正在召开的江苏省十一届人大四次会议上，省住建厅厅长周岚表示，2011年计划将保障对象范围扩大到中等偏低收入人群，即收入排在后面40%的人今后三年都应有经济适用房的购买权。这个消息对于房地产市场而言是一个重要的标志，意味着对2007年国发［2007］24号文中把经济适用房只定位于低收入家庭的彻底否定。事实上，2010年4月，建保[2010]59号文中已经强调指出：各地可结合当地居民收入、住房状况等实际情况，自行确定经济适用住房的建设规模。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要大幅度增加经济适用住房供应，看来江苏不少城市都属于此类。

长期以来，经济适用房的开发面积从1999年的17%左右一路下滑，到了2009年接近了4%的水平。即使如此，经济适用房的供应对象也存在很大问题，其中最重要的就是拆迁安置房的问题。

国发［2007］24号文中规定：城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：(一)具有当地城镇户口； (二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； (三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

以南京为例，经济适用住房的供应对象目前为两类：低收入住房困难户家庭和国有土地上被拆迁的住房困难家庭。

其中，低收入住房困难户的界定标准：

（1）具有本市市区城市常住户口且满五年；（2）家庭人均月收入在规定标准以下(现为1000元以下)；（3）家庭人均住房建筑面积在规定标准以下(现为15平方米以下)。

国有土地上被拆迁的住房困难家庭的界定标准：

（1）具有本市市区城市常住户口；（2）货币补偿金额在当年规定的标准金额（含）本数）以下(2008年为15万元以下)；（3）同一户籍家庭人员人均年收入在上年度本市人均可支配收入标准以下(2008年为2万元以下)；（4）本市及拆迁范围外他处无住房的。

根据以上标准，符合条件的住房困难家庭即可申报经济适用房，那每年有多少人能够申请到呢？根据南京住建委网上的公示数据显示，2010年，共有4535户人得到了经济适用房申请的相应资格，其中属于低收入住房困难户有4523户，属于国有土地上被拆迁的住房困难家庭的有12户。此外，还有175户最低收入家庭属于廉租房的保障范围。也就是说整个2010年，拥有140多万户城市家庭的南京市只有0.34%的家庭得到了保障。有人会问了，这几年不是建了很多保障房吗？跑什么地方去了？我们来看2009年11月媒体上的一则报道吧：

近日有媒体报道说“南京千余套经适房网上违规出租”，昨天南京市房改办向快报发来一份“南京市部分经适房出租情况的再调查”，独家委托快报澄清部分媒体报道不实的情况，明确表示“南京经适房的出租现象，大多数是因为南京市的集体土地拆迁安置供应政策造成的，并不存在违规问题”。

“一些媒体的报道是不切实际的。”南京市房改办权威人士昨天郑重表示，“违规”这个字眼很刺眼，根据他们的多次调查，全然不是这么一回事。

他解释说，现在南京经适房出租现象确实存在，但并不违规。近几年来，南京市共计建设了约9万套经适房，根据拆迁政策，其中有70%以上、共计6万多套是供应给集体土地拆迁的农民家庭的，也就是通常意义上所说的“拆迁安置房”。这一政策是为了“尽可能降低建设成本，让拆迁安置户享受经适房政策”。

该人士说，南京市的拆迁安置政策“允许征地拆迁失去自有土地的农民，多购买一至两套经适房出租，用于补贴其生活”，这也是南京市委市政府出于人性化的考虑，进一步构建和谐社会的重要举措之一。

而根据他们调查显示，现在出租的经适房大部分是享受经适房政策的农民集体土地上的拆迁安置房，这些失去土地的农民，多数依靠房屋出租租金作为生活来源，安排拆迁安置房的经适房小区主要有春江新城、银龙花园、五福家园、尧林仙居、摄山星城等。

将经济适用房中大部分给了集体土地上的被拆迁户，这早就是全国上上下下普遍的做法了，然而翻遍了建设部、国土资源部的相关文件，没有一份文件提到经济适用房与集体土地上拆迁安置房的关系的，这不能不说是地方政府的一大发明。几乎各地的征地安置办法中规定拆迁安置房享受经济适用房的政策，按照经济适用房的相关标准定价，以至于有的政府里刚接触保障房不久的一些官员都误以为经济适用房就等于拆迁安置房。可是为什么拆迁安置房的建设、管理、分配、退出等问题和经济适用房完全不相干呢？既然两者内涵其实不同，那地方政府为什么要建大量的经济适用房给集体土地上的拆迁安置对象呢？

“无利不起早”，当然是因为这里有相当大的好处才会这么做：

其一，解决了征收集体土地中的矛盾问题。这几年集体土地的征收面积增长非常迅速，政府用城市化的旗号大量征收农民集体的宅基地和承包地，转为国有土地后提高容积率倒手卖高价。但由于集体土地上农民丧失了生存和生产用的土地，征收必然造成社会矛盾，因此政府大量采用产权调换的方式来进行补偿，正如前面那位负责人所说，为了让农民满意，便让他们“多购买一至两套经适房出租，用于补贴其生活”，政府为他们想得真周到啊！据笔者调查，有的城市的拆迁户一家3-4口人，补偿了4套拆迁安置房，其中3套90平方米的，随便哪一套都值好几辆奔驰、宝马，出租出去一年收个10万元不成问题。这些拆迁安置房大部分都和保障城市低收入群体的经济适用房一起建设，所以我们下次看到经适房小区里停了豪华车就不要再感到奇怪喽！

