停车资产是激活商业地产精细化运营的纽带。它是资产，又是有大量忠实、高净值用户的运营场景；是连接用户的关键点，又是延展商业模式的空间。对于商业地产运营商的高级管理者而言，如何合理评估停车资产的价值和运营效率？怎样构建起与之相适应的、有助于价值提升的停车资产战略？全联房地产商会商业地产工作委员会会长、城市化委员会专家委员王永平在主旨发言时分享了他对商业地产运营与停车资产之间关系的思考。

    当前城市化发展势头良好，但城市中各种规模的商业综合体却存在着“千mall一面”的现象，真正火爆的、能够具有较大影响力的商业地产为数不多。王永平指出，一个好项目应该是个“三流”项目，即：人流、现金流、信息流，人流是第一位的，现金流好，成交率高，客单价高；信息流也可以叫数字流，使商业地产变成流量入口。人流或者现金流如果不足，那至少要有数字流。

    他指出，当前处于转型期的商业地产具有三个特点：一是从重数量转向重质量。全国各地的政府在招商引资中开始更加注重企业的运营能力，而不仅仅关注数量与规模，也认识到一个城市不是商业越多就越繁荣。二是从重开发转向重运营。当前的商业激烈竞争的大环境对商业地产的运营能力提出了更高的要求。开发商认识到只有运营好，现金流好，资本市场才能够彰显价值。三是从重增量转向重存量，盘活现有资源。新项目常常地理位置偏远，商圈不成熟，而老商圈中一些产业特征已经老化，业态已经落后，但是区位优势十分突出，有些还有历史文化底蕴。与其开发新项目，不如把原有的市中心项目改造好。

    “如果说住宅地产是理科生，商业地产就是文科生；如果说住宅地产是做西餐，商业地产就是做中餐；如果说住宅地产是娶媳妇，商业地产就是养孩子。”王永平用了三个形象的比喻说明住宅地产与商业地产的重大的、根本的差别，他同时提出“心零售”概念，即：商业地产要把握住“场景动心、产品匠心、服务用心”的规律，聚焦到“以运营为王，以资产管理为导向”的主题上。

    在商业地产“匠心运营”的过程当中，停车场的服务对商业的影响也是至关重要的。当前城市的停车资产可以说是“小入口、大市场”，但是正是这看似很小的入口，如果成功解决了，能够给老百姓解决很大的麻烦，给商业地产项目带来很大的收益。

    例如刚刚在上海开了中国第一家门店的美国会员制超市Costco就对选址非常苛刻，（配置了1200个车位）其中明确要求停车位不能低于800个，配比相当高，不能是地下停车场，也不能接受立体停车场，而且还要满足停车位之间的间隔可以宽裕地放下一辆超市的推车。这说明，国外成熟的经验已经证明商业地产中对于停车资产的重视。

    此外，当前利用大数据和智能技术为手段改造商业停车场，减少停车的时间，提升消费者的体验，同时还可以通过线上门店和线下停车的打通，带来粘性和流量。

    “这样看来，好的停车场的确可以给商业带来强大的赋能，而不好的停车场会影响消费者对于商业项目的第一印象与最后印象。所以如何运营好商业的停车资产，将是一个产业界认真思考的课题。”王永平最后强调。