8月26日，由中国国际城市化发展战略研究委员会、北京市东城区人民政府、综合开发研究院（中国·深圳）主办，北京国瑞兴业商业管理有限公司承办的第十五届中国城市化论坛在北京国瑞购物中心隆重举行。来自城市化研究领域、战略咨询、建筑规划、商业领域与各行业的专家学者、企业家与政府官员和媒体同台论道，围绕东城区崇外商圈为代表的大都市城市副中心的发展献智献策。

    住房和城乡建设部原总经济师、中国国际城市化发展战略研究委员会常务副主任李秉仁在致辞中表示，对于北京这样的大都市而言，副中心并不仅仅是单一的金融中心、经济中心、文化中心等，而应该是综合性的。

    中国房地产研究会副会长顾云昌直指中国目前在大城市建设中存在的突出问题就是乱“摊大饼”。他提出，要改变目前城市“摊大饼”为 “做馅饼”。每一个综合体、若干个副中心都是“馅饼”。每个“馅饼”的各种“馅儿”不一样，有各自的特色。

    近年来，北京二环以内的商业中心发展格局正在发生裂变，除传统的王府井、前门、西单三大商业中心外，城市商业副中心崇外商圈正在快速崛起，北京“3+1”的商圈发展格局初显端倪。崇外商圈以其混合的商业、商务、居住和文化功能，以及教育、就业、医疗等社会保障功能等在北京城市化进程中格外引人注意，从而成为中国国际城市化发展战略研究委员会关注的重点案例。论坛上，李秉仁副主任、中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平为东城区崇外商圈颁发了“中国城市化贡献力典范案例”牌匾。

致辞

李秉仁：大都市副中心应该是一个综合的经济中心

    北京作为中国的政治文化中心，这些年来得到了迅猛发展。北京的发展不仅中国关注，全世界都在关注。同时，北京也提出了建设世界城市的任务目标。改革开放三十多年来北京的发展更加强化了北京的政治中心、文化中心的职能。同时，北京也成为一个名副其实的经济中心。

    由于规划调整，新的东城区的建立使东城区迎来了一个新的发展机遇。也就是说一个新的中心具备形成的基本条件。既然我们提出了北京建设世界城市这一目标，那么北京就应该是一个国际化的大都市。作为一个国际化大都市的城市，它的作用和地位是不可替代的。

    回顾北京的发展，八十年代初期，提出北京的发展是超过一千万人口。到今天北京已经接近两千万人口，这就是一个历史性的发展，也可以说是历史性跨越。在这个发展的过程中，我们对城市发展规律、城市发展的作用进行了不断探索，所以我们现在提出了以大城市为中心、中小城市、小城镇协调发展的发展战略。对比三十年前对城市的认识，应该说有很大的进步。也就是这样不断的进步，使我们对城市的发展规律有了深刻的认识，才使今天的城市发展取得这样的成就。

    一个国际化大都市的形成需要各种各样的职能。因为中国在世界经济方面已经占有了一席之地。中国的北京、上海、香港等等大都市的发展已经使其经济中心的地位和作用得到了很好的发挥。我们也可以看到，虽然中国的经济在世界占有一席之地，但是，中国的金融地位还没有一席之地。一个国际化的大都市，它的金融中心的地位是非常重要的。虽然美国经济出现了这么多的问题，但是，美元仍然占主导地位，这是我们面临的现实。我们希望不断强化中心城市的经济中心功能，也需要不断强化城市金融中心的地位。

    崇外商圈作为一个大都市的副中心来说，它不仅仅是一个商业中心，我想它应该是一个融合商业、文化、居住、就业的宜居宜业的综合性经济中心，这可能是需要我们共同探讨的话题。而北京的东城区，本来就是北京的经济中心，也是北京的文化中心，我认为，这些职能都需要强化。我们也希望它的经济中心和金融中心的作用和地位得到不断强化。

鲍筱斌：崇外商圈将成为北京商业版图上重要的支撑点

北京国瑞兴业地产股份有限公司总裁

    在北京近年的发展中，商业中心和商务中心发生了很大变化。如果对北京有印象的话，在上世纪八十年代到九十年代初期，北京的商业中心一直是王府井、西单。后期的发展过程中，像国贸、燕莎、中关村这些商圈得到发展。尤其是近三五年的发展，北京又出现了很多新的商业中心。通过北京城市的发展和格局变化，崇外商圈、新的东城区，现在才开始进入商业价值和商业潜力真正腾飞的阶段。

