云亮

　　广州至道地产执行董事、总策划师

　　去年9月以来，国内若干重要城市的房价终于掉头向下。许多政府领导、专家和媒体于是长嘘一口气，齐声道：“楼市迎来拐点……”但是，真的……拐了吗？

　　持续了近十年的房价上涨，虽然2006年以来就调控不断，但也只有在2008年国际金融风暴时降了一点，随着政府匆忙救市，房价随即报复性上 涨。广州一手均价从2009年的9300元/平方米，到2010年的12350元/平方米，至2011年9月举国上下人人喊打的形势下，仍然涨到 15867/平方米，才开始回落。

　　在如此凶猛的涨势下，有如大河奔流；而今一声令下，居然滞流不前，甚至拐弯掉头而去？这一幕看上去，颇有点像功夫片里大侠一招定天下的意思呵！

　　十年来楼价的上涨，最突出的原因是若干要素共同推动的结果。首先是中国人口红利期与城市化扩张导致的人口转移大潮同时到来导致的首置刚需；其次 是民间财富持续二十年增长导致的住宅改善性需求；第三是公众投资需求高涨，而国内投资市场优质投资产品供应不足造成的饥渴性投资需求；四是长期没有保障性 住房供应导致的恐慌性需求；五是国内外热钱的投机需求。本世纪头十年，五大需求汇聚在一起，涌向一个十几亿人口的大国，怎能不表现为房价大涨？

　　而今，当我们欢呼“拐点来了”时，一个理性的声音在审问：那些导致房价上涨的原因，到底有何改变？变化多大？变成什么了？

　　其一是人口红利期过去了，其实质性的变化是人口结构中老龄化比重加大了，而城市人口并没有减少，它仍然需要同样多的房子住这么多的人，最直接的 变化在于养老住宅需求加大了；其二是改善性需求日益成为持续存在的“刚需”；第三是证券市场只能说比从前更让人望而却步，投资房产仍然是大多数中国人实现 财产性收入增长的最佳方式；第四是终于有了保障房，公众的恐慌心理得到一定程度缓解。但这并没有缓解商品房市场的供需矛盾，因为它面对的是低收入人群。第 五，欧美等国持续宽松的货币政策，使得国外热钱的成本更加低廉；而国内4万亿货币超发的后遗症影响犹存。目前热钱虽流出楼市，甚至流出中国大陆；但它们要 进来要炒楼，也是随时可能的。以上这五大需求，变化有限，而真正发生明显变化的另外两大问题，越来越让人担心———这就是住宅供应的大幅减少和大量需求被 硬性限制！

　　从供应面看，两个现象值得注意：一是去年政府土地流拍率，全国35个热点城市增加了40%，少卖的地相当于减少了1550万平方米的供应量。二 是许多开发商担心市场风险，放慢开工节奏。包括广州和深圳在内的40个重点城市中，1/3的城市住宅新开工面积同比低于去年同期；广州仅去年上半年新开工 面积就减少15%.从需求面看：拥有两套以上住宅的被限购人群，在广州超过四成以上，这不是一个小比例。按1000万常住人口算，广州这类被限购人群就高 达70-80万户。如果考虑到中心城市总是能吸引更多的境内外置业需求，这个数字还要扩大。可以想见一旦限购令解禁，供不应求的局面，将推动楼价惊人回涨 ———用“报复性”来形容，会让人觉得太温和了。