作者简介：

周毕文，江苏张家港人，管理学博士。

现任北京理工大学房地产研究工作室主任、北京理工大学管理与经济学院工商管理系主任、中国管理科学学会副秘书长、企业管理专业委员会常务副主任、中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员、北京吴式太极拳研究会副会长等。教育部十一五规划教材管理学教材主编，专注研究房地产项目风险管理，发表文章30余篇，教材16部，是技术经济及管理、企业管理、MBA、工程硕士、MPA等研究生导师。

供给与需求 

来自DTZ戴德梁行的数据显示，从08年第2季度至09年第2季度，北京甲级写字楼市场总供应面积约为136.25万平方米，其中CBD的总供应面积约为91.55万平方米，占总供应面积的67%。可见，由于具有独特的经济环境和优惠政策的优势，CBD商区仍然备受客户青睐。09年至2010年预计CBD新增供应量为26.7万平方米，包括：侨福大厦80000平方米，国贸三期87000平方米，财源国际中心100000平方米。较近一年的新增供应有所下降，但新增供应量也将加剧竞争的激烈，也会使租金面临更大的下滑压力。 

09年第一季度CBD写字楼存量环比上涨高达9.5%。而随着中国和全球经济开始走向复苏，09年第2季度，CBD写字楼总存量增幅开始减缓，环比第一季度仅上涨4.3%，达到240万平方米，预计2010年市场甲级写字楼的吸纳量会有小幅回升，届时，需求与供给之间的缺口也会逐渐减小。 

租金及售价 

自08年第三季度至今，随着吸纳量的急剧下降和大量的市场供应，使得写字楼租赁市场的有效租金产生了明显变化，北京市各大区域的写字楼租金市场均呈现了不同程度的下降，降幅最大的区域为CBD，因为CBD拥有全球知名的大企业，最易受全球经济环境变化的影响。09年第2季度，该区域的写字楼租金水平几乎回到了06、07年的水平。另外，从北京各区域的租金走势中也可以看到，05年之前，CBD写字楼的租金水平一直高于其它各区域的平均租金水平，自05年以来，其它各区域的写字楼市场相继活跃，改变了CBD引领北京写字楼市场发展的局面。租金的大幅下降，也改变了该区域一直以来写字楼租金居高不下的状况，令该区域的入驻企业运营成本更具竞争力，这将对CBD写字楼未来发展起到良好的促进作用。 

如图所示，自08年第三季度以来，北京CBD的写字楼租金呈下降趋势，08年第三季度达到波峰为296元/平方米/月，09年第二季度则跌至230元/平方米/月，下降幅度高达22%，同比下降21%，与租金变化呈负相关关系的空置率则一路走高，由08年第二季度的33.1%上升到38.4%。由于一直以来业主对项目和自身招租能力都比较有信心，以至于很少出现项目报价下降的现象，但在09年第一季度，CBD市场的租金平均报价则出现了明显下滑，比上季度下降10.5%，为 248 元/ 平方米/月。因为CBD商圈主要租户以跨国公司为主，所以更容易受到经济衰退的影响。预计在09年下半年至2010年，受不断攀升的空置率的影响，北京市尤其是CBD的甲级写字楼租金水平很难有提升的空间，但2011年之后，随着供需格局的变化，租金水平应该会有提高。 

从平均售价来看，与租金的走势一致，08年第三季度北京CBD的写字楼平均售价高达26100元/平方米，如图5所示，而随着空置率的不断攀升，使该区域写字楼的平均售价在09年第2季度下降到24069元/平方米，下降比例高达7.78%。售价降低的主要原因还是国际宏观经济金融形势严峻，国内经济也面临通胀和经济增速放缓的压力，以及奥运会时被延迟开发的一些项目的相继入市，提高了空置率，出现了严重的供过于求的局面。另外，由于全球资本市场资金流转困难，以及对未来方向的普遍不确定性，使得许多投资机构或个人投资者暂时搁浅或停止投资行为，而更多地选择密切关注市场环境变化，以等待在将来适当的机会买入项目。随着经济形势的好转，预计未来写字楼的售价会在租金回升之前出现回升，但受制于租金的压力，回升幅度应该不会很大。 

据北京市土地整理储备中心统计，08年第2季度至09年第2季度，北京泛CBD地区共成交土地3宗，成交面积合计约23万平方米，其中用于商业金融用途的为7.5万平方米。土地开发的周期一般需要很长的时间，这些地块在未来几年内将会为泛CBD地区写字楼市场的发展带来新的活力，也会对CBD的写字楼发展带来一定的影响，主要是加剧该区域写字楼产品质量和价值的竞争。 

由于受国际经济危机的影响，CBD东扩区近一年的市场表现一般，但其周边的写字楼发展态势良好，据搜狐焦点数字地产统计，位于其周边的锐城国际在09年第38周的成交量跃居写字楼排行榜之首，CBD东扩的消息对周边项目的销售促进良多，而随着东扩规划的确定，必将促进东扩区写字楼市场的发展和产品升级。此外，随着CBD东扩，东扩区将会被纳入新的CBD商圈，东扩区与原来CBD核心区属于共赢的关系，该区域的写字楼功能定位将会与CBD商圈的写字楼定位一致。而且政府出台的一系列利好政策也会推动该区域写字楼的发展。因此，可预见该区域写字楼未来发展前景呈良好态势。 

CBD东扩甲级写字楼前景光明 

空置率的走高与租金的疲软，对CBD的甲级写字楼来说，无疑是一个巨大的挑战。而根据北京市的规划，现有CBD的总体规划量为1050万平方米，其中，50%为写字楼和酒店，CBD东扩区将增加甲级写字楼比重，提供定制专业楼宇，满足总部、外资银行、世界500强及跨国公司总部入驻需求，为CBD产业升级提供空间载体。此外，随着中央电视台、国贸三期、北京电视中心等的建成，板块内的楼市出租租赁将有所提升，对办公场所的需求也会增大。尽管全球经济放缓使众多跨国企业在扩租方面仍将持谨慎态度，但中国政府庞大的经济刺激计划以及向私营企业开放更多的商业市场，将推动本地企业在2009-2010年期间对写字楼空间的需求。这对该区域的甲级写字楼市场来说，又是一个良好的发展机遇。 

此外，为了改善软硬件条件，为企业发展创造良好环境，解决CBD区域交通拥堵，政府即将投入用于道路、绿化等公共基础设施方面的建设资金高达70亿元。根据规划，朝阳区政府将启动多条道路、过街天桥、地下通道等建设，加快完善道路交通体系，现有的地铁1号线、10号线也都穿行CBD区域，正在修建中的地铁6号线则贯通朝阳北路，正好打通了朝青板块的交通“命脉”。此外，CBD区域内将建4座能遮风挡雨的过街天桥，目前CBD交通拥堵的情况有望改善，而方便的轨道交通也将吸引更多企业以CBD为办公地点。 

从写字楼产品的特点来看，目前越来越多的开发商意识到持有物业的重要性，CBD东扩后，散售的情况必将减少，写字楼成交也将会以整栋投资为主，而甲级写字楼的硬件标准也必将有较大幅度的提升，另一方面，为国际金融企业、地区总部量身定制的物业，也将大幅度提升区域项目档次，从长远角度来看，产品的升级也将推动租金的进一步上扬。