    回忆一下可以发现，原来北京的基础设施很差，最早的商圈很单一。在基础设施扩展的时候，会有一些商圈形成。比如国贸建成以后，国贸的商圈开始形成。燕莎建成以后，燕莎的商圈开始形成。由于北京这种特殊的商业结构，为我们的商圈发展带来了机遇。

    对于崇外商圈未来的发展，我认为，它不仅在今天焕发新的活力，而且可以引领未来。因为我们是站在国际角度来看，现在的商圈已经不是简单的商业中心，我们需要有政务、商务，还要有文化、金融等等。目前北京已经具备这种条件，尤其是以东城区为代表的二环以内，还有一些个别的项目有得天独厚的条件。现在或者未来的商圈发展是城市综合能力的体现，在商务资源、商业资源、人文资源、文化资源、包括交通资源的整合上，给了现代城市商圈很大的契机。由于原崇文区和原东城区的合并，为原来老的城区带来了新的机会，我们有非常明显的后发优势。未来的崇外商圈一定会在北京的商业版图上成为非常重要的支撑点。

    在讨论商圈的时候，必须看到任何商圈的建成或者提升，都需要政府、企业和消费者的互动。现在崇外商圈的商业设施，包括酒店、办公、基础设施，这些硬件环境在逐渐完善，基本与国际同步，或者是差距越来越小。东城区商委对崇外一直给予的大力支持，加上这一商圈内的很多客户以及一些高端商务酒店带来的大量商务人群，崇外的消费潜力很大。因此，我们相信，有政府、企业和商家的互动，崇外商圈一定能够发挥其自身的后发优势而焕发出新的生机。

专题演讲

顾云昌：大都市如何建设好副中心？

中国房地产研究会副会长、中国国际城市化发展战略研究委员会副主任

    中国的城市化速度很快，每年有一千多万人进入城市，城市不断地膨胀。新城市要建设，旧城要改造。我们的新城建设、旧城改造如何能够达到理想的状态？无论是中国的专家，还是国外的专家，大家都在探讨这个问题。我认为，在当代世界城市发展的历史过程中出现了许多新的理念、新的潮流，归纳起来为“四潮”，即：新城市主义、田园城市、紧凑集约、绿色环保。

    所谓新城市主义，就是我们在进行新城建设当中，如何把新城市建设好。二次大战以后，许多国家为了适应经济社会发展而建设了很多新城市。在建设过程中总结了许多经验，汲取了许多教训。中国在实践新城市主义方面是有经验和教训的。最大的问题，我们往往把城和市割裂了。比如开发区只搞产业，居住区只有居住功能。这样就造成开发区白天有人晚上没人，住宅区则是白天没人晚上有人。新城市主义强调在开发每一座城市的时候，把城和市结合起来，既解决居住问题，也解决就业问题。另外还要发展商业、教育、医疗，而不是简单地建“城”或者“市”。这样的组织才是完美的结合。

    在旧城改造过程中，要按照田园城市的模式建设。把郊外的空气、阳光、绿化、鸟类引进来，建设成田园城市，让人们既享受城市的繁荣，又享受到郊外的生态。

    追求紧凑集约是因为在城市化进程中要占用很多土地，要建很多基础设施。根据城市规划要求，如何将城市建设得更加美好，提出了紧凑的问题。美国是典型的城市扩张，是不紧凑的，欧洲国家都是以紧凑著称，在很小的空间中住了很多人，很紧凑，节约了用地、能源和人们的时间。所以紧凑、集约也是当代城市建设的潮流。

    第四个潮流是绿色环保。如何在城市发展过程中保持可持续发展，需要绿色环保。从节约能源、减少排放，从建筑物、社区的规划、城市的布局等等方面来达到紧凑环保，这与全世界提出的低碳技术相联系。许多城市在发展过程中不仅做得紧凑，还做到了绿色。

