北京早在2009年初就在酝酿一个注资百亿元的“公共租赁房运营中心”，后因担心人员编制和怕影响区县积极性等问题而放弃。

一位接近北京住房保障办的权威消息人士证实，早在今年6月份，北京宣布年内建设、收购50万平方米公共租赁房计划时，关于这些公共租赁房如何管理的问题，便已提上北京市主管部门议程。

最终，北京市虽然暂时搁浅了“公共租赁房运营中心”计划，但是也在酝酿更积极地持有、运营计划。包括企业持有、政府机构持有和集体持有等多种持有模式在内的新型管理机制，也在酝酿中。

接近北京住建委人士透露，最近北京市有关部门密集开会，一个讨论的主要问题就是，未来住房保障产品建设结构从“售为主”转向“租为主”时，政府需要出台配套优惠措施，并转变管理方式。

百亿“公屋局”计划

7月底，北京市发布了《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》，其中规定，市级和区县住房保障部门为公共租赁房的管理实施单位。公共租赁房可以采取新建、收购等形式实现。

而在此“办法”出台之前，关于公共租赁房的管理机构却有另一番讨论。

实际上，北京和常州市是全国最早推出地方公共租赁房管理办法的城市。作为经济较发达城市，它们都在考虑到2012年完成住建部规定的三年集中建设保障房任务后，这种外来人口和城市房价比较高的城市，其住房保障该如何继续做下去。

香港的“公屋局”模式一直是内地城市想学但是又难以复制的模式。而北京经济实力雄厚，复制香港“公屋局”模式具备可行性。

在今年年初的北京“两会”上，当主管城建副市长陈刚提出北京发展(香港)公共租赁房时，立即得到了住建部回应。

住建部主管房地产的副部长齐骥在今年全国“两会”上表示，鼓励地方政府因地制宜地发展公共租赁房，以解决城市“夹心层”住房问题。

今年2月份以后，北京市就在积极酝酿公共租赁房的问题。而在考虑这个问题之初，就有人提出：公共租赁房产品好，租金稳定且有保证，应该是金融结合的一个工具，也是将来北京市住房保障的主流产品。

而如果做公共租赁房，是否可以像香港、新加坡一样做个“公屋局”机构，由政府手中持有大量房源，进行管理呢？

“北京住建委曾为这个计划激动不已。”上述知情人士说，当时“公屋局”管理模式也是北京市政府布置北京住建委研究的主要模式之一。

此时，北京已有住房保障办公室，也有住建委协调住房保障的事宜。新成立机构拟作为一个商业运营机构。由此，“北京公共租赁房运营管理中心”名字应运而生，准备挂靠在住房保障办下面。

北京市住建委位于北京西客站附近的办公地点也将搬迁到西四环五棵松。因此，北京市准备将住建委的办公楼加上其他一些北京国有房地产资产，总计100亿元，装入这个“北京公共租赁房运营管理中心”。

“总资产100亿元的话，可以向资本市场融资70亿元，投入公共租赁房建设，改变保障房建设对地方财政压力较大的现状。”上述权威消息人士说。

“这个中心级别可能是正局级。”上述接近住房保障办的权威消息人士说，起初北京市对这个计划十分看重，但是随后由于“局级”人员编制问题等因素，转而放弃这个方案。

在上述权威消息人士看来，导致北京市最终放弃这个“公屋局”计划主因是，现行北京市经济适用房、廉租房、限价房等保障性住房产品建设、管理均由区县政府住房保障部门负责。北京市住房保障办只是负责市级层面的保障人群住房保障产品提供和全市住房保障监管工作。

如果将公共租赁房所有管理权力收归市级层面机构负责，可能会对区县做保障性住房的“积极性”产生影响。“可能会有区县说，你要收就都收回去吧，不能只收回公共租赁房，而不收回廉租房。”一位不愿公开姓名的北京市房地产行业协会人士指出。

覆盖非户籍人口

“公屋局”没有成立，并不意味着北京市政府放弃了对公共租赁房的管理。

今年9月18日，北京住房和城乡建设委员会主任隋振江在北京首个公共租赁房项目北苑南区项目开工仪式上说，公共租赁房推出表明北京形成了租售并举的住房保障模式，以前保障住房中出售比例很大，今后将逐渐扭转这一格局。

在今年北京市宣布的50万平方米公共租赁房筹集计划中，相当部分是通过社会收回的，也有一部分是原来的经济适用房等产品就地转化而来。

“怎样才能做到分散管理，而又能集中而具有效率？”上述权威消息人士说，以后公共租赁房保障范围不断扩大将是一个趋势。自从公积金支持经济适用房等保障性住房建设的政策推出后，北京市力争想获得试点资格。

“北京市公积金归集中，相当部分是非北京籍户口人士的。”上述接近北京住建委的人士也说，公积金用于保障房建设当中，允许北京等一线城市的公共租赁房建设可以使用公积金。

对于大量非北京户籍人口来说，动用了自己的公积金，而始终不能享受到住房保障的覆盖，也成为一个问题。

无论是通过公积金直接建设，还是通过其他途径筹集资金来源。覆盖“夹心层”人群的公共租赁房都将是北京市未来主流的住房保障产品。

按照北京市公共租赁房管理办法，凡是符合廉租房、经济适用房等三类保障性住房资格的家庭，可以优先申请公共租赁房。租赁房租期为5年，租金为略低于市场租金。

接近北京住建委的人士说，北京市住房保障工作主要考虑是，要将30岁及以下，具有一定学历的社会主流工作人群留在北京。留住人才即是北京的竞争优势。

本报记者从北京住建委了解到，今年为北京市第一年推行公共租赁房，50万平方米公共租赁房为政府集中提供。今后，住房保障工作步入常态化，应该鼓励企业、开发园区管委会等各类主体，建设和持有公共租赁房。

北京市政协委员、万科副总裁毛大庆说，公共租赁房可以与房地产信托投资基金等相结合，如果配套措施优惠，房地产企业也会有积极性参与。

除了区县住房保障部门、开发区管委会、大中型企业外，另一种业主群成了北京住建委等部门关注的对象。

“北京的一些中小开发商，随着拿地越来越难，可以鼓励他们现有在建的住宅项目中，拿出一部分90平方米以下的户型进行出租，政府补贴一部分租金，”上述接近北京住建委的人士说，实际上公共租赁房业主可以多元化，北京市甚至设想鼓励一部分中小开发商将手中的在建中小户型住宅转租。

厦门公共租赁房设计机制中就存在类似的设计，鼓励开发商等持有一部分住宅的企业将手中房源转租。

此外，北京市保障办主任冀岩曾透露，北京市准备推出“土地年租制”，来支持公共租赁房建设。原来70年的土地有偿使用费和土地出让金不再一次性缴纳清，而是改为分年支付，这对于企业自建和开发商参与建设来说，无疑有很大吸引力。