时间：2025-05-22 16:32:49
来源：城市化网 作者：蔡义鸿
【导语】当“房价收入比突破28:1”与“超20%新城区空置率”并置时，我们不得不正视蔡义鸿十二年前揭示的“疯狂闭环”仍在运转：高房价催生土地财政依赖，土地财政催动新城扩张制造“鬼城”，新城扩张抽空乡村形成空心村，空心化加剧人口流动催生临时夫妻，而这一切最终反噬为更剧烈的权利博弈。这条因果链，恰是中国城市化进程的“第二性原理”。
一、房价狂飙：土地金融化的原罪与异化
●杠杆游戏的制度性强化：自然资源部数据显示，2023年全国土地出让金虽同比下降18.7%，但土地抵押融资规模同比增长23%，土地相关金融衍生品交易量达7.8万亿元。当住宅用地平均楼面价突破房价的42%（北上广深均值），土地市场已异化为金融投机标的。
●财富分配的空间重构：央行2024年《中国城镇居民家庭资产负债调查报告》显示，房产占城镇居民家庭总资产比重达69.7%，但住房自有率下降至58.3%。这意味着：房价上涨愈烈，无房群体愈被挤压至租赁市场或新城开发区，为“鬼城”埋下需求侧隐患。
二、鬼城新生：过剩供给与真实需求的认知撕裂
●规划幻象的科技包装：清华大学城市规划院调研发现，中西部某省会“智慧新城”规划人口200万，实际常住人口不足80万，却借助VR建模技术虚构出87%的“元宇宙入住率”。住建部2024年专项督查数据显示，此类“数字鬼城”在全国已识别出73处，其中有21处为“规划人口超百万但常住不足50万”的严重案例。
●库存转化的制度困境：住建部2024年1-5月数据显示，全国商品房待售面积增至7.6亿平方米，但保障性租赁住房转化率仅11.3%。当“保交楼”资金更多流向新区开发而非存量盘活，鬼城生成机制仍在自我强化。
三、空心村裂变：代际断崖与伦理重构
●人口流失的乘数效应：农业农村部监测数据显示，农村常住人口中60岁以上占比达36.8%，较2013年提升14个百分点。中国农业大学2023年田野调查提示，皖北某县“老年主播村”案例显示：78%的留守老人通过直播带货获得主要收入（月均收入不足2000元），但其中63%子女三年未归乡。
●宅基地制度的功能异化：自然资源部2024年中期评估发现，全国28.3%的农村宅基地闲置，但江苏试点“宅基地改革”中，43%的流转土地被改建为网红民宿而非农业设施。当资本下乡更多追逐景观消费而非农业生产，农村空心化正从居住空间蔓延至产业根基。
四、临时夫妻进化：居住压力衍生的组织化生存
●合租关系的精密计算：深圳龙华区“劏房算法匹配平台”数据显示，6.8万租户中，52%选择“技能互补型合租”，其中IT工程师+护士组合占比最高，租金支出平均降低37%。这种基于职业特征的利益共同体，正在重构传统居住伦理。
●政策工具的伦理挑战：某二线城市公租房分配引入“信用分+社保年限+学历积分”算法模型，导致外卖骑手群体申请通过率仅19%，低于全市均值26个百分点（北京大学住房研究中心测算）。当居住权分配过度依赖量化指标，制度性排斥风险显著加剧。
【致原文作者】
蔡义鸿警示的“疯狂闭环”之所以持续，根源在于土地增值收益分配机制失衡。欲破此局，需构建三重新平衡：
●地权与房权的再平衡：建议参考德国空间规划法经验，试点“土地增值收益调节税”，将新城开发超额收益的30%强制投入保障房建设；
●数字与实体的再平衡：借鉴东京都市圈紧凑城市政策，建立“数字鬼城”预警指标，将虚拟空间开发强度与实体人口增长率挂钩；
●代际与区域的再平衡：参照日本田园回归支援制度，推行“宅基地养老信托”，允许农民将闲置宅基未来收益权置换为城市养老金权益，但该制度要求连续务农5年方可享受权益。中国试点可能面临“代际履约风险”。
没有制度的清醒，就没有城市的清醒。当我们将视野从“土地财政周期”扩展到“人的城镇化周期”，或许能在这条因果链上找到解扣之钥。
【原文】城市化背后的疯狂博弈
刊发于《城市化》杂志2013年第5期
近来，与城市化（城镇化）相关的新闻成为中国乃至世界媒体的热点中的热点，隐隐之中感觉城市化是不是已经有点疯狂了，难道“鬼城”、空心村、临时夫妻……就是城市化疯狂所必须面对或付出的挑战或代价？
其实，在中国城市化如火如荼的背后，涌动着疯狂的权利博弈，且一刻也没有停止过。城市化的“掮客们”对2012年中国的城市化率超过了全球平均水平达到52.45%（国家统计局数据）津津乐道，而城市化的受害者和理性人士则直陈时弊：鄂尔多斯领衔的“鬼城”数量越来越多，刘丽反映“临时夫妻”现象的发言令人震惊，空心村造就的“386199”部队日益壮大。
所有这一切，其实都是快速城市化进程中的表象，笔者以为，城市化的利益核心是土地，而反映土地权利最直接的就是房地产，而房价的疯狂上涨正是土地权利疯狂博弈的结果。
在日前参加的一个小型座谈会上，有人透露了一个消息：“京郊的一家农户在最近的拆迁中得到了超过一亿元人民币的补偿款。”创造了一夜暴富的传奇。其实大家都明白，类似这样的天价拆迁补偿是基于对房地产价格持续上涨的预期。
一方面，土地的权利博弈日趋尖锐，失地农民维权意识增强，征地拆迁补偿及其要求大幅度上涨，许多城市的旧城改造、城中村改造举步维艰，使城市决策者和开发商舍弃人口较多、空置风险较低的老城区，而转向人口稀疏得多、空置风险高许多的新区，从而造就了一座座“美丽”的“鬼城”。
另一方面，农民的宅基地及其在宅基地所建的房子，却因我国的一些不合理法规造成农民财富的恶性沉淀。根据九三学社发布的调查报告，近年来，我国农村常住人口每年以1.6%的速度在减少，宅基地却以每年1%的速度增加；农村每年建房占地200万亩，年投入数千亿元，但其中1/4的住房却常年无人居住。如果加上土地本身的价值，我国农民每年沉淀在土地和住宅的财富将超过万亿元。
然而，最让人们百思不得其解的是，不可流通的农民宅基地及其住宅，一旦被政府征收后不仅摇身一变可流通了，而且还增值百倍。赋予政府使农民宅基地及其住宅由不可流通变为可流通、并迅速增值的就是我国不合理的土地法规。
因此，笔者以为，没有疯狂的房价，就不会出现疯狂的“鬼城”，没有令人扼腕的空心村，就没有令人震惊的“临时夫妻”……也就没有近乎疯狂的城市化及其背后的权利博弈！究其原因，一部不近情理的土地法规迟迟不改，我们是不是也有点疯狂？
（作者蔡义鸿系城市化网创始人、中国国际城市化发展战略研究委员会副主任兼秘书长）