    目前在大城市建设中普遍存在的突出问题就是乱“摊大饼”。这种做法使得城市建设既不紧凑，布局又不合理。我认为，要变“摊大饼”为“做馅饼”。每个城市都有核心部分和边缘部分，相当于“馅饼”。城市当中的每一个综合体、若干个副中心都是“馅饼”。每个“馅饼”的各种“馅儿”不一样，各有特色。

    另外，我认为，要做好一个城市的副中心，要经营建设好，应该注意四态。第一是业态。这个中心是各种业态的综合，是全方位的，但是以商业、商务为主导的，是各具特色的“大馅饼”。实际上它也是一个微型城市，是资产、资本和资金的融合。每个副中心之间的业态要有共性，也要有特殊性与差异化。另外还要有休闲、商务、居住的功能。并且一个副中心的业态特征一定是“三高”——高度整合、高额投资和取得高效益。

    第二是形态。作为一个城市的副中心，必须有亮丽的建筑和外形，是由建筑形态加上空间形态组合在一起的。在大城市要有高层建筑，甚至还要有高度养眼的建筑。比如说CBD的国贸，王府井的东方广场。在崇外，就有国瑞、新世界等。这些建筑很有风格，很养眼。如果没有这样很好的建筑外形，很难给人留下深刻的印象。

    第三是动态。作为一个副中心，特别是商圈，有大量的人流、物流，它的对外交通、对内交通一定要顺畅。人流、车流、地上、地下、天桥等交通要安排有序，内外交通通达，人流、车流合理。

    第四是生态。在副中心当中，人与自然要和谐。在建设房屋的过程中，一定要引进绿色建筑的理念。将各种业态组合在一起，形成互动的状态，人与人之间、业态之间能够和睦相处。这包括人文生态、商业生态、自然生态，一般我们看到的副中心都有主题公园，让人们在副中心当中能够有透气的机会，形成好的自然生态，这就是田园城市在副中心应该体现的。

    形态是城市的亮丽名片，业态是城市GDP的发动机，动态是丰富空间的互动互联，生态是人和自然在城市中的和谐相处。

    总之，要开发好一个城市的副中心，经营好一个城市的副中心，不能光靠开发商的努力，应该是开发商和城市经营的高度结合，它的最高境界是解决开发与经营相结合。今天的开发是为了经营，从经营的角度指导开发，把开发和经营有效结合在一起，才能使副中心在发展过程中取得良好效益，真正发挥城市副中心的作用。

韩健徽：崇外商圈引领北京“3+1”发展新格局

中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国步行商业街工作委员会主任

    在近几十年的发展过程中，北京市的商业网点格局大体经历了四个阶段。第一阶段是以王府井、前门、西单为代表的三个重点的市级商业中心。传统老北京的商业网点布局划分为市级商业中心、区级商业中心，以及社区商业中心。第二阶段大概在上个世纪八十年代末、九十年代初，北京的商业网点布局出现了“东拉西扯”的变化。东边有赛特、贵友、国贸，西边有百盛、长安、城乡、翠微。第三阶段是以北京传统的内环二环路以及地铁为核心的环状节点逐渐诞生发展起来的商圈。第四阶段，伴随着北京城市规模的扩大，多中心、多极点的商业布局开始显现。

    在对北京的商业网点布局进行多年研究的过程中，我们发现有这样一个现象，北京城区商业的发展与北京内外城的城市格局有着紧密的关系。虽然今天的北京城已经和老北京城相距甚远，老城门也所剩无几，但我们不难发现北京的交通、商务，乃至于商业的发展，依然以老北京的城门为重要节点，从而产生典型的城门商业的特征。

    老北京的城门是内九、外七、皇城四，一共有二十个城门。就连王府井、西单、前门这样传统的商业中心也都和东华门、西安门、正阳门紧密相关。崇文门是老北京传统的内九门之一。2008年，崇外商圈的概念正式提出，并显示出以下五个方面的鲜明特点。

    一是区位优越。崇文门是内九门之一，崇外商圈应该属于北京市中心城区的商圈。在北京历史上所形成的商业北重南轻的格局中，崇外商圈是位于北京南部的北部，区位条件十分优越。

    二是交通便利。崇外商圈已经成为典型的交通枢纽型的商业中心——南北东西交通主干线交汇、两条地铁线路交汇、50多条公交线路汇集以及临近北京火车站等等，都是崇外商圈在地上、地下、内部、外部、火车、地铁、公交这样一个复合的立体化交通体系。崇外商圈交通的便利性在北京各大商圈中是唯一的。

