　　今年，我市城市更新再度提速。市规划国土委提出，今年将完成4批次城市更新单元计划报批，推动180公顷城市更新项目用地供应。同时，在初步完成9个发展单元规划工作的基础上，2012年要重点推动项目实施，新增大沙河创新走廊等6～8个发展单元的规划工作，推动城市重点地区的开发建设。这些发展单元可启动建设的项目包括项目开发、整体开发等多种类型，预计可带动的社会投资规模将达到1200亿元以上。

　　二手房价格 约为一万三

　　（记者 罗洁琳）我市可能面临城市更新的旧住宅区有哪些？记者日前在罗湖区对一些旧住宅区进行了寻访时，该区存在多处楼龄在20年以上的小区，一些老旧住宅区的价格在每平方米1.3万元左右。

　　昨日，在罗湖区人民南路罗湖小学附近，记者在一家地产中介外面的卖房信息中看到，价格在一万二三左右的二手房集中在友谊大厦、德兴大厦和庐山花园内。

　　据世华地产的置业顾问康先生介绍，友谊大厦和德兴大厦都是1983~1984年的老房子，前者只有不到10%的业主自住率，后者自住率在40%左右。这两个地方分别卖的都是三四十平方米的小户型，每平方米的单价在1.3~1.4万元。

　　“由于这两套是八几年的老房子，那时的房产使用年限只有50年，这两套房子还剩下20年的使用年限，但到期之后还可以续用20年。至于到时候会不会拆迁也很难说，那时可能会有新政策也不一定。”康先生这样提醒道。

　　记者从康先生处获悉，今年3月的成交量要比2月稍多，而4月的成交量与3月持平。庐山花园今年的房价比去年上涨7%~8%，今年房价与2010年房价差不多。而今年二手房房价整体上涨12%~13%。

　　随后，记者来到春风路与沿河路交会处的庐山花园。庐山花园的社区较小，紧邻庐山酒店。小区共有5栋大楼，其中A、B两栋是写字楼，C栋虽是商用楼，但办公用户不到10%，大部分以住宅为主。其中有一套在23楼的精装二手房在售，面积84平方米，售价113万元，平均每平方米1.34万元。这套房户型方正，两房一厅，客厅较大，坐南朝北，采光较好，阳台上可看到国贸全景。

　　据康先生介绍，D栋是最理想的住宅楼，但都是小户型且基本没有再挂出在售的。E栋相较来说住宅环境较差，由于E栋在马路对面，单独成栋，灰尘较多，因此售价也相应较低，其中一套92平方米的户型售价120万元，每平方米约1.3万元；另外，3楼有一套103平方米的户型，总价128万元，每平方米1.24万元。

　　记者踩盘时碰巧在楼下遇到小区的业主王先生，他表示，小区的物业管理很好，物业管理费也不算高，每平方米差不多三四块。王先生还告诉记者：“在庐山花园买房要仔细挑选住宅楼和户型朝向，小区外面就是马路，房子没选好的话可能会比较吵。”

　　记者看到，庐山花园临近国贸，周边生活配套设施齐全，周围有春风万家商场和华润超市以及国贸片区各大商场；交通便利，春风万家公交站和庐山酒店站都在附近，步行十分钟可到国贸站和金光华站，还可到国贸地铁站乘坐地铁1号线。

　　淘个小户型还带学位

　　（记者 何可人）提起罗湖区的便宜二手房，大家可能首先想到翠竹片区，因为这里小区多，而且多数开发早，然而记者走访发现，事实并非如此。

　　“翠竹这一带可以说是罗湖最成熟的片区，新房供应量小，二手房一直炙手可热。”该片区一家中联地产的销售顾问告诉记者，尤其是该片区拥有省级名校翠园中学，学位房概念使得该片区二手房价格高居不下。以片区最大的小区翠竹苑为例，虽然建于上世纪八十年代初，但是生活便利、使用率高，加上带翠园中学学位，单价要两万多元。

　　那是否意味着购房者如果想在翠园片区淘个便宜房便无望了？那也不一定。据中介介绍，如果买房者看中该片区的名校学位以及周围便利的交通，但又苦于资金不足，不妨考虑选个小户型。

