2015年，中国60岁以上老龄人口已达2.22亿，占总人口比重为16.1%。据预测，本世纪中叶中国老年人口数量将达到峰值，超过4亿，老龄化程度正在逐步加深，养老产业发展前景可观。养老地产作为养老产业的重要方面，是一项系统性工程，涉及土地、资金、开发与运营管理、专业人才等诸多方面，当前，众多企业正纷纷涉足养老地产。

　　政策的支持、指引与养老地产发展密切相关。2013年以来，与养老地产直接相关的产业支持政策发布逐渐密集，这些政策涉及哪些方面？如何指导实践？它们对企业带来哪些影响？养老产业发展趋势及政策盲点又有哪些？本文试图对养老地产涉及的土地、资金和医养结合三方面相关政策进行详细梳理与解读。

　　1 养老产业政策特点：利好政策出台密度加大，关键问题尚未完全破解

　　2010年以来政策出台密度逐年加大，2013-2016年出现高潮，但解决实操问题的政策措施尚待进一步落实，仅中央及各部委出台的养老产业扶持政策就多达40余项，涉及土地、资金、人才、医养、保险等多方面。扶持对象，针对供给方的扶持政策明显多于需求方。投资主体，政府主办转向政府主导、多元主体参与。覆盖人群从高收入向中低收入人群拓展，从城市向农村蔓延。顶层设计政策多以“通知、意见、办法”出现，法律法规少。虽然利好政策频出，但实际操作中制约养老产业发展的瓶颈问题尚未完全破解，政策体系尚需完善。

　　2 土地：养老产业专属用地缺失

　　旨在通过对政策的梳理来明确养老用地类别、年限、供地来源、供地规模、供地方式等基本问题，并通过代表性案例分析政策落地情况以及存在的盲点。
 
　　2.1  顶层设计：有待突破，需“养老产业”专属用地分类

　　养老用地规范性质为“养老服务设施用地”，属“医卫慈善用地”。养老产业发展初期，国家层面没有规划养老用地政策，导致在实际供地中存在诸多不规范操作。因此，近几年来我国就养老设施用地多次发文（见表1），其中最具代表意义的为2014年国土部出台的《养老服务设施用地指导意见》，首次界定了养老服务设施的用地范围和用地性质，将养老用地明确规范为“养老服务设施用地”，属于土地用途分类中的“医卫慈善用地”，出让年限50年，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房，并分摊相应的土地面积。正由于“医卫慈善用地”的属性，导致产权分割销售、抵押贷款等都无法实现。
 
　　虽然国土资源部及部分省市明确提出养老服务设施用地要纳入供应计划、单列用地指标，但目前出台的土地分类相关法规中，仍未制定“养老产业”的专属用地分类。目前已有北京、上海、深圳、浙江、福建等部分省市出台相应政策，并在供地计划中单列养老服务设施用地指标，推出相应土地。以北京为例（见图1）：从2013年首次单独列项，到2014年的混合配建供地模式，可谓超前发展，是近几年地方对养老用地政策最具推动性和代表意义的城市。

 
　　图1: 2013年以来北京养老服务设施用地供地政策及企业拿地情况举例

　　2.2  供地来源：加大盘活存量用地，减少增量用地

　　养老设施用地来源主要包括以下几个方面：

　　（1）空置的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用；

　　（2）已出让的商品房开发用地在尚未进行正式开发前；

　　（3）已建成的尚未对外销售的存量商品房，直接进行改造后；

　　（4）集体建设用地。

　　 增量用地方面，国土资源部和部分省市明确提出将养老用地纳入供应计划、单列用地指标。目前北京、深圳、上海、福建、四川等地方已陆续推出单列养老设施用地。

　　存量用地方面，直接将存量用地转为养老用地有四类渠道，如上所列，第一类来源是目前应用最多的，其最主要的障碍是改造技术和改造成本过高；第二类的关键问题在于商品房开发用地取得成本较高，转为养老用地后具体如何重新核定地价以及土地差价部分具体如何处理尚未有明确说明；第三类来源在如何处理改变土地用途及相应土地差价问题方面尚未有明确规定；第四类来源由于取得成本低、土地供应量大，未来养老地产企业可适当考虑。