    三是商气浓厚。崇文门花市是老北京传统的区域型商业中心。也是崇雍商业带的起点，历史上拥有许多在北京享有盛名的企业，像同仁堂、马克西姆餐厅、红桥市场、崇文门菜市场、便宜坊烤鸭店，在花市有一个专门卖中小学生课本的新华书店。可以说，崇外有历史，有商魂，有商气。

    四是业态合理。经过多年的规划、改造、培育和发展，崇外商圈逐渐形成了全方位、多功能的商业布局，以国瑞购物中心为代表的购物中心业态，以新世界为代表的百货商店业态，以搜秀城为代表的市场业态，加上众多的商务楼宇、高端住宅，以及正在进行改造的项目，崇外商圈已经成为一个宜居、宜商、宜娱的复合时尚商圈。

    五是文旅依托。崇外商圈临近天坛。天坛是中国旅游文化的象征。在崇外商圈也拥有众多的文化旅游资源，为崇外商圈未来的商、旅、文融合发展打下了良好的基础。

    可以说，今天的崇外商圈已经成为了一个历史有根、文化有脉、商业有魂、经营有道、品牌有名的成熟商圈和财富商圈。

    目前，在我国近年来的城市化进程中，一个比较大的弊端就是对一个城市赋予了太多的功能。这就像小学生的书包一样越来越沉重。商业中心也是一样。我认为崇外商圈应该努力打造特色商业街、特色商业中心和特色商圈，这样做似乎更科学一些。比如，王府井在突出品牌，乃至于国际化的品牌；而前门是在突出文化，西单则在突出时尚，那么，崇外商圈是否也应该找准自身鲜明的定位？对崇外商圈未来的发展，我想提出几条不成熟的建议：

    第一，崇外商圈要努力打造“工”字形和“非”字形结合的街区布局。工字形就是崇外大街和前三门大街、两广大街相交处的商业延伸。有相当的客流是来自于前三门的沿线。目前在崇外大街，北热南冷的现状还是客观存在的。“非”字形，崇外大街是一条交通主干线，道路比较广阔，中间有长长的护栏，崇外大街东西两侧的互动、地上地下的互动，包括大街和特色小街的互动，我认为要进一步加强，使崇外商圈既能够截留北京东南部的客流，满足他们的消费，也能够尽可能地扩大辐射半径。

    第二，加强商、旅、文的融合发展。像国瑞购物中心、新世界、搜秀这样一些新兴业态，要和传统的同仁堂、天坛这些资源融合起来发展，形成一条非常清晰的商、旅、文的发展线路。

    第三，注重一老一少一小的协调发展。“一老”主要是指老字号的传承。“一少”主要是指要发扬青春的时尚。“一小”是指努力打造崇外商圈内的小街、小店，使整个崇外商圈的生态更加完备，业态结构更加丰富合理。

    第四，优化消费人群，提高消费水平。坦率地讲，崇外商圈不缺人气、不缺商气，但如何进一步提高崇外商圈的消费水平，应该成为摆在我们面前的重要课题。

论坛一

城市副中心案例研究

——以东城区崇外商圈为例

李秉仁：城市综合体是解决交通拥挤的有效途径之一

住房和城乡建设部原总经济师、中国国际城市化发展战略研究委员会常务副主任、中国建筑节能协会副会长、中国建筑装饰协会副会长

    在目前城市发展过程中，应多关注集商业、教育、文化、居住等于一体的城市综合体，因为这种布局是解决当前人民就业、居住，以及交通拥挤的有效手段之一。

    得益于便捷的公共交通体系，近些年来，在国瑞购物中心的带动下，崇外商圈得到了快速发展。同时，在建设城市综合体的过程中，我们希望公共服务机构能够获得更好的发展，这也是商业地产或商圈得到发展的重要基础条件。如果它们发展不好，就不能有效支持经济的发展。

