沈荣大 中国国际城市化发展战略研究委员会城市可持续性发展专业委员会主任

    个人简介：
    沈荣大，盛邦（上海）规划设计顾问有限公司高级副总裁，中国国际城市化发展战略研究委员会城市可持续性发展专业委员会主任。
    对于国内工业与物流地产行业的发展状况，他认为，工业物流地产的发展要从宏观经济形势进行分析。目前,中国的工业经济发展面临着很大的压力,越来越多的跨国企业出于降低成本的考虑,纷纷向一些东南亚国家转移。而随着地区经济的发展,地方政府也希望把低端产业逐步转移到城市的偏远地区。
    尽管面临中国劳动力成本攀升等挑战,不少外资企业仍非常重视中国市场,不断在中国寻求新的生产活动拓展。电子商务、汽车制造业及生物医药行业是未来非常具有投资前景的行业。
    受住宅房地产宏观调控、商业地产不断提升的门槛压力等影响,不少投资者纷纷把目光转向工业地产。工业物流的发展不再是单一的产业群,而是逐步融入到城市发展的规划当中。
    对于工业与物流地产的发展面临着怎样的难题与挑战?他认为，工业地产面临的挑战要从投资者的性质来分析。国内的工业地产开发商分为两种,一类是专业的工业地产开发商,另一类是从传统住宅或商业地产转型而来的开发商。后者与地方政府的关系密切,拿地能力也相对较强,其模式也较为创新:这些开发商在开发工业项目时往往会引进住宅和商业来配套工业发展。这是由于工业项目的利润回报周期较长,开发商往往希望通过住宅商业的资金来支持工业的发展。而在工业部分开发建设完之后,开发商也会试图寻找新买家,较少考虑对其进行长期的持有管理。
    相较之下,外资企业则更加注重长线投资,通过境外基金的支持与运作,进行长期的持有运营管理。目前国内物流仓库的开发主体以外资企业为主。外资在开发建设厂房之时,主要考虑两种回报模式,一种是通过长期持有来获得租金回报,只要回报达到预期就会继续进行项目开发;另一种则是考虑长线运营之后打包转让出售项目获得收益。