那么，如何调整与完善当前住房税收政策？笔者以为，先要让整个社会形成一个基本共识，并以此为基础确定住房税收制度的宗旨。毫无疑问，从现代文明社会的发展进程来看，城市化是现代经济得以发展与繁荣的主要源泉与动力。城市化的发展必然带来住房价格上升，土地升值和土地溢价，社会财富巨大的增长。但这种财富快速增长在城市化过程中如何安排，如何分配，既是住房制度改革的核心，也是保证社会财富分配公平公平、保证整个社会能够和谐发展的根本所在。

　　比如，所有现代化的先行国家，都会对城市化进程中住房的投资需求与合理消费需求有严格区分。对于合理的住房消费，政府住房政策是给予各种优惠鼓励的。而对于住房投资及投机行为，不仅不能享受任何住房政策上优惠，而且还要通过有效经济杠杆来严格限制，以确保绝大多数居民的居住权得以保证，他们的财富不被人所掠夺。在日本，对住房的投资行为就有严格限制，以杜绝“食利阶层对创造附加价值的劳动者的财富剥夺；土地拥有者通过非生产性方式对社会附加价值创造者的财富剥夺；原住民对移住民的财富剥夺。”

　　因此，对于中国来说，实现共同富裕，让全国人民共同分享整个社会劳动成果，不仅是社会主义制度的核心，而且国有的土地也是全体国民共享城市化进程中快速增长财富的基础。所以，政府住房税收政策的宗旨，就是通过严格住房税收政策全面遏制住房投资需求，以此保证全体居民的基本居住权，保证居民有支付能力来改善其基本的居住条件和增加住房福利条件。要达到这一点，就得力求做到房价、地价的上升主要以基本住房自住需求增加为主要推动力，而不是由住房投机炒作来推高。这也正是调整与改善国内住房税收政策与制度的根本所在。如果这个宗旨不明确，要让当前的住房税收制度得到好的调整与改善是不可能的。

　　在明确住房税收制度的基础上，如何让这个住房税收制度的宗旨得以落实呢？这就需要通过公共决策方式制定中国的住房政策，否则，盘根错节的住房市场利益非但无法平衡恐怕还会激化矛盾。可以肯定，在当前住房市场利益关系错综复杂的情况下，如果不以公共决策的方式来制定税制，那么很容易让既得利益者得利。如果这样，既无法实现住房市场当事人利益关系的平衡，也无法调整与改善当前不合理的住房税收制度。

　　有了上述两方面的基础，还需要在住房的流转、保有、继承的各环节建立完整的住房税收制度，全面保护住房自住需要，严厉打击投资投机需求。比如在住房的流转环节，就得对住房短期投机炒作课以重税。在新加坡以及我国的香港特区、台湾地区，一年内交易的再课以15%以上交易流转税。而目前中国内地的住房流转税仅1.5%至3%左右，还不及香港特区住房一般流转税4.25%高。还有，世上不少国家的住房交易所得，都是通过累进方式课重税的。在日本，个人住房所得税最高边际税率调为75%，但对家庭自住房在出售时的升值部分可大额减免。除住房个人所得税之外，地方政府还征收10%住房财产税，再加上住房遗产税，这使得在日本投资住房几乎无利可图。在韩国，情况也是如此。而在我国，住房所得税眼下只征收总交易价的1%，有不少地方还玩“阴阳合同”。住房财产税及住房遗产税则还空缺。

　　在德国，不仅在住房流转、所得、保有、遗产等方面对住房投机炒作课以重税，而且对住房建筑商的利润水平也有所限制，住房建筑商利润水平高于25%就是犯罪。只要有人举报，检察机关一定会侦办。但中国，这些年来房地产成了暴利的市场，投机炒作者又怎么不蜂拥而入呢？

　　显然，调整及完善住房税收制度，并非仅是小打小闹改改而已，而是从确定中国税收制度的宗旨、制度公共决策程序，从住房流转、所得、保有、遗产等每一个环节都要有重大的改革不可。(易宪容作者系中国社会科学院金融研究所研究员)