    放眼全球，没有一个国际大都市不存在堵车问题，只是堵车的时间长短不一样而已。今年北京在解决交通拥挤方面采取了一系列措施，取得了一定成绩：首先，通过限号、限购减少了机动车出行；第二、通过建设城市综合体，老百姓的出行距离得到缩短；第三，北京地铁建设取得了飞速发展，去年北京地铁一天的运量是500万人次，今年已经突破700万人次，在解决北京交通拥挤方面发挥了很大作用。崇外商圈作为东城区的核心区域之一，地铁等公共交通是非常发达，在今后的发展过程中，也可以借鉴一下城市综合体的概念，在规划设计各方面多进行考虑，从而使崇外商圈的明天发展得更美好。

顾云昌：中国商业地产正处于各种业态并存的状态

中国房地产研究会副会长、中国国际城市化发展战略研究委员会副主任

    近些年来，随着人民生活水平的提高，人们的消费方式呈现出多样化发展趋势，商业的形态发生了很大变化。中国商业地产正处于各种业态并存的格局中。这其中既有中国传统的街的商业文化，又有国际性的mall的文化。中国过去的商业是街，《清明上河图》是典型的中国古代的传统商业街，业态是自然而然形成的。而如今在大都市流行的shoppingmall则是一个经过精心设计而成的集购物、休闲等多种功能于一体的大型购物中心。

    目前这种多种商业业态共存的格局是一种很好的发展思路，它虽然会使商业竞争日趋激烈，但长远来看，有利于整个商业的发展，也更能满足人们多样化的生活需求。在这种激烈的竞争状态中，决定某一种商业形态是“生”是“死”，一方面取决于早期的规划水平、规划格局，另一方面取决于经营管理者的水平。做得差的，经营不善的肯定要被淘汰。同样的mall，有的可以很好，有的可能就不赚钱。同样的商业街，有的火爆，像北京后海它就火爆。有的商业街就不火。传统的商圈，王府井、西单就不错，前门就差一点。将来新的商业业态还会不断产生。

    从长远来看，商业业态会向高端方向发展，但既有方便干净、舒适精致的小店，又有各具特色的shoppingmall才最能满足人们生活需要，任何一方走向极端，都是不可取的。

韩健徽：传统商圈的升级改造应延续历史商脉与商气

中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国步行商业街工作委员会主任

    伴随着城市化的进程，很多城市，包括北京，传统的城市格局正在发生改变，与之相随的商业格局也在发生变化。这些变化主要体现在两个方面。一个是像旧城改造一样，传统商圈的升级再造。第二种是新兴商业中心的兴起。在传统商圈的升级改造过程中，如何传承历史的商脉，如何延续历史上形成的商气，如何适应现代城市发展需要和消费需求的变化，以及整体的区域城市格局的发展，这些都非常重要。

    在北京，包括全国很多城市，近年来也出现了一些负面的案例，在传统商圈的改造升级过程中，原有的商气消失了，大理石增加了，不锈钢增加了，玻璃幕墙增加了，但是，人气、商气、财气反而缺失了。在传统商圈的升级改造过程中，对于这些教训，是我们应该注意汲取的。

李津逵：东城区是北京近代走向世界文明的一个开端

中国国际城市化发展战略研究委员会战略咨询委员会副主任、综合开发研究院主任研究员

    我们脚下的这块土地是一个神奇的土地，在并入东城区之前，它叫做崇文区。而崇文区实际上是北京在近代史以来走向世界文明的一个开端。大家知道美国总统布什和克林顿来到中国访华的时候，他们在北京的星期天要去祈祷的时候，要去哪一个教堂？要去崇文门的基督教堂。这是一个有着140年历史的中国华北地区规模最大、历史最早的一所教堂。这所教堂所属的教会办的一所学校叫做汇文学校，汇文大学后来成为燕京大学的主体，也就是今天的北京大学。汇文今天还有一所中学，这所中学在140年来培养了多少中国各行业的杰出人士，比如说有多少学部委员、两院院士？我看今天的会场非常好，我们的周围是一个立体空间，谁能够告诉我汇文培养了多少院士？我可以告诉大家，一共培养了24位两院院士！

    如果说这块土地不是北京的中心或者副中心的话，那我们就有愧于历史。同样是这所教堂，办了大学、中学，还办了医院，其中最有名的就是在我们旁边屹立的同仁医院。所以，西风东渐的过程，中国近代文明走向世界的过程，北京的现代化过程是从这儿开始的。我们今天在这里讨论崇外商圈，讨论城市副中心，非常有意义。