　　目前取得集体建设用地使用权主要可以通过三种途径：

　　（1）以集体建设用地入股乡镇企业的方式设立公益性养老机构；

　　（2）以集体建设用地流转来取得一定年限内的土地使用权用于开发经营性养老地产；

　　（3）新农村建设中地方进行“三旧改造”，经过地方政府批准使用集体建设用地开发养老项目。

　　加大盘活存量用地，逐步减少增量用地。2016年国土部发布的《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》中明确逐步减少新增建设占用耕地，加大盘活存量用地和补充耕地，落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度。

　　2.3 供地方式：以划拨、租赁、协议或公开出让为主

　　养老设施用地供地方式与机构性质密不可分。根据2014年国土部《养老服务设施用地指导意见》，国有建设用地，对于非营利性养老机构，可以采取划拨方式供地；对于营利性养老机构，以租赁方式为主，可以协议出让或者公开出让，对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用以兴办养老服务机构。集体建设用地，可用于集体经济组织为其内部成员兴办非营利性养老服务设施，而民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构亦可以依法使用农民集体所有的土地。

　　我们试图以北京为例，将社会服务机构与营利性养老机构在土地供应相关的政策扶持要点进行比对总结，帮助企业了解相关扶持政策的差别。具体内容如下（见表2）：

　　表2：社会服务机构与营利性养老机构对比

　　注：2016年5月《社会服务机构登记管理条例》将“民办非企业单位”改为“社会服务机构”
 
　　

 
　　结合地方养老用地的供地方式和企业拿地案例来看（见表3），现有的养老用地供地方式优劣势各有不同：

　　划拨方式是各类供地中成本最低，但条件最严。如辽宁锦州划拨的土地被锦州市民政局取得，实际操作中，这种供地方式多被政府部门取得，真正的社会服务机构很难获取，明显的限制了资本的进入。

　　租赁方式是国土部重点鼓励的供地方式。案例中江西鹰潭社会福利中心项目即为租赁方式。于企业而言，租赁方式虽大幅降低了建设成本，但政策对于租赁方式供地的租期、租金、支付方式等实际问题仍未明确，也有待进一步完善。

　　出让方式是当前民办营利性养老机构获取土地的主要方式。虽然增加了项目建设成本，但也使住宅或商业用地获得土地抵押贷款、产权销售成为可能。从上表中能明显看出，受2014年国土部出台《养老服务设施用地指导意见》影响，2014年以来出让的养老设施用地逐渐增多。

　　2.4 案例解析：养老出让地块增多，“养老用地+X”捆绑销售为当前主要模式

　　从供地方式上看，相较过去以租为主的方式，目前土地市场出让地块逐渐增多，养老项目也开始出现由租向买转变。

　　以成都为例，2015年9月，泰康集团通过挂牌以起始价1.14亿元取得位于温江区永宁镇城武社区的商业地块；2016年5月成都绿益桂森投资管理有限公司以0.29亿元竞得青白江区祥福镇华家村5组在建养老开发用地，四川首个取得土地使用权的在建养老地产项目正式落地。此前，四川的养老地产项目多以租赁为主，导致项目最终都是销售使用权，实力较差、资源整合力较弱的企业很少进入。

　　从供地模式来看，“养老用地+X”模式为当前主流，这种模式一方面解决了政府财政困境，另一方面也让企业看到盈利空间，但对拿地企业的资金提出更高要求。

　　北京：2015年2月，首创置业以5.98亿元，配建6.43万平方米的限价房为代价竞得顺义新街地块。该地块养老服务设施用地是北京首块属营利性养老机构，不得改变用途，不得分割转让或分割出租。由于该地块配建占比较大的限价房，若要平衡养老机构投入，住宅部分价格必然高企。

