诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫·斯蒂格里茨先生说过，21世纪有两件大事将会影响人类的发展，中国的城市化和美国的信息技术革命。要深刻理解这句话的含义，领会中国城市化对于21世纪人类历史进程的影响，需要更多的时间和视角来观察。

从中国的视角观察，伴随着中国城市化的发展，房地产是最具有研究价值的领域，中国城市化的本质、实质就是广大的农村人口如何实现向城镇的转移。城镇化的主体毫无疑问是已经在城镇当中就业、居住，包括正在进入以及准备进入城镇这样一些非城市的农村人口。从对建国60年以来我国城市化的观察可以发现，改革开放前30年，中国的城镇化进程由于户籍制度的特殊性，实际上处在长期停滞的阶段。伴随着改革开放的启动，近30年中国城镇化开始了快速的推进。按照国际通行标准，目前中国正处于城市化中期加速阶段。回顾1998年城镇住房制度改革以及我国的城市化，会发现，中国推进城镇住房制度改革起始时间恰恰和我们的城市化进程进入加速发展阶段在时间上是重叠的。这样一个千载难逢的巧合把中国房地产业推进到快速发展的进程当中。根据国家统计局发布的数据，截止到今年底，我国城市化率已接近50%，参照第六次人口普查的情况，这个数据比国家统计局要高两个百分点。目前，我国已经有6.3亿人长期生活居住在城市和城镇中，平均下来近10年我国城市化率每年提高1.13%。如果按照49.7%这样的城市化率来计算，每年提升1.3个百分点，意味着每年新增城镇人口1500万以上。目前我们建制的城市是660个左右，建制镇19000多个，百万以上人口的城市超过100个，5个城市已经跨入到千万级人口的规模。

从不同的城市来看，北京、上海的城市化率已经接近了世界发达国家的水平——80%左右，也有更高的。这表明，尽管我们的城镇化率整体还低于全球平均59%的水平，但若干城市以及中心城市城镇化率已经达到或接近世界发达国家的水平。北大曾经做过一个课题，就是探讨城市化和房地产这两者之间的关系，获得了几个初步的结论：第一、城市化和房地产投资之间是一个很明显的正向变化趋势。第二、房地产市场的销售规模和城市化率之间同样存在密切的关系，同样保持了一个正向的关系，但随着城市化率的提高，销售规模会因为短期的政策因素有波动性。第三、房价和城市化率之间有内在的关系。我们研究发现，房价随着城市化率的上升在逐步提升。但由于一些短期的市场供求关系，短期的政策因素导致市场的这种波动性非常明显。

城市化质量的提升对房地产来说，是一个非常正向的影响。表现一就是随着城市化进程的加剧、城市数量的增加、城市规模的扩张，城市建设质量的提高等，城镇住宅小区的大规模营建、商业用房需求增加，对房地产开发、房地产行业带来了千载难逢的机遇。表现二、伴随着旧城改造以及城市基础设施的升级、城市空间形态的优化，会带来一系列对房地产市场的有效需求，从过去十多年城市面貌的改变、城市住房市场需求的碰撞中可以深切感受到。表现三、随着城市化质量的提升和城镇居民生活水平的提高，改善型需求同样表现出非常明显的同步提升。这对房地产特别是住房市场需求来说形成了一个非常基础性的、有力的支撑。2000年我国城镇人均住宅面积20平米，2007年人均住宅面积已达27平米，增幅33%。同期城市人均可支配收入增长1.6倍。如果扣除通胀因素，它的增长率远远高于住宅面积，所以城市化质量的提升，居民生活水平的提高，实际上带来了持续的改善型需求。从这些方面我们都可以看到城市化质量的提升对于房地产带来的正向影响。

尽管城市化质量的提升带动了中国房地产业的发展，但存在的一些问题也应该引起我们的重视：首先，如何避免低水平的城市化、解决好半城市化、被城市化问题；其次，如何防止城市病；第三，如何调整城市结构。过去中国城市化的主战场是东部沿海这些重点城市，特别是北上广深，包括杭州这样一些城市。未来或者下一轮的城市化，主战场肯定会转移到中西部中等城镇，城市化的表现形态、市场的重心，主战场毫无疑问会发生重要的变化。伴随着这种变化，住房市场格局、市场重心同样会发生明显的重心转移。第四，如何解决公共服务均等化。中国出现半城市化、被城市化，背后一个深刻的根源就是户籍制度以及二元土地体制。这些因素严重制约了城市发展过程中基本公共资源如何均等化的问题。这不仅关乎城市化质量，更直接关系社会稳定与和谐。第五、如何提高城市的管理效能。城市化率不是越高越好，城市规模也不是越大越好，而应该与城市自身实际相结合。