鲍筱斌：打造好崇外商圈还需在文化上下功夫

北京国瑞兴业地产股份有限公司总裁

    崇外商圈下一步要提升档次，除了继续要在商业、物业方面做文章外，最重要的是在文化上下工夫。我虽然不是一个“老北京”，但对崇外印象深刻，尤其是对崇外的四合院。在一个老城区里，原来什么样并不重要。随着基础设施的完善，原来的医院、公共设施和商务资源，包括政务资源、交通资源，像崇外这种商圈，还有很大的振兴潜力，可以改造得更多。

    崇外是个很有文化积淀的地方，但实事求是来讲，这个商圈的文化氛围挖掘还不够。目前国瑞购物中心、新世界周边的硬件服务设施已经快接近规模效应了，但还需要一些医疗、公共设施的支持。崇外商圈下一步要提升档次，除了继续要在商业、物业方面做文章外，最重要的是要在文化上下功夫。因为崇外有深厚的文化底蕴，尽管国瑞地产在开发国瑞购物中心的时候留下了一些四合院，也保存了一些文化遗址，但仅有这些还不够。在保存文化源泉上还要下大功夫。当然，崇外商圈要走得更远，在高端商务资源方面，也需要政府、企业和消费者共同互动。这样，崇外商圈的明天才会更美好！

蔡义鸿：崇外商圈的文化建设要传承、吸收、创新并举

中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长

    崇外商圈在文化建设上，要坚持传承、吸收和创新并举。在崇外商圈的文化建设上，首先要做的就是传承，因为崇外商圈具有深厚的历史文化底蕴，所以崇外商圈的商务委员会和企业家、商家，都应该自觉、积极地去传承它的深厚文化。其次是吸收，在提炼和挖掘自己文化的同时，大胆引进国际上一些先进的商业形态，比如类似国瑞购物中心这样的shoppingmall。最后就是创新。现在很多城市都引进了shoppingmall，但这不够，还应创新。应该研究怎样使传统文化与shoppingmall结合，并做出自己或中国特色来。如中国名画《清明上河图》与现代科技结合后，从上海世博会就走向宝岛台湾，走向世界了。崇外商圈也可以通过吸收、创新把自己深厚的历史积淀做成新的商业形态。

    此外，崇外商圈在文化建设上还应注意细节。目前崇外商圈各方面的条件都非常好，尤其是国瑞购物中心周边，有两条地铁在此交汇，还有52条公交线路，这在北京实属难得。所以，在细节上，如何把公交线路和地铁有机地结合起来，充分发挥两者的优势，这既考验政府的智慧，也考验当地开发企业的智慧。

论坛二

国瑞购物中心、新世界、搜秀共襄诚信“崇外商圈”

孟志军：崇外商圈应把握机遇加速成长

中共北京市东城区商务委员会党组副书记、主任

    目前北京的商业业态已经进入了商圈竞争的阶段，需要圈内商家的共同协力。政府部门将会继续打造崇外商圈购物节，以此宣传和推介崇外商圈概念。

    2008年的7月，崇外商圈概念正式提出，并由崇文区政府向社会和媒体公布。这个概念提出以来三年多的时间里，商委组织了东城区“十二五”期间崇外商圈的建设发展规划，并已经正式向社会颁布。由此，崇外商圈的概念正式面向社会确立。去年8月新东城成立以后，商委联合区域内商家，利用整合营销的概念打造了第一届崇外商圈购物节，在社会上引起较大反响。

    就商业诚信，我认为，崇外商圈的商业诚信是有历史和文化基础的。崇文门外大街和王府井大街、西单大街一起被北京市评为首批“百城万店无假货示范街区”之一。

    对崇外商圈，我有三个评价：第一，崇外商圈是一个成熟的商圈，已经形成了商业生态的和谐和业态的互补。第二，崇外商圈是正在成长的商圈，在商圈的整体链接上还有待加强。第三，崇外商圈是有待提升的商圈。崇外商圈应进一步明确自身的目标客户群体定位，并深挖自身优势增强商圈吸引力。目前国内商业地产的硬件设施建设和港台地区以及国际发达国家差距不大，亟待提升的是商业运营水平。

