在中央加大保障性住房建设力度下，包括北京、上海、广州和深圳等一线城市，近期均对保障房建设提出了要求，“保障房超过商品房建设力度”也成为了新的目标选择。但制约保障性建设的问题依然存在，配套资金、土地供应以及管理等都需要进一步厘清。

    引入民间投资成为解渴保障房建设资金的重要途径。

    保障房分配不公也饱受弊病

    -目前国内保障房建设利益激励和风险分担机制尚不完善的状况下，保障房建设方面成本控制是一个关键

楼市调控中，保障房扮演的角色至关重要。

    尽管国家已经放开民间投资进入保障房领域，但相关细则的落实以及回报小等问题，使得一些开发商望而却步。在这样的情况下，如何探寻保障房的建设模式，激活民间投资，仍是一道待解的难题。

保障房超商品房建设力度

     在今年的全国两会上，保障房建设成为关注的焦点。国务院总理温家宝表示，今年将开工建设的1000万套，“十二五”期间将建设3600万套，使保障性住房覆盖率达到20%。

    而在此时，今年1000万套的保障房任务，也开始在各地进入分解和落实阶段。

   北京市将在今年计划供应2550公顷住宅用地，其中的保障性住房用地要比去年计划指标增加6%，实现了“保障性住房用地供应量不低于住宅用地供应总量50%”的调控要求。同时为了保障公共租赁住房的用地需求，公租房(含廉租房)用地的供应量达到300公顷，也将是去年的6倍。

    而广州计划今年筹集保障性住房8.4959万套，占全省总量的1/4。其中，廉租房0.65万套、公共租赁房4.65万套、经济适用房0.8万套、限价房2.0457万套(含拆迁安置房1.8157万套)，发放租赁补贴0.3502万户；筹集住房结构以公共租赁住房为主，约占57%。

   上海今年则要全面推进廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系建设，新开工建设和筹措保障性住房1500万平方米、22万套(间)，供应1150万平方米、17万套(间)左右。“新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。”深圳也提出，今年将确保保障性住房和中小套型商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。

    “这一轮房地产调控的关键在于保障性住房建设，应该趁着限购期把保障性住房的课补上。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。

    为了能够完成今年的保障房建设任务，国土部、住建部和财政部等各部委，也分别从土地供应、试点公积金建设保障房以及财税方面等予以支持，国家发改委也于近期发出通知，降低保障性住房转让手续费，减免保障性住房租赁手续费。

    在中央和地方的合力下，处在楼市调控漩涡的各大房企，也将目光投向了保障房领域。去年已有包括万科、招商、远洋、富力等大型房企，开始进入一线城市的保障房领域，而从近期各大上市房企出炉的年报中也显示，参建保障房也被频频提及，这成为房企应对调控、多元化发展的重要策略。

保障房建设障碍仍存

    但对于今年1000万套的保障房任务，其最大的障碍仍是建设资金问题。从资金这一项来说，根据住建部的测算，1000万套保障性安居工程，年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿之间，而根据温家宝政府工作报告，中央财政预算给予的补助资金为1030亿元，中央配套资金十分之一不到，地方的压力可见一斑。

    也因此，引入民间投资成为解渴保障房建设资金的重要途径。去年5月国务院出台“新36条”，鼓励和支持民间资本进入政策性住房领域。但因为相关政策细则未予落实，民间投资参与的积极性并不高。

     近期，北京在出台地方版“新36条”中就规定，今后政府将通过合理的政策制度设计，进一步放宽条件，鼓励民间投资积极参与，在符合规划的情况下，鼓励一定规模的民营企业利用自有土地建设公共租赁房，面向社会公开配租，可优先解决职工过渡性住房需求。

     对于如何才能完成保障房的建设任务，中金公司认为，“政府＋开发商”模式是帮助地方政府完成保障房任务的主要方式。根据中金公司的测算，在传统的地方政府负责保障房土地整理的模式下，政府很难承担每年6000亿-7000亿元的资金压力，因此需要寻求开发商和金融机构的帮助，而“政府＋开发商”的模式将成为公租房、经济适用房、棚户区改造和限价房的最主要建设方式。“政府需要开发商介入保障性住房扶持，具有资金和品牌实力的开发商也借此可以获得更多的土地资本以及金融支持，加速资金周转。”

    与此同时，另一个值得关注的是，在明、后年保障房大批量上市之时，如何保证分配的公平？最近几年商品房房价不断飙升，很多人也把目光投向保障房，保障房分配不公也饱受弊病。有专家指出，保障性住房去年全国建了500多万套，现在还没有进入分配阶段。今年计划还要建1000万套，明、后年陆续上市供应。但实际上保障性住房建设还有很多问题，建并不难，关键是分配以及未来的维持运营，这都是大问题，都需要研究。如果实施的不好，人们对保障房分配的不满甚至要超过对房价的不满。

保障房盈利模式待考

    尽管如此，保障房建设如何才能形成持久的动力呢？而在这其中，探寻保障房建设的模式，激发更多资本进入也就显得更为迫切。

    万科总裁郁亮在此之前已经表示，万科目前并没有找到靠保障房赚钱的很好的办法。“万科参与保障房建设主要是尽到行业领跑者的责任，若建设保障房政府只要给万科1块钱利润就够了。”而为何索取1块钱的利润，郁亮解释，万科可以告诉股东做这个项目不亏钱。

    “保障房的盈利模式我们始终没有找到，但保障房的经营模式应该是国家多做一些赞助。”保利地产日前也表示，保利的基本原则是积极参加和政府一块探讨保障房资金的保障模式，但同时也要对股东负责。“在不损害股东利益的前提下，哪怕只有3%到5%的利润也要去参与保障房建设。”

    保利方面认为，在保障房建设方面成本控制是一个关键，因为这需要开发商拿出性价比非常好的产品回报给保障房居住的客户群，又要有盈利回报股东。保利称，这一点上就要求成本控制的子公司去更多跟政府接洽，共同探讨盈利手段和模式。

      远洋地产在接受媒体采访时则表示，在目前国内保障房建设利益激励和风险分担机制尚不完善的状况下，远洋会在寻求赢利性项目和公益性项目“适当均衡”。

    “保障房对开发商来讲，最痛苦的是回报率太低。因为这个政策是限房价然后去竞拍这个地价，倒拍地价，加上建设成本后会使利润率很低。”北辰实业董事长贺江川近期也表示，保障房楼盘的毛利率是5%，再交有关税费后，住宅这一部分基本上不赚钱。大部分做保障房的开发商都是微利，弄得不好还要亏钱。所以，做保障房更多的是尽一些企业、特别是国有控股的上市公司的一些社会责任。

     有分析师表示，建造保障房很大一部分是需要政府“让利”的，尤其是在土地出让收入上。比如，以公租房和经适房等保障房项目相比，具有两大特点：其一是公租房在土地取得上，是政府划拨的方式，未经过“招、拍、挂”环节将使得这一部分的成本大大降低；第二，公租房的产权归属于开发商——“谁开发谁持有”。未来，即使开发商出现资金紧张等问题，也能够将产权打包转让，从而获得相应收益——在成本和风险上具有独特优势。