高房价、高暴利……房地产市场存在的突出问题，近年来成为社会各界高度关注的焦点。北京、深圳等城市不断攀升的房价，令普通百姓望房兴叹。

按照企业成本是定价基础的市场规律，建房成本常成为房地产开发商逃避房价高涨指责的极好理由。实际并非如此，权威部门的调查报告及不少经济学家指出，巨额利润是造就高房价的决定因素。

一口价背后：隐藏房产商超额利润

不给任何解释，都是一口价，北京三环以内动辄每平米上万元。在中国社科院工作的龚先生本周跑了不少楼盘，他打算买一所100平米左右的房子。

目前，在房地产交易中，开发商掌握着交易活动的主动权，购房者对房屋交易信息了解甚少。天知道房屋成本是多少?售楼员除了喊一口价之外，都懒得理你!有着博士学位的龚先生，试图多了解些买房知识，结果撞了一鼻子灰。

其实，几乎所有房地产商都不会主动向购房者公布房价成本，否则，便泄露了其背后隐藏的巨额利润。

通常来讲，土地价建造成本(含建筑安装成本、配套建设成本、运营成本、税金等开发间接费)和开发利润是房价的三个主要构成部分。

现在土地施行招、拍、挂市场机制之后，抛去背后的灰色交易地带，地价随市确定。不过，房地产商一般都不会把楼盘地价告知购房者。

对建造成本，据2005年某部委对一家房产企业开发项目的调查，相关浮动价格从高计算，一般6层砖混楼房每平米约1930元;高层楼房每平米约2400元。

土地价和建造成本可归纳为建房实物成本，按此估算房价并非高得不能接受。但另一部分开发利润，才是高房价的真正源头。

以2005年深圳市不同地区的10个楼盘为例，根据权威部门提供的调查报告，其开发利润占到房价的15.33%至62.23%，远远高出一般企业利润。分析表明，房地产的高利润并不在于对土地利用效率的提高，也不是通过压缩建造成本而取得，而是与房价之间联系紧密。

开发利润和房价之间存在互相影响与决定的关系，在其他因素不变的情况下，房价越高开发商利润越大。这份报告一针见血地指出，房地产开发商追求超额利润的主要做法，就是维持高房价。

房地产存在暴利，这是一个不争的事实。中国社科院金融研究所研究员易宪容说，目前房地产市场的利益机制不平衡，造成财富在短期内向开发商聚集，是导致该行业暴利的根源。

垄断性定价：投机营造高房价的砝码

不透明的建房成本，决定了不透明的高房价。即使是同一个楼盘，价格也总是没有理由的随时上调。

以北京市玉泉路附近的远洋山水楼盘为例，今年3月份均价还是5900元/平米，到了6月份均价便上升至7200元/平米。仅3个月，每平米便上涨了1300元，有什么理由让我信服?楼盘附近的居民王涌说。

不过，对北京房价近年来的持续高涨，一些房地产开发商倒是亮出了房价上涨是硬道理的言论。

经济学家王小广对此类观点予以坚决驳斥。他提示风险并举例称，在北京西三环北端的紫金庄园和万寿路边的恩济花园，1998年时单价超过了8000元/平米，而到2004年底基本都跌到了不足6000元/平米。

王小广认为，近年来房价暴涨及房地产暴利的直接原因，是过度的投机炒作。

房价形成机制扣除成本因素外，还有土地资源与商品房供求关系、企业品牌、市场竞争策略、消费者心态等多种因素发挥作用。不过，这中间许多因素很容易被开发商利用，进行投机概念炒作，营造高房价。

业内人士分析，土地实施招标拍卖以后，呈现价格变化较大的特点。因此，土地价格的波动，很容易成为房地产企业制造高房价的重要理由。

货币分房制度改革和贷款消费观念的深入，喷发出巨大的购买能力，市场上也明显出现了透支及奢侈消费，从而引发了投机需求。由此，购房者心态也常被巧妙利用，房地产企业运用捂盘销售情况不公布等手段，借机抬高房价，造成虚假销售繁荣。

此外，绿化率、水岸房等策略，更是屡屡被开发商拿来提高房价。

由于不透明，任何东西都可被当作提高房价的砝码。易宪容说，以市场化的名义，房地产企业不仅可以垄断性定价，而且也容易把房地产市场产品的成本让整个社会来承担，获取巨额收益。

抑制暴利：关键看调控政策执行力

为遏制房价过快增长，国家近几年出台了一系列关于房地产市场宏观调控的政策，力度不可谓不大，措施不可谓不全，然而政策效果却不尽如人意。

最新统计表明，全国房价仍逆势走强，10月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京以10.7%的涨幅名列首位。