“城市化进程和商业地产之间是一种趋势性发展的关系。城市化的快速发展促使商业地产迅猛发展，是商业地产发展的动力。商业地产适应了当代城市的发展要求，促进了城市化的繁荣。”这是国瑞兴业地产有限公司副总裁张瑾在接受《城市化》杂志专访时对于城市化与商业地产关系的解读。

对于年轻，张瑾说，正因为年轻，没有太多的经验，所以要学的东西很多，只有一年当三年用，才能让自己快速成长，才能跟得上城市快速发展的脚步。

对于时尚，张瑾认为，时尚是现在很多人都在追求的，但流行的不一定就是适合自己的，关键要在时尚中找到属于自己气质的流行元素。

结合市场因地制宜开发商业地产

30年间，我国城市化的快速发展促进了商品市场从货摊—商店—商业物业的发展，商业地产反过来也促进了城市化的繁荣。曾经令国人羡慕不已的世界商业地产经典样本——巴黎拉德芳斯、东京六本木、纽约洛克菲勒中心，已成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系，成为高品质城市生活的一种标志。

张瑾认为，这实际上表明，城市化进程和商业地产之间是一种趋势性发展的关系。由于城市化的发展，人们越来越追求高品质的生活，对于消费的要求也会更高，这就使得商业与衣食的关系更加紧密，再加上人们从物质生活的极大满足向精神生活的飞跃，使得商业地产的发展势头迅猛。

另外，从我国每年不断增长的GDP、CPI指数可以看出，商业及其相关的物业形态的发展空间和潜力还是相当大的。正是城市化进程推动了我国整个商业地产快速的发展。

同时在这一过程中也要认识到商业地产发展中存在的不足，张瑾举例说：“比如不是所有的商业地产都做得很好，以及目前商业地产在大城市趋于饱和的状态等等。”

她解释说：“也就是说，对于一个城市，商业地产的发展是与城市规模的扩展相匹配的，目前有一些大城市在规划设计中有100万平米的商业就可以满足整个城市消费需求了，但却出现了商业地产面积盲目扩张态势；另外，许多城市的商业网点布局也还不够成熟，导致整个商业地产在发展上比较凌乱，划分商圈也比较自由，没有按照城市商业网点合理规划、布点。”

作为商业地产的从业者、操盘手，张瑾自己的答案是：解决商业地产无序发展的根本就是要回归理性。

张瑾直言，不是每一个商业地产项目都能够成为城市的经典项目，也不是每一个项目都能够对城市的发展起到积极的推动作用。对于开发商来说，项目做大也未必取得可观的收益，要结合城市的规划、房地产市场现状，尤其是每一个项目所在的市场与之相对应的、相匹配的商业体量，以及支撑起其消费需求的人口总量等等各种因素再做论断。

现在在一些城市普遍出现的问题是：一些大盘，特别是百万平方米以上的项目，在推出住宅项目的同时，往往都有配套的社区商业紧随其后、成片开发。

她进一步阐释说，一般来说，开发商拿下住宅用地的同时就会配备一定百分比的商业物业，商业业态可能是酒店、街铺、写字楼，也可能是购物中心，因为这些都是商业的一部分，但要看到，商业地产对地段的敏感性非常强，所以选址和定位就显得尤其重要，这需要针对区域规划与产品进行筛选。否则，本应符合社区型的商业，盖再多的写字楼也是租不出去或卖不掉的，到最后空置率不但会导致开发商的投资回报率极低，而且会延缓资金回笼的速度，甚至积压资金。

鉴于商业地产较之住宅地产存在的较大风险，张瑾建议，投资商业，最重要的一点就是要结合市场因地制宜地对产品进行定位，这样才能做出符合区域发展、市场需求、促进城市功能不断完善的商业项目。

二三线城市商业地产：把握机遇，更要注意风险

当前中央出台的一系列抑制住房价格的房地产宏观调控政策，使得住宅房地产市场开始出现成交量低迷、价格松动下滑的态势，商业地产的优势从而显现。

逆市中，不少投资者和企业在今年将商业地产视为当前住宅严控期的“救命稻草”，由此带来了城市综合体热。鉴于一线城市商业地产总量趋于饱和，很多人认为现在是进入二三线城市开发商业地产的最好时机。