王永平：构建崇外商圈核心竞争力

中国商业地产联盟副会长、商业时代杂志社总编、浙江工商大学管理学院客座教授

    商圈的核心竞争力在哪里？我觉得诚信是商业的基础，但不是核心竞争力。这一点可以从有大品牌入驻的商圈，诚信的差别不是太大可见一斑，所以，我觉得它不是核心竞争力，只是一个基础。至于文化也不是一个商圈的核心竞争力所在，它是一种软实力，是锦上添花的东西。因为真正对文化特别感兴趣的还是小众的群体。即使是有竞争力的，也应该是一种商业文化。这种文化是能够融入到品牌中的文化，不是简单地建一个电影院或者建一个培训中心就会对商业有很大的拉动。

    我认为，商圈之间的主要影响在于，第一是商圈的便利性。随着出行时间越来越紧张和交通拥堵问题越来越突出，人们对购物的便利性要求越来越强。不只是表现在周边有地铁、公交，而是可达性要做得特别好。第二是商业的丰富性。崇外商圈有新世界百货、搜秀、国瑞购物中心，还应该增加一些小的业态，增加它的丰富性。商业也是一种生态，大中小、高中低档都要有，只有这样才能形成比较饱满的商圈概念。同时还要强调更多的体验和时尚。随着经济从温饱型步入小康型，也要提出小康商业的概念。现在人们到商场花钱越来越多，但买到的东西越来越少，大量的钱留下了，因为人们在这里看了一场电影、吃了一顿饭。另外就是时尚的，有些地方适合于建高档，有些地方不适合建高档，因为人群的购买力有限。但时尚不分高低贵贱，或者说并不取决于价格高低。我觉得时尚终究要回到最主流的部分。

蔡建伟：以诚信为本构造现代经营模式

新世界北京项目管理中心常务副总经理

    诚信问题一直是中国经济发展过程当中努力探索和解决的问题，自十年浩劫以来社会诚信乃至商业诚信的缺失状况需要不懈努力来重建。改革开放以后，在市场经济发展过程中，更多的企业注重了诚信问题。因为大家都想做百年老店，都想在激烈的市场竞争中让自己不断地壮大。要想做到这一点，靠什么？就是两个字—诚信。作为一个商业企业来说，如果没有诚信，它就如同建一个沙滩上的大厦，风雨一来，首先倒塌的就是这座大厦。所以，诚信是企业的生命，是企业成长的基础，也越发成为一个企业做大做强做持久的保障。

    新世界百货作为崇外商圈的拓荒者，我们在建设和经营过程中不断深化着对商圈的认识，而即将开工的30万平方米的K11购物中心正式是对发展理念不断深入思考的结果。新世界注重将人文、艺术、自然融合到商业企业的经营中，使商业经营的环境、商业经营的灵魂发生新的变化，从而构造商业经营的新模式。

张瑾：合作共赢促进商圈可持续发展

北京国瑞兴业地产股份有限公司副总裁

    位于二环以内的新东城是北京的核心代表。随着崇文区并入了东城区，企业可以明显感觉到东城区政府对打造崇外商圈的重视。

    国瑞购物中心开业两年以来，不断在进行品牌的升级和改造。作为商圈的一分子，国瑞购物中心将与搜秀、新世界一起把蛋糕做大。由于国瑞引进的是国外购物中心的经营和管理方式，在经营上形成了一种新的模式。这样的错位经营就为三家的合作提供了现实的基础，对商圈本身的发展也会起到积极的促进作用。目前商圈周围居住的客户人群已满足高端消费人群的特征，崇外商圈已进入了飞速发展时期。引进好的品牌、好的商家，是商圈企业的共同意愿，而这都要以商业诚信为基石。我们将以品牌的升级和品牌的合作，奠定未来的诚信基础，我相信这也是我们大家的意愿。我真诚地希望通过这一次的高峰论坛，能够让在座的各位商家对崇外商圈的信心更足，也能够跟我们一起打造崇外商圈，使其真正成为在北京具有竞争力的商圈。

许明丁：发挥优势共建商圈

北京崇文门搜秀城总经理

    诚信是做人最起码的标准，而且诚信也应该直接导入企业的管理之中，成为企业长久发展的基础和强大的经营武器。要做到这点，需要从企业内外两方面进行构建。从内部讲，要在企业管理的垂直方向上，在上下级之间把持诚信尊重的原则，形成企业的内在凝聚力。从外部来讲，要在商家与顾客与厂家的关系上，秉持诚信理念，构筑良好的商业氛围。