　　3 资金：地少价高、重“养老”、回报周期长等因素致企业资金压力加大

　　老龄化社会催生的“银发经济”促使民办企业纷纷掘金养老地产项目。但对于民办养老机构，存在项目前期成本高、回报周期长、回报率低等特点，外加民办养老机构很难获取银行资金，导致高昂的资金成本成为制约养老地产发展的主要瓶颈。

　　3.1 前期土地开发、适老化设计、养老服务运营均需重金投入

　　养老机构基本资金需求包括：前期土地开发、项目建设及配置、后期运营。

　　前期土地开发：地少、价高、政策补贴少。养老地产新增用地少，且地价高，导致前期土地开发成本成为企业重金投入的领域。2009年以前，开发商需用占开发成本20%-35%的自有资金购置土地，待“四证”齐全后，占开发资金65%-80%的建安成本可以由银行贷款满足。随着土地价格的上涨，土地成本占整个项目开发成本的比重再度上升。而且没有真正意义的养老产业用地专门类别，导致大部分民营企业是租地做养老，故存在缺少抵押物问题无法融资，而对于商业型的养老用地则以“招拍挂”方式获得，导致土地成本非常高。

　　项目建设及配套（见图2）：适老化设计成本高。养老地产由重“地产”转向重“服务”，服务设施的投入成本在整个项目中所占比重逐渐加大。据相关统计，通过招拍挂获取的土地建养老社区或养老机构，尤其是走高端路线的养老机构在适老化设计设施方面的投入占总投入的15%-30%；租赁土地的养老机构的适老化设计改造成本占比更大。而据相关调查，适老化设计的床位的投入达30-50万元/床，但参照各地方补贴政策，对于民营机构每个床位的补贴大多仅为几万元，成本与补贴存较大差距。

　　图2：养老地产所需基本配套设施一览

　　后期运营：人工成本高，政府补贴受机构营利属性限制。由于养老地产重在“养”，必然导致养老设施维护、服务运营相比普通地产资金投入要更高。而对于养老地产的商业运营而言，民办非营利养老机构虽获得相关补贴及税费优惠，但其必须按照民政部规定的低额收费标准执行；民办营利养老机构虽收费不受限制，但其享受的补贴少。

　　3.2 政府补贴仅能缓解部分资金压力，企业仍需寻找多元化融资渠道

　　由于养老开发运营存在上述资金压力，中央和地方层面逐年加大了对于养老金融政策的支持力度。通过梳理当前政策引导的融资模式及企业解决资金问题的成功案例分析（见表4），为企业提供参考。

　　表4：2010年以来养老地产资金相关重要政策

 　　中央出台多项政策措施为养老产业发展营造良好金融政策环境。继2013年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》对养老产业金融政策做出重要的指引之后，2015年，政策引导更为明确，其中《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》提出加大对养老服务业发展的财政资金投入；《养老产业专项债券发行指引》支持发债企业按照国土资源部《养老服务设施用地指导意见》有关规定，以出让或租赁建设用地使用权为债券设定抵押；《开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》指出针对社区居家养老服务设施建设项目、居家养老服务网络建设项目、养老机构建设项目、养老服务人才培训基地建设项目、养老产业相关项目重点支持申请国家开发银行贷款支持。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》重点强调加强多层次、多元化的融资渠道、加快保险产品创新等，对产业发展有较大推动作用，在养老金融政策落实中或仍亟须相关法律和政策予以配套支持。其中政策引导的主要资金渠道包括：政府补贴、银行贷款、专业债券、上市资金、产业基金、信托投资基金、PPP模式。

　　（1）政府补贴：机构性质和地方经济发达程度影响补贴方式。从当前政策扶持内容来看，政府补贴有一次性建设补贴、运营补贴、直接补助、政策贴息、税费补贴等方式。但一方面由于机构性质不同，补贴方式差别较大。公办养老机构，建设用地由政府划拨，基本不享受运营补贴；民办养老机构，大多数不享受政府建设经费补贴，但可以享受运营补贴。另一方面根据地区不同，补贴标准也有较大差别，经济发达地区补贴力度明显更大。

