房价已经成为众矢之的,调控力度不断加大效果却不见佳房价依旧节节上涨,于是从中央到地方都把目光转向了所谓保障房。刚结束不久的中央经济工作会议上,对于2011年的房地产政策并没有更多着墨,只是提出加快住房保障体系的建设。
如果真修建1000万套保障性住房的话,那就意味着比2010年的580万套,增长72.4%。这张甚为惊人的任务单,这已相当于每年全国商品房销量的总和。2009年全国的商品房销量不过9.3亿平方米,如果按100平方米一套房子折算,当年全国不过卖出了900万套房子。2010年房地产遭遇连番调控,即使增长依旧,全年售出的商品房预计也只在1000万套左右。
如果今年的保障房计划可以顺利实施,商品住宅与保障房的比例几乎达到1:1。商品房市场用了几乎20年的时间才形成现在的规模,每年全社会的资金投入近乎7万亿元。有人估算过,同样体量的保障房所需的投资资金高达1.4万亿元。
住建部政策研究中心副主任王珏林此前在接受媒体采访时表示,保障性住房建设资金来源的渠道,应当是多方面的,应包括国家投入、土地出让金提成、住房公积金余额移用、地方财政支出、社会融资、银行支持等等。但事实上,政府仍是保障房资金的主要来源。据《人民政协报》报道,2010年中央财政划拨的保障房建设资金已下达792亿(截至2010年8月),约占2010年保障房投资的10%。按此推算,2011年中央财政划拨款或将达到1300亿左右。跟1000万套保障房所需的1.4万亿元相较,不到百分之十。而且,就这样的比例能否真正到位也还是个问题。
不妨看看去年的情况。按照年初的计划,去年全国计划建设廉租住房、公共租赁住房等300万套,改造各类棚户区住房280万套,农村危房改造试点120万户。住建部已要求各地保障房9月底必须全部开工,年末建成或基本建成的必须达到60%以上。那完成情况怎么样呢?去年1~8月,北京保障性住房开发投资214亿元,仅完成全年投资计划的53%。2010年深圳市土地出让计划收入239.04亿元,其中将安排6.94亿元用于保障性住房建设,不到土地出让金总额的3%。
问题的关键在于地方政府实际上根本拿不出这笔钱,以广州为例,据广州市长万庆良日前表示:广州去年财政税收3000多亿,上交给中央2000多亿,给省里300多个亿,留给广州可支配的就只有800多个亿了。全国其他地方,恐怕也好不了哪儿去——地方政府百分之七十多的税收都上交国库了,却要求他们拿出百分之九十的资金来建设这1000万套保障房,地方政府钱从何来?中央政府不给钱(或者只给百分之十的钱),地方政府的钱又大都上交国家财政了,在这种情况下,1000万套保障房恐怕只能是对需要保障房的老百姓们的画饼充饥,事实上根本无法保障。
不妨看看香港保障房建设的前车之鉴。香港10年来经济大起大落,千千万万的普通中产曾经在一夜之间从有产阶级变成为“无壳蜗牛”。其中住房上的折腾起了决定性作用,这也导致了特首董建华的离职。
1984年的《中英联合声明》限制港英政府每年卖地不能超过50公顷,因此香港每年供应的房屋只有大概1万个单位。而民众对房地产的需求因经济持续上扬而有增无减,楼价因此飙升。据统计,香港的整体楼价在1994年1月至1997年10月的高峰期,3年零10个月之间上升了68%。
就大陆而言,目前解决居民住房问题,包括此次立法,采取的方式还是增加政府建房的比例,但是政府的效率客观来说是低下的。要从根子上解决居民住房难的问题,需要改变目前住房供应主要依靠商品房的单一化模式。上个世纪九十年代的房改文件曾提出了政府建房、合作建房、个人建房和商品房并举的住房供应多元化模式。然而因为后来的商品房开发中,地方政府受土地财政的驱动力推动,在依靠商品房供应住房的单一道路上越行越远,其他的模式都逐渐式微。政府的逐利选择之下,我们错过了解决住房问题的良机,政府目前已经对商品房单一模式产生路径依赖,再回不去了。