作者简介：

马跃成，经济学硕士，高级工程师技术职称，长期从事建筑技术管理方面的工作，做过高校教师，以研究经济管理、特别是房地产问题为最爱。

2006年3月开博以来，发表了百余篇房地产评论和企业管理方面的文章，曾多次被《经济学消息报》、《财经时报》、《深圳都市报》、《青岛财经报》、《沈阳财经日报》、《中国房地产金融杂志》、《宏观经济管理杂志》等报刊杂志转载。《国际住宅金融比较》一文被收入中国社科院“坚持科学发展观,构建和谐社会”学习文选。

燕郊的房地产项目和北京境内的项目相比一点不差，在环境、容积率方面甚至更好。但燕郊房地产项目定位上存在的问题可能是当前燕郊板块销售困难的一个重要原因。

以前人们说通州是睡城，其实现在它也还是个睡城，只不过现在北京的睡城太多了，人们就不太讲这个话题了。燕郊的模式也没有跳出这个框框，燕郊离北京30多公里，又是河北省地界，虽然在北京的版图上燕郊还在圈外，可是燕郊好像并没有把自己当外人，现在它的房地产业俨然已经成了北京的一个标志性板块。但是如果继续这样发展下去，燕郊就不仅仅是一个离北京最远的睡城，而可能是一个困城，出不来、进不去，最后可能变成空城。

看燕郊的招商广告：CBD的后花园，北京的新板块、十万北京人住燕郊等等。所谓的燕郊实际上很多人都没去过，真正的燕郊在铁路南，包括有4个街区，后来的燕郊镇实际上是以行宫村为中心的一个行政区划。燕郊从村变镇再发展到乡镇开发区，后来再到省级开发区，目前含盖了燕郊北部的中赵普、高楼、马起乏等乡镇。

燕郊的开发最早是从1970年代开始的。文革后，以前被下放到边远地区的几个中直事业单位由于不能进京，就落在了燕郊。虽然那时的燕郊与现在不能相提并论，但是也是一个大打北京牌子的新城。

当时那些中直事业单位里，有不少人的家在城里，所以每天都有一些班车在城里和燕郊之间往返，但是方向和现在的930路公交车的作用相反。

燕郊一直努力的目标就是要打造成北京人口疏散地和北京人口截流地，现在这个目标正在变成现实。这几年涌入燕郊的十万北京人的构成大概是：一部分是在北京工作的外地人，由于有个户口问题，北京不愿意承认他们的北京人身份，以后户口取消了，就自然成北京人了。这部分人今后也将成为燕郊人口的主要力量。这些人在北京落户比登天还难，买房又有个价格太高的问题。而燕郊能落户、房子也便宜，就成了这些人的当然选择。另一部分是来自北京的投资人，这些人瞄准了燕郊房价低和发展势头好、发展空间大这些条件，在燕郊投资房产是个不错的选择，但是随着房价的理性回归，这种情况会大量地迅速减少。还有就是移居燕郊生活的北京人，这种情况应当是最理想的客户群，这也是燕郊向北京化进程中最重要的部分。比如今年东城区就计划外迁15万人到朝阳区，准备建区中区，就是在朝阳地面上建设一个属于东城区管理的新区。但是燕郊当前的生活环境与北京城里相比还差距太远，而且比较利弊也很难说，燕郊有多少可以选择的东西，这也是燕郊比较致命的东西。其实还有一些直接在燕郊购房落户的外地人，他们选择燕郊的目的也是看中了燕郊距离北京比较近的优势。这些年，山东沿海地区也在争取这类客户，对燕郊也有较大的威胁。

近来，房地产市场出现疲软以后，燕郊开发区负责人曾否定了燕郊有过依托北京发展房地产业的规划。但是现在燕郊在北京人的心目中，完完全全就是一个新地产区域形象，没有人认为燕郊还有什么别的东西。不过燕郊确实应当在别的方面有所作为了，如果像现在这样继续下去，可能要走的路就越来越窄。

北京城市建设中最大的败笔就是不得不摊的大饼，北京这些年搞了多少商业地产、工业地产、科技地产？没有很多，但即使没有很多，他们还都集中在了城市中心的小块区域里面，而大饼从三环到四环再到五环，现在已经向六环发展了，几年的时间，就摊出了这样的一个大饼。这个大饼的几乎完全是用住宅摊起来的，在相同区域里，几乎没有什么别的建筑。

大饼造成的城市病非常严重，交通拥堵、环境污染、生活成本高、时间浪费、效率低下、区域分割严重、城市功能单一化、城市设施利用率低等等。总之，大饼城市只是一张大饼，并没有多少让人感到幸福的东西。

燕郊距离北京城必定还有30公里的路程，也要贴上北京大饼的边沿上，那必定也要被边缘化。由于燕郊必定不能纳入北京的城市规划，危害就一定更大些，北京这张大饼的所有缺点、劣势都将集中到燕郊这里。

过去以为修条高速路就可以缩短城市间的距离了，比如什么十几分钟进城了。其实哪里呀！路越修越堵，对燕郊来说，还有个每天30元的高速费问题，这对普通的工薪阶层来说是不能承受的，而可以承受的大老板还用到燕郊买房吗？八通线、13号线和5号线开通后，证明地铁的效果虽然明显，但是也是短期的效果，地铁依然没有解决沿线交通的根本问题，遇到节假日，人流如注，还会造成诸多的危险和痛苦。

燕郊要发展下去，应当走出自己的路子来，要从独立地建设一个中小城市的思路上下工夫。而不能仅仅地要北京的附庸，只是分流北京人口，这不但会让燕郊的作用变得非常狭窄，也是在给北京帮倒忙。这样下去，可以说燕郊越发展，北京东部的矛盾就越突出。

理想的燕郊应当有适合自己特点的商业、文化、市政、服务设施，适合自己特点就是不要和北京城里的比，搞城市规划也要定好位，比如要方便快捷、质量好、水平高、价格低等。同时也要充分利用其土地优势，建设一个环境优美、空气清新、卫生干净的城市。

只要燕郊按照城市化的道路走下去，就能吸引一些技术密集型的企业入住，同时劳动密集型的企业也是发展城市、解决就业的重要途径。是城市就要多方面发展，不能单一。只要燕郊把人们工作、生活、学习的方方面面都留在了燕郊，燕郊才能发展起来。

现在燕郊拼尽力气和北京的郊区县争夺房地产客源，但总难能和别人一决高低，前几年燕郊的价格优势，让人们看到了一些兴旺景象，但这些兴旺里面投资的成分占了很大的比例。现在燕郊的房价也达到了6000多元/平米。如果通州的房价达到8000多元/平米，人家可能就会选择在通州买房。而如果在通州买不起房子，那么现在燕郊的价格人家也是买不起了。

如果把燕郊建设成为一个距离北京最近的中小规模新兴城市，那么燕郊的魅力就会无限地释放出来。走城市化道路，不要走城区化道路，建设一个独立自主的燕郊市，而不是发展一个北京市的燕郊区，燕郊的创造性就能极大地迸发出来，燕郊的地理优势、区位优势就能充分发挥出来。

燕郊如果要做北京的燕郊就一定会被边缘化；燕郊如果要做河北的燕郊就一定会是一个桥头堡；燕郊如果要做燕郊人的燕郊就一定会成为一个巨人；燕郊的房地产只有在燕郊经济社会的发展中才能发达起来；燕郊如果只有房地产业的发达，那么积聚的北京人越多，问题和困难也就会越多；燕郊的城区开发面积已经很大，市政道路还不错，燕郊真正的城市化势在必行。