作为业内人士，张瑾表达了不同的观点。她说，在我国，城市化发展的不平衡不仅体现在区域的发展上，同时也让城市划分为一、二、三线。在一线城市里，譬如北京、上海、广州、深圳等地，由于其城市化进程最早，城市发展速度较快，其市场也最为成熟，由此，商业地产的活跃程度近年来呈现直线上升之势。

她进一步分析说，尽管一线城市的商业地产总量趋于饱和，但仍有市场空间，尤其是一线城市在消费水平和消费市场方面表现的优势，让商业地产有更好的市场前景。只不过它需要开发商通过有选择性的、策略性的、针对性的方式对市场进行准确定位，包括业态的组合。并且一线城市的饱和不是项目做不下去，而是因为开发成本过高，投资成本过高，土地成本过高，导致开发商拿地特别难，并且先拆迁再挂牌、再开发，也让开发周期过长。

在这种状况下，许多开发商开始进入二三线城市的策略更多是基于其土地成本低，政策宽松，商业市场空间大，以及国家大力推行城乡统筹给二三线城市带来的较多的机会。

不过，她还是提醒同行，不是一线城市商业地产饱和了，进入二三线城市开发风险就小了，更大的风险有可能就是在二三线城市。不管在哪个城市开发商业地产，都要持谨慎的态度。

“因为现在很多城市为了加快城市建设的步伐，提出一年一大步，三年大变样，五年赶上省会城市、一线城市的口号，这必然导致土地供应过多，忽视了当地城市的消费结构和消费总量。也就是说，整个城市在大变样，但人均消费包括人均工资并没有那么高。要知道，商业与消费能力、可支配收入紧密挂钩。如果对于市场的定位、市场的分析不是很清晰的话，就会伴随一定的风险。”

张瑾认为开发商蜂拥进入二三线城市必然会抬高地价。“任何东西太热了就过了，风险也就出现了。我认为，二、三线城市也会出现恶性竞争，如果盲目的开发商业地产，不考虑地点和市场经营， 肯定也会出现一批烂尾商业项目。”

商业地产看业绩更要看成本

房地产调控使得住宅开发企业纷纷被爆出未能完成预期销售业绩之际，商业地产企业却赚得盆满钵满。商业地产领头羊SOHO中国上半年实现协议销售额119亿，同比增长164%。华南地区久负盛名的合景泰富上半年实现销售收入65亿，完成全年销售目标的65%。在更早之前的一季度，国内最大的商业地产巨头万达，首度超越万科获得销售冠军，则毫无疑问是具有标志性意义的。

张瑾表示，在看到商业地产企业赢得丰厚利润的同时，也要看到他们为此付出了多少。 成功是需要机遇和策略结合的，像万达集团，确实有属于万达的特殊的企业文化、开发模式、核心竞争力，别的企业学不来，这让它在行业内成为龙头老大，如果成功上市资产总值位居亚洲第一。大家都说要学万达,但是大家是否知道万达从品牌的建立到现在这个品牌给他们集团所带来的各项生存优势。

另外，她还表示，不能单单只看到一个企业在某个项目上的成功，或者许多成功的项目，就认为现在商业地产到了可以和住宅地产分庭抗礼的时候了。实际上，还有很多不成功的商业地产项目。对于许多商业地产企业取得的佳绩，只能说现在他们是成功的。归根结底，商业地产的发展还是要与城市化的发展、城市的建设相结合。

就国瑞地产在商业地产领域的拓展上是否会走万达商业地产全国复制的模式，张瑾表示， 品牌会复制，经营模式管理模式也是可以复制的，但经营内容、品牌组合则要结合市场来定。

她说：“我们会将国瑞购物中心取得的成功经验运用到其它的商业地产项目中。”比如，总结了原来的一些经验和教训，现在我们比较注重项目前期的规划设计，并在项目一开始就进行招商策划，工程团队与市场一线人员一起工作，这样，按照招商、品牌组合的要求进行的工程设计较为合理，也避免了重复作业、重复修改带来的浪费。