　　“面积越大单价越高，附近有一些小户型单价就在一万二三左右。”中介给记者推荐了地铁翠竹站出口附近的银泰国际和怡泰大厦，这两处楼盘都有若干套四五十平方米的小户型在售。以银泰国际的一套公寓为例，45平方米报价60万。据记者了解，该楼盘建于2000年，位于东门北路，留医部对面，交通、购物非常方便，但是没有封闭管理的小区，加上不少业主把物业出租出去或是作为公司营业用途，人口流动性较大。怡泰大厦在银泰国际西面，情况与前者相近。

　　社区成熟生活气息浓

　　（记者 罗洁琳）东乐花园共有117栋楼梯老房和东乐大厦的5栋电梯房。记者在东乐花园周边发现，超市和便利店大量聚集在小区周围，生活气息浓厚，街头巷尾的生活用品一应俱全，是一个配套设施很成熟的生活片区。记者甚至还在小区附近发现了几家港货店。

　　小区周边散布了百仕达喜荟城、吉之岛超市、润诚信购物广场等商场。太安地铁站所在的环中线就在小区附近。

　　罗湖区太安路东晓综合市场中联地产的工作人员彭先生介绍说：“东乐大厦目前有20多套二手房在售，其中十二三套房坐南朝北，单价每平方米在1万~1.4万元，其余的坐北朝南，每平方米在1.5万以上。”

　　坐南朝北的户型从71平方米~126平方米不等，总价105万~150万，1994年入住。其中一套111平方米售价120万的房性价比较高，平均每平方米约1万。需要注意的是，东乐大厦5栋电梯房的所有户型都不方正，客厅处有一处偏斜，因此售价相对较低。而东乐花园虽是1982年的楼梯老房，但由于户型较好，单价每平方米在1.5~1.8万。

　　记者从彭先生处获悉，年后东乐大厦通过中联中介成交了10套左右。彭先生说：“大厦的自住率在40%左右，今年房价相较去年有1%~2%的上涨，相较2010年下降7%~8%。”

　　离东乐花园不远处的布心花园自住率达60%，是1988年的7层楼梯老房。目前只有布心花园三期一套单价1.2万的二手房在售，88平方米总价110万，其他单价都在1.4万以上。

　　靠近梧桐山 胜在环境美

　　（记者 何可人）莲塘在深圳是开发较早的片区，记者从沿河路经罗芳立交上罗沙路，便进入这一片区。不过值得一提的是，莲塘片区整体呈口袋形，罗芳立交作为该片区西面主要进出口，上下班高峰期时会比较拥堵，通过比较耗时。

　　在该片区采访时，记者明显感觉到附近的社区大多较为成熟，不少建筑看起来就很有“历史”。整个片区幼儿园、学校、超市、菜场、社康、公交等公共配套设施一应俱全，充满生活气息。同时，由于靠近梧桐山、仙湖植物园，这一带空气清新环境良好，非常适宜居住。

　　“莲塘片区社区成熟，不少商品房虽然楼龄大，但是价格一直比较稳健。尤其近年来，一些老房子改造呼声很高，楼龄在20年以上的老房子有上涨趋势。”美联地产一中介告诉记者。据该中介介绍，一直以来莲塘片区相对而言投资客较少，自住客较多。听说记者在找单价一万五以下的二手房，该中介推荐了鹏莲花园、畔山花园、景福花园等几个楼梯房小区。

　　位于罗沙路南的鹏莲花园1992年入住，由9栋小高层组成。周边有岁宝、华润万家，胜在生活便利，业主多是自住。据中介介绍，该小区有一套位于5楼的朝南二室一厅在售，65平方米总价95万，单价大约一万四。“业主在其他地方买了新房，想把旧房子卖了先还一部分贷款。”该中介说。而他推荐的另一个小区景福花园就位于罗湖外国语学校初中部对面，价格比鹏莲花园略高。

　　志诚租售中心的中介给记者推荐了深港新村。这个小区离体育公园步行约15分钟，上世纪90年代初入伙，原是海关宿舍，住户相对比较单纯。小区都是不带电梯的小高层，离地铁新秀站只有五分钟路程。据介绍，该小区有一套五楼的72平方米两居室在售，总价100万元。

　　记者在该片区踩盘发现，周边较多建于上世纪八十年代末、九十年代初的小区，如果想淘价格便宜、环境舒适的房源，这里还是挺多选择，但是前提是要能够接受没有电梯。