从京南四环沿京台高速开车50分钟即可抵达永清。

  永清，距离北京正南方向约60公里，隶属于河北省廊坊市，地处京畿重地、环渤海经济圈腹地、大北京战略经济圈的轴心地带。作为环京区域的城市之一，永清高新区凭着低房价和地理位置的优势，曾被北京外溢购房者寄予厚望。

  2017年3月21日之前，永清还是一块备受“北漂”追捧的“热土”，但6月2日廊坊市出台限购政策之后，永清楼市“高光时刻”一去不复返。去年永清楼市更是“一地鸡毛”，房价从2.3万元/平方米跌到6500元/平方米。

  永清楼市降温背后无疑是受限购政策影响，但也是其经济、人口、产业发展在楼市的真实反映。

  那么与京津冀协同发展的永清，如何借势环京力量走向更好的未来？城市化杂志特邀永清高新区清樾岚庭项目总经理刘爱强，从专业视角，为我们答疑解惑。

  城市化杂志：京津冀城市群作为我国三大城市群之一，是我国北方最大的城市群和国家核心增长极，但相比珠三角和长三角，京津冀的经济实力相对弱一些，经济联系与协作程度最低。而处于京津冀城市群的永清该怎样发展，如何借势环京力量？

  刘爱强：相比长三角、珠三角城市群，显然京津冀城市群的协同发展相对较弱。但观察发达国家的城市化进程，中心城市的外溢扩张和城市群的兴起是一个必然趋势，京津冀城市群的发展也不会例外。北京有产业外溢需求，需要周边城市提供配套服务。永清坐落于京津雄三角区域的核心地带，具有先天的区位优势，必然会受益于京津雄城市群的兴起与发展。我个人认为，永清的定位应该是服务京津雄，配套京津雄。

  1．永清周边有首都环线、京台、荣乌、京德等多条高速公路，真正实现了四通八达。京台高速北京段的开通，使得永清50公里即可直达北京南四环，直接拉近永清和大北京的距离。未来还有津兴铁路和R1机场快线等轨道交通，四通八达的交通网已成为永清城市发展的加分项。

  2．北京大兴国际机场建设在北京与河北廊坊交界处，从地理位置角度看，是一个比较合适的区域。2023年雄安至北京快轨R1线开通后，永清将实现7分钟到大兴机场，30分钟到丽泽商务区，到北京核心区的东二、三环等地，通勤时间不超过1小时，永清与北京、雄安新区等地的连接将更加紧密，永清会是京津冀协同发展的最大受益者。

  3．去年4月，廊坊市人民政府正式批复了“3+13”规划体系，廊坊部分区域被规划为大兴国际机场临空经济区，涉及永清两个乡镇，目前已有20多个村庄完成拆迁，这里将建成科技创新区、航空物流区，届时永清北部区域会有质的飞越。按照国内和国际先例，一个临空经济圈所带来的不仅是航空交通的便捷，同时解决十万以上的就业，带来数十上百万的常住人口，以及众多的企业、商业、周边生活配套服务的兴建，是拉动区域经济的重要引擎。永清前两年确实受制于交通，但现在它的优势就都突显出来了。

  城市化杂志：永清县政府领导面对“十四五”高质量发展新征程曾表示，永清的城市发展不会以房地产为中心，对此您怎么看？

  刘爱强：房地产任何时候都不应该成为哪个城市的主业。房地产对经济确实有很大的带动作用，拉动了水泥、钢铁、建筑等太多的行业，创造了大量就业机会，但是房地产业本身属于服务业，一个城市的发展不能也不应该以房地产为中心。永清服务配套京津雄是满足其物流、休闲、旅游、生态农业方面的需求，也有这方面优势。

  永清被列为京津冀产业转移承接重点建设平台，高新区定位于“亦庄产业新空间、廊坊发展新引擎”，利好政策会对永清的发展产生更大的影响。对于一个城市而言，推进产业升级转移，才是其发展的主旋律。真正能够驱动城市高质量发展的，必须要与当地人口支撑以及足够强的产业作为后盾。

  城市化杂志：永清都有哪些产业规划，因为当初拿这个项目时您肯定会考虑到永清的未来？

  刘爱强：这届政府还比较务实，对永清高新区的服装产业更认可、更重视，也在给予积极的调规。服装产业的上下游产业链比较长，从设计、生产、销售到品牌推广、会展等都能带动经济发展。

  从人口普查的角度看，整体上我国人口进入低生育率、低增长率阶段，像西安就很有先见之明，三年前开始人才引进，降低门槛，现在西安房地产发展的比较好。所以永清需要引进人才和产业，服装制造也好，批发也好，不仅能解决几千人甚至上万人的就业问题，还能为政府带来税收，政府也不吃亏。

