经过迷惘与探索，培育和发展租赁市场，实现“租售并举”，成为住房制度改革的新方向。事实上，这也是顺应需求结构性变化，调整住房供给端的应有之义。目前，中国7亿多城镇居民中有20%长期租房，热点城市40%的常住人口长期租房，2.45亿外来人口中80%租房居住。高房价背景下，购房年龄推迟，新市民“先租后买”已常态化。另外，出于小孩教育、父母养老、通勤便利等考虑，很多有房业主也选择租房。因此，大城市租房比例超过50%，中国进入了住房租赁时代。

    尽管住房租赁时代已来临，但一直以来，租房并不像买房那样受广大老百姓认可，只是权宜之计或不得已而为之的选择。但在多数发达国家，居民在租房和买房选择上很淡然，比例基本“对半开”。本应是住房供应“双引擎”的租房和买房，在中国之所以跛足前行、厚此薄彼，在于租房无法获得与买房同等的承载。首先，住房是绝大多数百姓的财富大头，城镇居民70%的财富是房子。更重要的是，房价上涨带来的资产收益，成为收入差距的原因，也是居民追求财富的途径。

    其次，中国租房市场长期不规范，存在着大量“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈、被迫搬家、不退还押金等乱象。甚至，有人说，没有租过房就不足以谈人生，租房是大学生体验世态炎凉和社会黑暗面的第一课；最后，租房无法享受到与买房一样的公共服务，比如租房人群很难落户，也就很难享有与户籍挂钩的社会保障。即便是申请信用贷款或消费融资，银行也往往要求以房子来抵押。最关键的教育资源分享上，租房人群也排在最后面。

    这就是制约住房租赁市场发展的“三大痛点”，也是租赁市场屡提不振的罪魁祸首。目前，全国人均住房面积已达41平方米，城镇户均住房拥有超过1.1套，但2.45亿外来人口及背后1.5亿“三留人群”(留守妇女、老人和儿童)、低收入人群和新就业大学生的住房需求却嗷嗷待哺。当前，楼市资产泡沫已到临界点、“灰犀牛”风险在靠近，能否激活租赁市场，关系到能否夯实楼市需求基础，让泡沫“软着陆”。近期，从中央到地方一系列大动作，宣示“租售并举”已成为楼市长效机制着力点。

    这也是一项系统工程，攻克“三大痛点”的工作正齐头并进。首先，近期中央金融工作会议召开，标志着金融风险从“腾挪”转向“出清”，资金非空转即“入楼”的局面逆转。同时，近期政治局会议传达出信号，调控之气可鼓不可泄、可紧不可松，惟如此才能让“房子回归居住属性”落地。切断杠杆接济、切断投资炒作需求，房价再度快速上涨已无可能。房价快速上涨预期退却了，楼市的投机风潮才会平息。

    其次，住房租赁市场秩序将趋于规范。近日，31个中央部门联合发布《关于印发<关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的备忘录>的通知》，惩戒包括限制市场准入、限制商品房买卖备案等重典。而且，失信房地产企业(包括中介企业)和惩戒对象的信息和失信行为，将在全国信用信息共享平台、“信用中国”网站、住建部信息平台，各省信用平台上同步公示。进一步，国家将建设政府住房租赁交易服务平台，以政府信用解决租赁乱象，让租者安心。

    最后，要渐进实现租售在公共服务享有上均等化。近日，住建部人士接受新华社采访时表态，将通过立法，逐步使租房在基本公共服务方面与买房享有同等待遇，这是继广州为推动住房租赁市场提出教育“租购同权”后，主管部门的明确表态。随后，郑州、无锡、济南、陕西等地纷纷明确“租房可落户”或购租同享公共服务。有国家意志背书，未来更多城市会跟进政策。尽管受到公共资源稀缺的困扰，但通过积分落户排队，深圳、杭州等地居民凭备案租赁合同已实现就近入学。

    从中央意图看，打破政策桎梏与深层次改革同步推进，实现租售并举，建立楼市长效机制，这既是形势倒逼之举，也是主动改革之为。过度依靠房地产的增长不可持续，而且存在巨大金融和社会风险，形势依然倒逼；未来调控将坚持政策稳定与查漏补缺的基调，楼市将会在较长时间内平稳，从而创造出主动改革的、难得的“窗口期”。过去，我们曾发力住房保障，希望能让房价和楼市软着陆，现在又发力租售并举。不缺林林总总的政策，缺的是执行政策的决心和力度。当前来看，天时地利人和均到位，租售并举关系行业兴衰，关系经济未来，就差改革“落地”。