其二，拆迁安置房的建设使用了经济适用房的指标，放大了保障房建设的成绩单。被拆迁户转为城市居民后，既不属于低收入群体、又不按照人均住房面积来进行考察便可购买经济适用房，只是规定：具有本市常住户口的集体土地上被拆迁家庭，符合申购经济适用住房条件的，以房屋拆迁补偿款（原房收购款、购房补偿款、区位补偿款三项之和）申请购买经济适用住房，使用除拆迁补偿款以外资金不得超过10%。所以，政府公布的保障房建设计划中经济适用房的面积或者套数中真正能够带给城市低收入群体的只有大约30%，要想惠及中等偏低收入家庭还早着呢。有的城市干脆每年在确定保障房建设指标的时候是先考虑今年大概准备拆多少，拆多少规模就建多少规模。与此同时，经济适用房作为保障房中的重头戏也就逐渐与城市住房困难家庭越来越远，以至于中共杭州市委政研室在2005年的一篇名为《缓解“用地难征地拆迁难”六招-----南京、苏州、无锡考察记》的决策参考中对这三个城市的安置政策大为赞扬，其中这样写道：南京、无锡、苏州市都将经济适用房、中低价商品房全部用于拆迁安置，没有向市民开放申购。因此客观上在市民中形成了不拆迁就得不到政府政策性住房、改善住房条件的可能性，从而增加了居民要求拆迁的主动性。同时三城市还实施城乡一体的经济适用房安置，加速了城乡居民生活的融合。南京市将经济适用房、中低价商品房、廉租房“三房工程”全部用于拆迁安置。无锡市将国有土地拆迁安置与集体土地拆迁安置统一纳入经济适用房的安置范围，前三年已累计拆迁安置219万平方米，预计无锡今后三年拆迁安置将达300万平方米。苏州市以定销商品房政策取代经济适用房政策，以确定的价格、套型面积向被拆迁居民定向销售商品房。“不拆迁就得不到政策性住房”，这是杭州有关官员来江苏考察后取回的真经，真是令人叹为观止啊！

其三，拆迁安置房的建设使政府土地征收面积不断扩大，加快了城市化的进程。把土地征收这个大问题给解决了，政府可以甩开膀子大拆大建了，从表面看，拆多少就建多少好象政府很划不来，其实拆的是平房，盖的是楼房甚至是高层住宅，因此土地容积率变化带来的差价比建房的成本高多了，土地收益自然滚滚而来。与此同时，国有土地上的拆迁也不甘示弱，２００１年南京市拆迁居民为１.３万户，２００２年近１.９万户，２００３年拆迁居民户数更是达到2.4万多户，拆迁房屋面积179万平方米。到了2004年，南京“仅市政建设项目拆迁的总户数就约有2.6万户，实施货币化拆迁的总面积达400万平方米”。2006年南京市江南八区区级政府上报的拆迁户数就高达5.1万户、面积高达860万平方米，比上年全市销售的806万平方米商品住宅房还要多50多万平方米(沈晓杰,2006)。大量的拆迁户成了住房市场上的“特刚需”，国有土地、集体土地上的拆迁大戏就此拉开。

集体土地的征收解决了土地的供应问题，国有土地上的拆迁解决了房地产市场和土地市场的需求问题，这土地生意的上家和下家都已经找好了，下面就等着赚差价即可。瞧人家这生意做得！

现在我们大体明白了为何保障房建得很多，但似乎又离我们很远，更别说让这个主体为拆迁安置房的保障体系发挥稳定房价预期的作用了。“十二五”期间保障房的建设规模大幅度提高，钱从哪里来呢？很简单，扩大拆迁规模即可。所以，不能只看到保障房建设的数量，更要看其结构，保障房数量提升很快，但里面的公租房、拆迁安置房的比重很高，实际上对于广大中等收入住房困难家庭而言则还是杯水车薪，那究竟该怎么做呢？

首先，应该明确扩大经济适用房的建设规模是改变楼市预期的重要一环，公租房只能对租赁市场产生影响，而且财政难以支撑，这一点已在笔者相关文章里做过论述。用公租房替代经济适用房是保障体系的倒退。

其次，应明确保障目标，如周岚厅长所言，定下三年覆盖40%的目标，进而再按照1998年的精神定下更远的目标：逐步覆盖购房支付能力不足的中等收入人群。这样才能彻底发挥保障房尤其是经济适用房在稳定房价过程中的作用。

第三，调整经济适用房政策，对户型设计、申购范围、退出机制等重新进行研究，规定经济适用房只能由政府按照指导价进行回购，而不能直接转售，消灭寻租空间，当然，个人收入动态信息系统的建设也是必不可少的。

第四，将拆迁安置房从经济适用房的建设指标中剔除，集体土地上进行统拆统建就应该和国有土地上一样遵循等价有偿原则，可以建设拆迁安置房，但其产权与普通商品房相同，不能再采用划拨方式供应土地，而是参照中低价商品房的建设模式，政府可在土地出让金上进行一定程度的减免，只有个别被拆迁户符合经济适用房的收入条件时才能提供给其经济适用房。经济适用房的供应对象严格执行面向城市常住人口中的中等偏低收入人群，逐步向中等收入人群扩大覆盖范围。

当然，政府是很难听取这上面的任何一条的，因为这意味者土地财政中的核心一环崩溃了，所以保障房的建设规模虽然越来越大，但稳定房价预期的作用却并不明显。

至于房价会怎样？嘿嘿, 这个你们都懂的。