  城市化杂志：您可以再简单的梳理下自己对服装产业的看法，它对永清未来发展具有什么意义？

  刘爱强：有人说服装是夕阳产业，但我认为服装本身是人们衣食住行的必需品，服装产业不可能会消失，也不会消灭，现在反而是比较讲究的时尚产业。就像意大利时尚之都也是以服装为主，服装业可以走到很高端，服装设计是时尚产业，它还有生长空间，作为生活必需品，也不存在这个行业就彻底没落，被淘汰的可能性。再者，服装业还是劳动密集型产业，能够带动人口增长，有利于产业聚集。

  为什么永清就不能搞成服装设计之都、时尚之都呢？将来的产业发展，我觉得任何一个地区只要认真研究总会找到自己的优势。比如说贵阳搞的大数据，贵阳那种落后的地方为什么就能搞起来，贵阳真的有什么优势吗？如果有优势的话，唯一的就是气候可能适宜一点，电力便宜一些。

  城市化杂志：对于永清房地产未来您怎么看？

  刘爱强：房地产的发展终究脱离不了经济规律，房子毕竟还是要给人住的。永清房地产的未来是与外来产业和人口的落地息息相关的。抓住大兴国际机场临空经济区和北京产业外溢的机会，永清未来可期。

  如果把北京、天津、雄安画成一个三角的话，永清离这三个地方距离差不多都是六七十公里，位于京津雄黄金三角中心。从地产的角度说，到底还是一个大的区位优势，具体到项目也要讲究区位，永清确实有它的区位优势。直线距离北京大兴国际机场15公里，区域内2轨道4高速，可实现北京1小时通勤。北京本身有产业和人口外溢的需求，另外按雄安新区的规划，不搞房地产，不卖房子，那么他们的孩子、老人住哪儿，他们退休后又住哪里？现在人们又非常注重私密空间，永清周边还是可以吸引雄安这种类型的人过来买房。

  城市化杂志：购房者可能会选择燕郊，因为燕郊相对离北京更近，那么永清怎么吸引这批人过来？

  刘爱强：客户在哪里购房与他的工作性质、工作的位置有很大关系。燕郊和固安的房地产比永清发展的早，城市规划和配套更成熟一些，但永清也有其区位和产业优势，其发展也是一个渐进过程。作为开发商，关键是找准适合在永清购房的客户群体。

  我们比较大广和京台高速区别发现，通往永清的京台高速建成之后，车流量很快上去了。大广经过的区域往南过河北省衡水，到河南是商丘，到安徽经过大别山，江西九江，基本上没有经过省会，相对来说都是中部比较落后的地区。京台高速途经山东、江苏、浙江、福建，是相对比较发达的地区。从车流量上让我们感受比较深，很多高速路刚开通时候，车流量很少，但通往永清的京台路却不同。永清一直围绕“产城结合”的核心思路支持产业发展，也是当年吸引众多房地产开发商争先恐后地入住永清的原因。现在临空经济已为永清的发展铺好了路，未来发展向好是肯定的。

  城市化杂志：对比永清县城及老城区的楼盘，您认为高新区项目的优势体现在哪，购买力又如何？

  刘爱强：永清主要分为两大板块，分别为老城区和东部高新区。老城区商业服务配套较多，目前生活所需都能满足；高新区多为名企名盘、产业园、甚至有部分央企，同时也有教育配套和一些政府部门，是未来永清发展的核心区。

  当地人确实不是购买主力，因为当地人口本身就比较少，城市化率也比较低，即便有农村人要结婚买房也是去永清县城购买。高新区的购买力主要围绕着北京外溢人口，实际这也是一种刚需，与“房住不炒”并不矛盾。

  在北京的这些“北漂”能掏出6个钱包在北京买套房子还得说是收入不错的。现在置业的80后、90后大多都是独生子女，父母都愿意离孩子近一点，但能在北京买起两套房子一块住，对好多家庭来说也不现实，他们只能选择在北京周边买房，周末回来看看老人、孩子，这样的人群也有一大批。我理解这也是一种刚需。永清的房价相比北京相差很多，以我们清樾岚庭项目为例，一套90平方米的房子不到70万元，在北京连首付也不够，这样的高性价比对“北漂”自然会更具吸引力。 

  城市化杂志：清樾岚庭作为永清的高端楼盘，项目有哪些设计爆点？

  刘爱强：我们项目最大的特点是“三率”，即容积率18％、绿化率35％、房屋使用率80％，低密度、高绿化、高得房率，是从居住的舒适角度设计项目。对于开发商来说，这“三率”决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，直接涉及到居住的舒适度。