　　（2）银行贷款：银行受产品和条件限制，民办养老机构贷款受限多、难度大。虽然政策释放的红利增多，但银行对养老服务业支持政策的推广仍受到很多阻碍，现实中大多数养老机构得不到银行的信贷支持，银行系统也缺乏专门的信贷产品。虽然2016年国家出台《开发性金融支持社会养老服务体系建设实施意见》，支持国家开发银行推出针对养老项目的低息贷款，但目前民办养老机构仍很难获得低息贷款，政策落地仍需推进。从地方层面，能够获取银行贷款的贷款主体有三个特点：多为公办养老机构、多为拥有在建工程和土地使用权抵押的企业、多为互联网、职能养老等轻资产类型企业。

　　受以上特点制约，民办养老机构，尤其是民办营利性养老机构获取银行融资很少，更何况是低息贷款。其中2014年3月，光大银行温州分行给泊岙老人公寓贷款3000万元，民办养老机构银行融资才实现了零突破。2015年8月，国家开发银行河南省分行与河南省洛阳逸康老年服务中心举行银企合作签约仪式，对洛阳市首个实现医养结合的综合性养老机构——逸乐苑予以6000万元的信贷支持。

　　（3）专业债券：政策红利助推债券市场快速发展。债券市场是金融体系直接融资市场的重要组成部分，相比银行贷款为主的间接融资市场，其资金供给和需求更加简单直接，有利于提高资源配置效率；相比股票市场，债券市场门槛较低、风险较小，有利于发债主体的股权控制。同时，企业债券相比其他债券融资方式还具有融资成本较低、发行时间较灵活、融资期限较长等诸多优势。2013年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》加大企业债券融资方式对养老产业的支持力度，引导和鼓励社会投入。2015年又专门制定了《养老产业专项债券发行指引》，在企业债券分类管理、企业债券预审权下放、鼓励企业债券融资方式创新等方面均存在政策利好，企业债券市场发展迅猛。于企业而言，发行养老产业专项债券将是一个解决资金压力的良好渠道。

　　（4）上市资金：推动符合条件的养老服务企业上市融资将有效解决民办养老融资难问题。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》中明确提出推动符合条件的养老服务企业上市融资。这一政策出台之后，一周内，“智慧养老”公司——三开科技挂牌新三板上市，成为中国智慧养老上市的第一股。政策推动下，上市公司也有新动作，恒大健康宣布将在多个一二线城市建立“嵌入式养老机构”；医药企业国泰股份宣布投入1000万元设立全资子公司布局养老产业。除了企业自身上市融资外，还可以通过被收购方式获取资金，如亲和源部分股权被上市公司宜华健康收购，获得超过4亿元的资金支持。在政策指引下，通过上市筹集项目发展资金或通过被收购获取上市企业资金支持，目前都是可选之路，但这两种渠道，对于企业的门槛限制仍然较高。

　　（5）产业基金：中央、地方、金融机构等积极投入，为投资者精准布局养老产业提供机会。继2014年发布《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》之后，养老产业基金逐渐扩容。中央层面，2015年，发改委已成立唯一一家针对大健康产业的国有基金，通过申请，能最快和最大额度的进行融资。地方层面，2015年8月，湖南成立全国首只省级政府引导型健康养老产业投资基金——湖南健康养老产业投资基金。基金首期规模45亿元，力争总规模超过100亿元。养老产业基金将在中央财政引导资金的基础上，广泛吸纳民营资本以及银行、保险公司等金融机构的出资。金融机构层面，除了政府发起的创投引导基金之外，一些金融机构、民间资本也发起了产业基金。2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》发布之后，中欧养老产业基金随即发行，聚焦于养老产业链中的上市公司，投资范围涵盖养老产业不同细分领域，包括医疗保健、数字医疗、老人照护、老人消费等，着力于挖掘其中有价值的投资标的。

