从高速公路到高速铁路

　　2012年年内，中国以武汉为主中心、以长沙、郑州为副中心的高铁网络就将基本建成。由于高铁在运量、准点率、成本、安全性上有更大优势，因此被广泛认为，是继高速公路以后，对城市格局造成影响最大的基础设施。

　　按照交通经济半径，高速公路将对500公里以内的城市布局造成影响。在此半径以内，中心城市对外有效辐射，有高速公路经过的城市，将获得更多的经济要素聚集，而没有高速公路链接的城市，将呈现相对衰败的趋势。

　　但如果超过500公里，高速公路就不再具有运输、时空上的经济性。在此之前，500公里以上的运输主要依赖于普通铁路，而贵重的客流、物流在依 赖于昂贵的飞机运输。但是，在高铁出现以后，对于客流来说，1000公里以内已经具备比飞行更好的经济性、安全性。及时是在1500公里以内，同样具备竞 争力。

　　高铁与城市化规律

　　也即是说，高铁带来的是更大半径的陆路交通方式。高铁必然的结果是，加速城市之间的人口流动。当然有些声音说，高铁会疏散人口、减少中心城市人 口流入的压力。但事实上，现代交通网是超级都市圈的产物，如没有汽车化的逆向趋势为补充，高铁网的形成会逐渐与地铁+轻轨无缝对接，从而加速都市圈的扩 容，导致中心城市的人口集聚与集中。

　　根据金岩石的资料，在城市化的前期阶段(城市化率35%-50%)，城市化会在各级城市同步进行，呈相对的均衡发展。而在城市化的中后期(城市 化率从50%到65%)，人口流动会出现非均衡发展，一些城市将在资源条件和就业机会的约束下进入“去城市化”的阶段，城市化和去城市化的趋势将同时存 在。

　　城市化的非均衡发展就会“淘汰”一些城市，分化一些城市，逐渐形成三级城市体系：超级都市圈+区域中心城+特色城市。特色城市主要是：公司城、 大学城、文化旅游名城；区域中心城市，是指长沙、武汉、成都这样的城市，而超级都市圈则是指珠三角都市圈、长三角都市圈、环渤海都市圈。

　　高铁带来区域中心城市更大的聚集

　　由于当前的房地长严厉调控，未来房企数量必然减少，这会强化房企的定价权，在调控中断，中小房企因为淘汰压力而被迫降价，大型房企伺机低价抢占 市场，楼价下降不可避免，但这是一个政策性的底部机会，并非常态存在。“保障+限贷”会抑制未来商品房的有效供给，而保障房必将培育商品房的未来需求，结 果则是未来的供求失衡，驱动房价再度上涨。

　　而此时抄底，关注城市格局的变化、抓住其中的趋势性机会尤为重要。高铁带来的城市格局改变，机会主要在超级都市圈、区域中心城市，因为上述分析 的原因，人口将加速集聚到这些城市之中，超级都市已经膨胀过了，而类似长沙这样的区域中心在这一轮中的机会就会更大。而那些没有高铁的城市会出现城市化现 象，人口会由于水资源的稀缺与就业机会减少而加速外流。

　　结果就是超级都市、区域中心城市的房价上涨趋势不变，豪宅市场将领涨抗跌，而去城市化的城市开始堕落。这就是作为区域中心城市、高铁副中心城市的长沙所具备的机会。大家别忘记，城市化、去城市化的规律同事作用，将使得各城市在市场和政策的双重调节下进入非均衡发展的阶段。

　　长沙的政策性底部机会

　　今天我们能够记住的城市名字，美国不过20个，欧洲不过30左右，未来中国也不例外，城市数量将减少到几十个，房地产房企将减少到约一千家。在非均衡的城市化阶段，要从三个角度看未来才能解开房价上涨之谜：都市圈、水资源和人口流向。

　　选择之中，一看圈内圈外，二看有水无水，三看流入流出。中国城市化的供求定价机制不仅来自于人口和货币的流动，而且来自于水土资源的稀缺。著名 经济学家萨缪尔森在《经济学》一书中说，如果教会一只鹦鹉说“供求”，鹦鹉也可以成为经济学家，这句话引自于一则古老的经济学笑话。

　　今天，我们在楼市“洗牌”的阶段看未来，只需有鹦鹉的智商就能理解洗牌后的楼市，也就能再次抓住当前的政策性机会。长沙，在中国进入内需时代的 情况下，凭借位于华中---中国经济最优半径的圆心、高铁副中心、承接东南沿海产业转移的第一站等优势，必然得到更多的发展机会。

　　长沙，首推的项目是德思勤城市广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)

　　而长沙，首推的项目是德思勤城市广场，本项目位于有长沙“长安大道”之称的湘府路第一排，与湖南省政府紧邻，位于红星商圈的核心位置(湘府大 道、韶山南路交汇处)，未来7、8#地铁交汇点，是一座规模达150万平米总建面，类型覆盖商业、住宅、酒店、办公、文化与艺术、展览、电视等全线品类的 超大项目。

　　其拥有的1万个车位的超大地下停车场(建面34万平米，土方量170万立方米！)、南北合计2600米一线临街展示面、品类之齐备都非常罕见， 而我个人更喜欢的是主干道第一排的地标性、次干道小尺度迎新路的休闲性的奇妙结合，以及德思勤对于工地与质量管理(深圳近三年来没有楼盘的质量与施工可与 之对比)让我很有体会很深，业内人士不妨去看看哪里的地段与质量。

　　其实，红星商圈已经是事实了，发展商却打出了省府CBD的新概念，其实我觉得不如约定俗成的红星商圈。从个人角度，在交通的高铁时代、经济的内需时代，长沙的德思勤城市广场正逢其时，值得研究，只要发展商价格预期不过度，首先突出的公寓产品的市场表现就应该值得看好。