根据最新统计，8月份，北京的现房成交量环比出现了下滑，现房商品住宅成交量比7月下降了45.7%，与此同时，8月北京楼市有超过50个项目开盘，创下了今年的新高。根据统计，自7月以来，国内多数城市房地产市场显现价涨量缩行情，业内预测，传统旺季金九银十恐将成黄粱一梦。专家认为，当前楼市的量价关系是前期透支的征兆，楼市已走到一个岔道口，或将再次迎来拐点调整期。

有国内楼市风向标之称的深圳市房地产市场，成交量连续两个月减少，房价却仍保持攀升势头。据深圳市国土房产部门的统计数据显示，今年8月，深圳市一手房成交4114套，比7月成交的5501套减少了25%，8月销售面积为38.60万平方米，环比下降42%。销售均价为18380元/平方米，已突破了2007年10月的历史高位17350元/平方米。

全国楼市销售也出现同步下滑现象。据中国指数研究院数据信息中心的监测显示，在8月份监测的30个城市中，仅有8个城市商品住宅成交面积环比上升，不到城市数量的三分之一，30个城市总成交面积环比下跌约11.18%。从供应情况来看，8月份，各城市库存量继续下滑，如福州、广州等城市已经降到历史较低水平，市场供应偏紧；从成交价格来看，8月份各城市住宅成交均价仍以上涨为主。

据中国指数研究院的相关分析，近两个月来，大部分重点城市成交面积明显下滑，这一方面是受淡季影响，另一方面，由于去年压抑的刚性自住需求在上半年成交量扩大后逐渐消耗，而在房价已推至较高水平下，持币观望再次出现。

金九银十恐成黄粱梦？

业内人士认为，楼市又见观望的本质是有效购买力的严重不足。加上央行在货币政策上近期出现细微变化，流动性收紧导致的购房贷款收紧、项目贷款收紧等信号令市场感到丝丝凉意，楼市传统旺季的金九银十恐将成黄粱一梦。

目前，房价总体已达到历史高位。经济学家孙飞认为，过高的房价已经钳制了原本的刚性需求，有效购买力被大面积压制。9月3日是2009北京秋季房展的第一天，参展的项目和参观的人数虽和今年春季房展时相差不大，但房价却较春季房展时飞涨了30%至40%，而首日成交额和成交面积较春季房展会下降了30%和47.6%。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为：今年3月到8月的房地产市场已经偏热，成交量非常大，已经透支了'金九银十'的能量，难再现热潮。自2005年以来，上海已连续四年都没出现金九银十现象。

房价仍可能保持上涨

新华社9月22日消息称，中国指数研究院数据信息中心监测显示，9月14日至20日，全国土地市场交易相对平稳，推出量有所上升，成交量有一定幅度的下降。监测显示，在此期间全国住宅成交楼面均价4878元/平方米，环比微增6%。总体来说，重点城市楼市成交面积跌多涨少。

不过，进入9月以来，少数城市的商品住宅成交量略有回升势头。来自中国指数研究院的统计显示，金九第一周，29个被监测的主要城市中，商品住宅成交面积环比上升的城市有13个，不到城市总数量的一半，而且成交面积环比上升的城市以中小城市为主；成交面积环比下跌的城市有16个，其中环比跌幅超过10%的占到11个，较此前一周又有所增加。

当前房价下降的压力不大，仍会保持上涨，只是增幅会降低，同时销量将有一定幅度的下降。金地集团董事长凌克表示。同时，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹也表示，当前宏观经济初显企稳回升，短期政策仍须符合保增长、扩内需的大局，因此宏观政策依然对房地产市场有诸多利好。

■探讨

谁在左右楼市走势

最新数据显示，9月份第二周，北京、上海和广州成交量环比均出现再次回落，深圳新房成交量也继续低位震荡。与此同时，房价依然高位盘整。对于以上情景，业内争论纷纷，楼市拐点又至，还是大升浪中的小调整？2007年底情景再现，还是继续曲折前行？

供应不足影响销售？

对于近两个月楼市成交萎缩，有业内人士认为，购房者观望的本质是有效购买力不足，加上政策出现微调，重挫房地产市场信心。而当前二套房贷收紧政策与2007年出台二套房贷政策如出一辙，都是为抑制楼市投机行为。

就在业内热议金九银十成为泡影之时，不同的声音开始出现。渤海证券研究所最新报告提出铜九金十银十一之说，指出监测的5座城市库存消化周期平均为28.19周，较上周下降1.67%。其中，南京库存消化周期最短，深圳消化周期缩小。渤海证券分析师周户还表示，监测表明改善型需求已连续三周回升。

万科董事长王石指出，当前政策微调时的市场与2007年政策转向时的情况存在明显不同。2007年9月政策转向时，万科关注的14个城市成交批售比已经低于1，市场供过于求；而今年7月政策微调时，14个城市成交批售比为1.78，市场供应远跟不上销售速度。预计到第四季度，短期供应不足才可能有所缓解。