　　（6）信托投资基金（REITs）：国外养老产业资本市场的生力军，国内正在起步。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》指出鼓励信托公司利用信托制度优势，积极开发各类附带养老保障的信托产品，满足居民养老领域金融服务需求，支持养老服务业发展。在全球养老产业发展中，健康养老REITs成为养老产业资本市场上的生力军，尤其是美国，美国地产商进军医疗养老产业主要依靠REITs，健康护理类REITs的市值在各类型中占比达10%，行业集中度比较高。我国目前REITs正在起步，2015年6月，万达联手快钱公司发起“稳赚1号”和万科联手鹏华基金发起国内公募REITs，使得国内公募基金的投资标的范围拓宽至房地产，使持有REITs产品份额的投资者从少数私募投资变为多数投资者。2016年，诚和敬为解决东坝单店养老机构的融资问题，也与信托公司及银行共同研发消费信托产品。

　　（7）PPP模式：政府关系、盈利难是该模式存在的主要风险。2014年，《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》赋予地方政府适度举债融资权限。同年10月，李克强总理明确提出“积极推广PPP模式”。随后，各部委相继出台配套政策法规文件，并推出试点项目，PPP模式全面升温并被引入社会建设与治理的各个领域。在国家发改委公布的第一批PPP项目中，有38个养老服务类项目在列，总投资超200亿元。PPP模式运用政府及企业各方资金，很大程度上解决了养老产业巨大的资金缺口。但民办养老机构投资如何把握与政府的关系，如何解决盈利难问题，都是PPP模式的风险所在。

　　综上所述，于政策而言，各地支持力度提法笼统，难以让已进入养老地产的企业真正享受到政策红利。地方受区域社会、经济等因素影响，执行标准差别较大，未来若能实现统一标准，将助于企业对于商业模式的复制。于企业而言，政府补贴仅能一定程度缓解资金压力，但不能从根本解决资金问题，通过银行贷款、发行债券、基金及证券融资等方式获得所需资金较为持久稳定。养老机构需根据自身情况选择合适的融资方式。

　　3.3 案例解析：养老与资本市场合作成为解决资金的快速通道

　　2016年1月，宜华健康以4.08亿元现金支付方式购买亲和源股份11666万股，占亲和源58.33%的股权。

　　2016年5月，光大控股宣布收购汇晨养老67.27%的股权，成为其控制性大股东。收购后，光大控股将保持汇晨养老管理团队稳定，并参与运营管理。

　　亲和源被收购，汇晨养老被并购，都从侧面反映出了民营养老企业资本困境，但也让其他养老地产企业看到，当存在缺少抵押物和融资成本高等问题时，与资本结合是解决融资难问题的一条快速通道，一方面提升了养老品牌的知名度和信任度，另一方面也打开了企业的融资渠道。

　　4 医养结合：成为未来养老新模式，支持政策日渐明朗

　　医疗是养老产业发展的基石，如何将医疗服务与养老地产相结合，是企业亟需破解的关键问题，也是养老地产企业未来发展的主要方向。我们通过梳理相关政策解析医养结合怎么做，并通过医养结合的实际案例破解医养结合的困境。

　　4.1  政策支持力度加大，养老地产企业迎来发展机遇

　　图3：医养结合的必要性
 

　　中央和地方支持政策日渐明朗，医养结合成养老地产企业关注热点。从图3可见，为应对供需双方在不同层面的医养需求，中央及各部委加大力度出台相关政策促进医养结合（见表5），其中最具指导意义的为2015年11月发布的《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》，明确提出了未来五年医养结合的发展方向和目标，到2020年，符合国情的医养结合体制机制和政策法规体系基本建立，医疗卫生和养老服务资源实现有序共享，覆盖城乡、规模适宜、功能合理、综合连续的医养结合服务网络基本形成，基层医疗卫生机构为居家老年人提供上门服务的能力明显提升。随后2016年则对机构许可和家庭医生签约服务下发了相关政策。企业最为关心的几个关键点有：