再如，我们比较关注市场，抓住了商业的几大要点，在主力店和时尚前沿品牌的成功引进，准确的市场的定位与一街之隔的新世界商场形成错位经营等等。

“但是，我们也会吸取在国瑞购物中心得到的教训，那就是关注市场、强调市场也要把握好度。”张瑾解释说，在国瑞购物中心的操盘过程中，由于当时开业前期要满足开业率，因此招了很多大面积的客户, 虽然它们都是市场上很有一定竞争力的品牌,但是对于商场自身来说却是在运营的过程中明显体现出来品牌的选择不够多, 所以应该增加品牌和业态的丰富度。“由于这是我职业生涯中第一次做商业地产项目，没有太多的经验，所以这是今后的项目要规避的地方。”

梯队建设应对商业地产人才匮乏

由于商业地产特别是城市综合体，对于开发企业而言在项目的整体定位、多业态的组合能力、与各商家、业态品牌之间的协调能力、后期的整体运营能力、现金流的平衡能力等方面都是一个严峻的考验，因而地产界有个不成文的说法，开发住宅地产是小学生水平，开发商业地产是研究生水平。这从某种角度表明商业地产开发的难度和深度。

张瑾2007年进入房地产业，先后操盘北京国瑞购物中心、富贵园购物中心、国瑞大厦、国瑞城精装公寓等项目。取得的傲人业绩令同行侧目，也让张瑾成为商业地产行业靓丽的奇葩。目前，她全面负责国瑞地产旗下的各地商业地产项目的招商运营管理工作。

对于自己在商业地产领域取得的成绩，张瑾说，任何一个商业地产的开发都是一个团队协作的作品，而不是某一个人的成绩。商业地产，尤其强调团队的重要性和协同性。如果招商不好，运营也不会好到哪里，同时运营又需要推广的支持，从而带来人流。此外，还需要硬件设计等相关方在前期的紧密配合、支持。只有各方充分协作，商场这个庞大的机器才能正式启动，并且机器启动之后是永远不能停下来的，这需要后续的许多工作跟上，否则在运营过程中还是会出现这样那样的问题。

就房地产业的发展或者说城市综合体的快速发展所带来的人才稀缺，这是众多企业所面临的难题之一，张瑾认为这主要源于我国城市化进程发展太快，商业地产发展过于迅猛。

“可以说，商业地产对于我们所有的人来说都是一个新的行业。就拿购物中心这个产品来说，很多人还弄不清购物中心和百货商场之间的区别，导致经营上出现很多雷同。”

在她看来，一个团队不必所有成员都是资深人士，只要领头人是资深人士并且能够不断培养新人，塑造团队，就可以应对人才匮乏的局面。因为事物总是在不断发展和变化的，即便是刚毕业的大学生，只要对时尚、对品牌有一定的敏感度，懂得生活，懂得消费，反而会给行业注入更多新的元素。对于从业者来说，“用心去做是最重要的”。

对于目前行业内出现的人才的恶性竞争，张瑾很担忧：“这会导致人才泡沫，不仅增加企业成本，不利于行业的健康发展，对于个人的成长和发展也很不利。因为他们一直在挖坑并没有打井，心浮气躁，不能踏踏实实地将一个项目做到底。实际上，对于企业来说，要找对人，找到一个真正适合企业文化、有心做事的人；对于职业经理人来说，则要找对适合自己发展的企业。”

据了解，为了应对人才匮乏的现状，国瑞地产一方面采用专业的商业管理模式，同时建立具备国瑞地产商业文化的团队，通过项目不断培养商业地产方面的人才，形成梯队建设。

“像现在我们重庆项目的总经理，原来是北京国瑞购物中心的运营副总。还有几个部门如工程、招商、推广的负责人，都从国瑞购物中心这个项目成长起来，提拔到新的项目成为项目主要负责人。”

张瑾认为，通过梯队建设，人才复制，保证了国瑞在商业地产领域有自己的人才，也让每一位员工逐渐成为多面手，走上领导岗位，对自己的职业生涯有一定的预见，找到自己在企业中的发展方向。