  而且高车位配比，纯人车分流。停车位比例1:1.2，从长期看，现在停车也是一个问题，原来好多小区停车位不到1:1。我们项目284户，户数比较少，能做到1:1.2设计师是下了功夫的。

  我们的开发理念就是按给自己盖房子的标准和要求来设计和建造，如果自己盖的楼自己都不敢住，不愿意去住，我认为那肯定是失败的项目。我本身不是搞技术的，也不是搞建筑的，我对设计师说就当给自己盖房子，“以人为本”创造舒适宜人的可人环境，包括小区的园林绿化、建材等各方面新技术采用都按照这个标准来定位。目前，公司高管和大部分员工都在清樾岚庭买了房。

  一梯两户，91-126平方米全明户型，是项目的又一大特点。因为大部分是一个单元的小高层，可用于通风采光的墙面较多，绝大部分户型能够做到全明。全明户型就可以解决室内其他房间，尤其是卫生间潮湿和闷热的问题。

  我们比较注重卫生间的配比，144平方米的三居设计为三房两厅三卫，非常实用，尤其是兼顾了老人孩子的需求。总价110万元左右，这样的高性价比，对于一般的上班族刚需来说，既不用在交通出行上浪费大量的时间，也不会带来太大的供房压力。未来津兴高铁20分钟直达北京南站，北京地铁R1线2023年开通，可以实现永清1小时北京生活圈。

  项目“新中式”建筑风格将现代生活流线与传统建筑精粹水乳交融，升级了传统建筑功能的同时，又增强了建筑的识别性与艺术性，更顺应现代国人居住习惯与心理希冀，我们是想让更多人感受到现代精神诠释后的文化回归。小区内部设置三季有花四季有景，遵循“礼·悦·融•享”，以大气、雅奢为设计原则，使景观与建筑相互融合、相互辉映，彼此成就。
    
  城市化杂志：现在高新发区有多少个在售项目？

  刘爱强：在售的地产项目有融创、荣盛、海伦堡、丽晶城，和我们的清樾岚庭项目，也就五六个项目，另外还有个别项目的一点尾盘。这两年开工项目确实不多，也是受大环境的影响。

  城市化杂志：我们项目和这几个项目之间怎么竞争呢？

  刘爱强：虽然我们在设计和建造上都把品质放到了第一位，但受制于环京房地产当前的市场环境，项目之间的竞争主要还是最低端的价格战。我所知道的周边某项目，当年从别的企业转手过来，地价很高，现在的房价是赔钱在卖。

  高新区房价8000-9000元/平方米左右，比永清县城的房价稍微低一点，2016年、2017年比较火的时候比县城卖的贵，现在反过来了。按照永清现在的土地价格，7000元/平方米的价格基本是成本价了，开发商基本上微利或者赔钱。永清的房价已经是在底部运行，期望房价进一步降低是不现实的，除非政府继续降低土地价格和税收占比，否则房屋质量就很可疑了。宏观调控对永清的销售影响很大，现在各家房地产企业就是打价格战，其实这也是区域“内卷”，为了争取客户也是没办法。

  城市化杂志：永清高新区这里会建大型购物中心吗？

  刘爱强：目前还没有，将来肯定有。这个问题好多购房客户也在问，但现在高新区的入住率还支持不了大型购物中心。从经济规律的角度来说，人口量没有达到的情况下，不会有人来投资。只有人口聚集规模达到一定程度，商业配套一定有人去做，都不用政府去投资，也不用督促都会有人去参与。高新区目前有菜市场，规模小一点的超市、便利店，餐饮、理发、银行都有，基本日常需求还是能够满足的。清樾岚庭项目西侧就是政府规划的便民市场，将来菜市场、超市、餐饮和其它服务都会有，附近还有鑫海鞋城、浙商服装城，生活上还是很便利的。

  城市化杂志：现在对于环京的房地产公司来说该怎么生存下去呢？

  刘爱强：现在大的政策环境我们无法改变，但房子毕竟是基本需求，只要有人就有需求。受疫情影响这两年中国经济很难，但是不同的区域、不同的县域经济发展是有差别的。像沧州在河北曾经是比较落后的地区，这两年沧州的GDP在河北已经排名第三，这和地方政府主官的经济发展思路有直接关系。

  所以提升当地竞争力是关键，将产城融合的发展思路落到实处。坚持以打造产业集群、培育特色板块经济，将地域特色与其地理区位、历史人文、特定资源相关联。简单的房地产扩张，无法真正支撑起一个区域楼市的健康发展，只要经济增长强劲、人口持续流入、产业欣欣向荣，这样的城市才会在竞争中胜出。