　　（1）供地支持：2015年，《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》明确对民办非营利医养机构可以使用政府划拨的土地，对民办营利性的养老机构通过招牌挂的方式优先保障供地。

　　（2）金融支持：2015年，《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》等文件明确对医养结合机构可以采取PPP方式，也可以采取产业引导基金方式，鼓励和引导各类金融机构创新金融产品和服务方式，加大金融对医养结合领域的支持。

　　（3）人才建设：2015年，《关于印发全国医疗卫生服务体系规划纲要（2015—2020年）的通知》、《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》等文件明确养老机构的医疗护理人员与医疗机构人员享受同等的职称待遇，并在继续教育等方面予以优先考虑。鼓励医疗机构的医护人员到养老机构多点执业，或者轮岗服务，帮助培养养老护理人员。

　　（4）机构许可：2015年，《关于做好医养结合服务机构许可工作的通知》提出医疗和养老机构可互设，并打造“无障碍”审批，10个工作日内可申请设立许可。

　　（5）医疗保险：2014年，《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》提出将符合条件的各类医疗机构纳入医疗保险定点范围。2016年，《关于2016年调整退休人员基本养老金的通知》明确总体上调水平为2015年退休人员月人均基本养老金的6.5%左右。这意味着自2005年以来，我国已经连续12年调整并提高养老金待遇水平。李克强总理更是在2016年两会期间，提出要在今年基本解决省内就医异地直接结算的基础上，争取用两年时间实现老年人跨省异地住院费用直接结算。

　　由此可见，政策释放红利加大，尤其2016年的两会和“十三五”规划，医养结合更是成为讨论的热点，这也意味着养老企业未来将迎来重大发展机遇。

　　表5：2010年以来中央及各部委出台的医养结合相关重要政策

　　4.2  政策向基层深入，企业可重点关注社区医养结合模式

　　医养结合主要模式包括：

　　（1）自有模式：自2013年中央政策鼓励养老机构内设医疗机构，医疗机构开展养老服务，2014年国家卫计委出台政策，明确对养老机构医务室、护理站的基本标准，对设置在养老机构内的医务室、护理站，从人员、房屋、设备、制度等方面作出规定，门槛大大降低。2015年《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》提出养老机构内设医疗机构符合条件的，按规定申请纳入医保定点范围。2015年，《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》支持养老机构开展医疗服务。2016年，《关于做好医养结合服务机构许可工作的通知》指出医疗机构面向老年人开展养老服务的，优先受理申请养老机构设立许可。基层医疗机构和二级医院内设养老机构符合条件的，享受养老机构相关建设补贴、运营补贴和其他政策扶持。并鼓励有条件的养老机构开设老年病医院、专科医院、护理医院、康复医院等专业医疗机构。

　　（2）协作模式：2015年《关于印发全国医疗卫生服务体系规划纲要(2015—2020年)的通知》强调建立健全医疗机构与养老机构之间的业务协作机制，鼓励开通养老机构与医疗机构的预约就诊绿色通道，协同做好老年人慢性病管理和康复护理。2016年《关于推进家庭医生签约服务的指导意见》提出在基层推进家庭医生签约服务。目前地方落实医疗机构与养老机构协作机制的相关政策也正在相继推出。

　　医养结合政策正向基层深入落实，企业可重点关注社区医养结合模式。伴随中国房地产市场开始步入存量房时代，以及“9073”养老格局的基本确立，房地产企业从开发商逐步向社区服务运营商转型，而非房地产企业也在逐步介入养老地产领域，故社区将成为未来医养结合的重点。企业不仅仅要关注养老机构与医疗机构之间的结合，更要注重将医疗资源整合进家庭、进社区，完善配套服务。