国信证券分析师方焱也在报告中表示，各城市库存量并未因销量持续下滑而出现回升，多数城市商品房可售量依然保持下降趋势，供应仍然偏紧，判断偏紧的供应状况是造成目前销量低位运行的主要原因之一。

投资回升能否持续

随着楼市成交下滑，被视为房地产市场晴雨表的地产股8月份成为领跌主力。而9月以来，地产板块却成了领涨明星，截至9月15日，11个交易日内地产板块涨幅高达22.87%，位列所有板块之首，资金重新流向地产股。

专家指出，房地产景气度的提升鼓舞了市场信心。从房地产开发投资角度看，房地产开发投资同比增加，但同比增幅仍在回落。国家统计局显示，今年前8个月全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比前7个月提高3.1个百分点，但比去年同期回落14.4个百分点。其中，商品住宅完成投资14848亿元，同比增长10.9%，比前7个月提高2.7个百分点，但比去年同期回落20.8个百分点。

与投资相呼应的开工面积增长明显，前8个月全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%，增幅比前7个月提高1.0个百分点。

房地产市场近期的调整并未影响到开发商的拿地热情。中国指数研究院数据信息中心监测显示，受土地推出量影响，9月份第二周土地市场平均成交楼面价格3673元/平方米，环比上升4%。地块竞争激烈，溢价水平在100%至200%之间的有9宗，溢价水平超过200%的有3宗。

资金链会否再成掣肘

深圳房地产专业人士尹香武表示，二套房贷政策严格执行，投资楼市的杠杆效应大幅度下降，将在较大程度上影响房价。但由于供应量处于低点，导致上半年房企都超额完成了全年任务。由于房企资本金比例降低，房企资金扩张效应重新扩大，资金扩张实力增强，不会贸然降价。

另有专家指出，除二套房贷政策收紧外，今年的信贷政策已与2007年大不相同。2007年是加息最为密集的一年，多次上调利率和存款准备金率，银行对房地产开发贷款也大幅收紧，造成开发商资金链紧张。

从110家A股上市房企半年报来看，房地产企业销售业绩普遍出现大幅增长，大部分企业已完成去年全年业绩的70%，有的甚至超过了去年全年的销售收入。各家房企的资金状况明显充裕，存货大幅降低。

全国工商联房地产协会会长聂梅生表示，开发商的资金链已经接上，资金链不紧绷，就可能不降价，慢慢卖。今年年底时房价或将出现调整，但不会出现深入下跌。

业内激辩拐点论

正方＞＞＞

中国房地产业协会副秘书长何琦说，今年楼市已经历了5个月的连续暴涨，接下来该出现拐点调整了。国土资源部于9月1日正式下发通文，要求地方全面清理批而未用土地，并明确提出，在9月份对用地供地率仍未明显提高的地区，将暂停对该地区建设用地审批的受理。这对拿了地王的开发商来说，不啻为一记当头棒喝。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，市场成交量已经出现拐点，6月份达到成交最高峰，七八月份持续下滑，9月份还将延续这个势头。但价格拐点还早，如果变化快的话是今年年底，也有可能出现在明年一季度。

反方＞＞＞

9月19日，在中国指数研究院主办的中国房地产品牌价值研究成果发布会上，有中国房地产研究专家表示，目前中国楼市并不存在所谓的拐点。

中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一认为，目前房地产市场所流行的拐点论其实并未在实际中出现。而且，此观点还会有碍于房地产市场的健康发展。在同一场合，中国城乡建设经济研究所所长陈淮则表示，目前舆论界对拐点的定义并不准确。他认为，真正的拐点应该是增长由正转负的临界点，而并非增长趋缓。这位建设部专家的意见也明显表达了否认拐点的倾向。

■链接

一线城市楼市销量均现下滑

○北京

8月，北京市商品住宅可售面积为1466.44万平方米，环比上月上升1.24%，可售面积连续8个月下滑后轻微上涨，但同比2008年8月下跌约13%，库存量处于较低水平。

商品住宅成交面积168.95万平方米，环比大幅下跌17.95%，商品住宅价格(为纯商品住宅期房价格水平)较7月微涨0.74%，这已是今年来连续第8个月成交价格上涨，价格水平再创新高。

○上海

8月，上海市商品住宅成交21098套，成交面积240.43万平方米，承接上周下跌趋势，环比下跌9.69%；1至8月总成交面积为1740.92万平方米，同比去年增加约56%。商品住宅成交价格连续第7个月小幅回升，同比2008年8月大幅上涨，价格成交水平处于高位。

○深圳

8月，商品住宅成交面积44万平方米，环比下跌14.79%，深圳商品住宅可售面积为364.31万平方米，环比下跌5.4%，最近9个月连续走跌，住宅存量不断消化，接近2007年同期水平。

商品住宅成交4619套，成交面积44.08万平方米，环比下跌14.79%，1至8月总成交面积达480.51万平方米，同比去年增幅高达128.47%，虽然成交水平远好于去年同期，但最近3个月的连续较大幅度走跌，显现出市场转向信号。商品住宅成交价格连续第6个月环比上升。