    我到搜秀城三年左右的时间，感觉搜秀城的发展很快，从人流和晚上的灯火、配套设施的完善，都已经有良好的基础。未来，搜秀会通过自己的特色，把面积小、楼层高的重叠式经营的特色发挥出来，与国瑞购物中心和新世界百货互补经营，把崇外商圈建设得越来越好。

刘世能：建设诚信、有特色的商业文化

北京富达尔城市发展咨询有限公司董事长

    曾经有人问我什么叫“315”。应该说，我们谈“315”、谈诚信是中国的国情决定的。中国当前这个时代最缺的是什么？就是诚信。缺什么，补什么。我们的商圈就要打造诚信，这是基础，要充分建设。这个基础打好了，上层建筑才能做好。没有这个前提，其他的都是空谈。

    商圈通常是一个城市的地标，从首都应该成为首善之区这个角度看，崇外商圈搞诚信建设的意义巨大。一个商圈怎么吸引人们来购物？在现代商业竞争非常激烈的情况下，在供给相对充分的情况下，致胜的法宝之一就是打造诚信品牌。我们跟德国人谈生意的时候，都不会怀疑他的诚信。但香港人、台湾人跟大陆上打交道的时候，恰恰提防的是自己的同胞害自己。从这个角度讲诚信决定一个商圈的竞争力。

    打开每家企业的网站，在企业文化里面都有诚信文化，但很多出问题的企业也宣传它的诚信。我们要提出一个问题，诚信商圈是停留在口头上，还是要继续深化？我个人觉得谈诚信容易，实现诚信很难。所以，要将诚信深化到理念当中，深化到内心当中，变成自觉的行为。诚信要靠标准，要靠制度。在诚信商圈，每家企业都有责任，但又不是每家企业能决定得了的。打造诚信商圈，政府具有重要的使命和责任，引导、带动、提升企业的诚信意识、诚信水平。

现场互动 嘉宾支招

    在论坛进行到对话互动环节时，主持人李津逵话锋一转，把论坛的话语权交给了会场的各位嘉宾，邀请大家聚焦到国瑞集团的鲍筱斌总裁如何打造崇外商圈文化新引擎、怎样提高文化含量这一核心问题上来。参会嘉宾不甘示弱，积极应战：

    嘉宾一：提高文化含量要强化大众的参与性，这种参与应是由政府主导、企业和公众都能够参与。可以组织一个新东城文化的展示，把学校、教堂、花市等等新东城的文化装进去，让人们真正地了解感受这里的文化，这样每个人才能真正体会到这种文化的内涵。

    嘉宾二：应该把文化和教育融入到商业里面，形成一种互动。商场要形成一种文化和商业的互动，让来崇外商圈逛街的人们，可以随时买一点书，看看报纸，特别是在网络、新媒体时代，有了淘宝、当当和电子媒体之后，这是崇外商圈如何持续发展的一个挑战。

    嘉宾三：建议可否增加亲子教育方面的内容？如亲子的交流可能需要有相同经验的父母，这不可能通过上网完成。但如果有一个商业的运作和亲子教育结合起来，可能会有市场。

主持人李津逵：

    现在请鲍筱斌总裁给大家一个回应，能不能由国瑞城和新世界、搜秀联合起来，大家做一个春节的花市，或者是正月十五的观灯活动？在国瑞购物中心的某一个地方变成读书的一角，变成各种社会科学的专家和消费者见面的角落，在儿童妇女用品的专柜开设如何培育新生儿童健康成长的定期讲座等？

鲍筱斌：

    刚才很多嘉宾提的建议都非常好。崇外商圈要打造成为有文化特色的商圈是一场持久战。首先很重要的是需要政府搭台，北京的商圈要打造成功，必须是政府主导，要有整体安排，包括交通、人文等等方面。第二是企业要唱戏。崇外商圈的建设企业和主导商家，一定愿意在政府指导下来开展这项工作。第三我相信，不管是文化的问题，还是商业的问题或者市场的问题，都可以在市场的主导下得到解决。我们肩负着共同引导崇外商圈区域发展的责任和义务。