　　4.3  案例解析：“地产+社区医疗服务”模式正在兴起

　　于养老机构而言，地方对中央政策的执行速度和规范细化程度都是影响养老机构发展过程中医养结合的关键问题。目前，北京和上海在这两方面做得比较好，现以这两个城市为例进行分析。
特点一：政策细则落地速度快

　　（1）医保联网政策：2015年《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》提出养老机构内设医疗机构符合条件的，按规定申请纳入医保定点范围。

　　（2）医保联网政策落地：2015年，上海确定新增50家养老机构内设医疗机构，并在医保批准联网之后纳入“三段”结算。到2017年，凡是拥有150张以上床位的养老机构均设置医疗机构，符合条件经审批纳入医保联网。并于2016年出台扶持政策，对全市非营利性养老机构实行“以奖代补”制度，最高可获得50万元的一次性补贴。

　　上海闵行区中心医院投资1.2亿元，建设君莲养老服务中心，是全国第一家由医院投资、管理的公立养老机构。于2015年底机构内设医疗机构纳入医保联网结算。

　　（3）家庭医生签约政策：2016年上海《关于全面推进本市医养结合发展的若干意见》中要求完善养老机构与医疗机构业务协作机制。医疗机构要加强对养老机构的支撑。综合性医疗机构要与养老机构建立急救绿色通道和转诊机制，社区卫生服务中心要通过家庭医生签约服务为养老机构内的老人提供转诊服务。

　　（4）家庭医生签约政策落地：上海作为率先开展家庭医生签约服务的地区，近年来在不断推动社区卫生服务综合改革，创新家庭医生签约模式。2012年开始在中心城区推行全科医生模式，通过巡诊制和签订协议，将社区医院的医疗资源辐射辖区内的养老院，并通过阶梯医保报销比例，实现医疗资源合理利用。到2015年推行“1+1+1”签约模式。同年静安区养老院首次和三甲医院签署医疗服务的协议书推行该模式。

　　（5）养老服务驿站政策：2016年5月，北京市民政局发布《支持居家养老服务发展十条政策》，2016年将在城六区建设150家社区养老服务驿站，为5000户困难老人家庭进行免费适老化改造，完成北京65周岁以上老人优待卡换“北京通-养老助残卡”工作，并逐步将老年人常见病医保范围各类药品纳入社区药品目录。

　　（6）养老服务驿站政策落地：2016年5月，西城首家养老驿站（牛街养老服务驿站）开门迎客，衔接社区养老。政策落地速度之快是其他城市需要借鉴的。

　　特点二：医养结合模式探索早，“地产+社区医疗服务”的品牌化模式正在兴起

　　（1）北京恭和苑：双井恭和苑老年持续照料生活社区的“医养结合”分为三部分：在社区设立医务室；与定点医院合作；设立120急救中心急救站。但医保问题是恭和苑“医养结合”持续推进的阻碍因素。

　　（2）北京太阳城：银龄公寓，虽然每月收费破万，但床位仍然紧张。究其原因，其中主要一项在于其内部独立设置了纳入医保范围的太阳城医院，此外医院又与安贞医院合作，开辟绿色通道，安排转诊服务。虽然医院为养老公寓带来了人气，但太阳城医院经过7年运营才开始获得微利。

　　（3）北京泰康之家燕园：2015年7月正式运营的泰康之家燕园养老社区，即便位置偏远（六环外）、费用高（入门押金85万、每月服务费5000元），但仍受市场欢迎，其主要原因就是因为燕园独立设置了医院，并与周边两家三甲医院建立绿色通道。此外，还邀请北京海军总医院、北京急救中心、北京安贞医院等众多医院的专家定期坐诊，个别专家可保证一周内连续多天在场。

　　（4）上海万科智汇坊：2014年，上海万科推出首个社区嵌入式长者照护之家——万颐智汇坊，目前智汇坊床位长期供不应求，已成为社区嵌入式长者照护标杆机构之一。2016年，上海万科联手上海地产集团再推智汇坊——古美智汇坊，提供18张床位，全面采用“无障碍设计”，可为长者提供长期照护服务，辐射古美社区周边近2000多名老人。此外，为实现品牌化经营，上海万科于2015年底与上海地产集团、上海中医药大学共同成立了上海申养品牌。在人才培养方面，2016年6月，广州万科与广东省海之珠职业培训学院，在智汇坊城市花园店举办了签约仪式。万科智汇坊的经验也为其他养老企业在社区养老模式、品牌化经营以及人才培养等方面具有示范作用。

　　（5）鸿坤理想湾：购房者在购买物业时，对于周边医疗配套设施的关注度极高。尤其是对于远离中心城区的外环，公共医疗配套资源不足，所以开发商如果能解决社区医疗服务则大大提升项目的吸引力。以鸿坤为例，2015年4月，鸿坤集团与益润医疗完成战略签约仪式，双方全面战略合作的第一个社区诊所正式落户鸿坤理想湾。而且鸿坤计划在开发的其他社区内，都将设立这样的优质社区诊所，为业主提供优质的健康管家服务。

　　综上所述，政策细则落地快是这两个代表城市的共同特点，除此之外，医养结合首先要解决的是医疗机构的医保结算问题。一方面，虽然李克强总理提出两年内解决异地医保问题，但目前医保资源有限，非医疗机构解决医保问题很难，仍是制约发展的主要瓶颈；另一方面对于独立投资医疗机构，医院的回报周期长同样是制约医养结合发展的风险。其次要打破各自为政的不良局面，可实现资源共享与优势互补，提供更好的服务。尤其是解决养老机构与医疗机构之间的距离问题，以及将医疗资源整合进社区，是企业需要重点考虑的问题。

　　5 趋势及展望：顶层设计待完善，地方政策先行值得期待

　　中央政策法规顶层设计尚待完善。土地方面，制定“养老产业”的专门用地分类，解除医卫慈善用地不允许贷款抵押等融资限制，地方应逐步将养老设施用地纳入供地计划；供地方式上可以针对开发商配套公益性养护设施的项目，提供一定的划拨用地。政策优惠方面，解除对于民办养老机构的营利属性的限制，使营利性养老机构享受更多非营利性养老机构的政策支持，解决企业融资难等问题，增强社会资本参与养老企业的信心和积极性。医养结合方面，从降低医保门槛、合理配置医疗资源、实现全环节监管以及人才培养等方面着手，实现医疗资源与养老资源的互通。

　　地方政策先行值得期待。从今年北京即将出台的《促进养老产业发展的实施意见》来看，新规从规划、土地、财政、金融、税费减免、人才培养等方面设计了支持政策。土地成为意见解决的首要问题，进一步明确将不符合首都城市战略定位的现有各类存量建设用地，可适当用做养老产业用途。另外，2016年6月京津冀三地民政部签署《京津冀养老工作协同发展合作协议（2016-2020年）》，破解跨区域老年福利和养老服务方面身份和户籍壁垒，推动北京政策外延，天津武清、河北高碑店等试点机构享受北京养老床位运营补贴，医保政策互通等政策，使京津冀三地老人异地养老无障碍。由此可以看出，一些困扰养老产业发展的实际政策也在尝试落地，助力企业进入养老产业发展，值得期待。地方政策先行，一方面对于国内其他区域和城市起到示范和推动作用；另一方面，养老地产企业可以重点布局政策优先推行的地区。

　　民办营利性企业与资本结合，民办非营利性企业向营利性企业转型或成趋势。2016年以来，宜华健康并购亲和源、光大控股汇晨、中金瑞华控股夕悦，由此可以看出，营利性养老企业受困于融资难问题，已开始选择与资本联姻，未来这种结合或将成为一种趋势。另外，由于政策补贴力度不够或受限，民办非营利性养老机构多以自有资金勉强经营，目前国内已有不少民办非营利性养老企业，正在向市场化、企业化运作转型，主动放弃政府补贴优惠，将关注点放在市场，深挖管理模式、创新商业模式，突破融资限制，最终实现企业良性发展。