“义乌是一个‘四层半’城市。”昨日，一个长期研究义乌城市化发展的学者道出了对义乌城市整体直观的印象。

站在义乌周边的任何一座山头，最壮观的城市化场面就是成片成片的“四层半”包围着国际商贸城、会展中心等标志性建筑。

这位学者还说，这种改造方式确实让农民得到了一定实惠，但这些房子的增加也暴露出义乌特有的城市化问题：“四层半”小区跟城市设施的界面越来越清晰，集约、节约利用土地资源的城市规划面临碰壁……

从四年前开始，我市首家国家甲级规划设计单位义乌规划设计院开始着手城中村改造的调查。本月初，该院的研究成果———《城中村改造创新模式》已通过专家评审，正被义乌科技局申报到省科技厅立项。

  “此项研究颇有现实意义，宅基地价值化研究已达到国内领先水平。”参加评审的省特级专家陆立军说。

  像城市又像农村

    在义乌北苑街道的一个小区，四周的绿化带已被分割成一块块菜地，正生长着荞麦、萝卜和青菜等10多种农作物（见上图）。

    越过菜地，一群外来人员子女正在过道上追逐着一只篮球，时不时响起嬉闹声。一排排“四层半”，整齐划一，一楼店面内正发出一阵阵机器声，二、三楼装着不锈钢防盗笼子的窗户外，晒着一件件廉价的衣服。

    来自河南的李明荣正坐在一楼老乡办的烧酒坊外聊天。从五年前开始，他一直居住在这个小区。目前，在小区居住的人口中，2/3是外来人口。

    “跟我们老家相比，这里的条件没得说的，光超市就有10多个。”他说。

    对小区的生活环境，他也有不如意的地方：小区像他老家的农村一样，没有公共厕所，穿插在楼房间的公共绿化设施变成了晒衣场所；虽然有巡防，但盗窃、打架的事时有发生，他的电动车就被偷了两次。

    这个小区原本是一个村，大多数村民按亲疏血缘关系居住在一起。2004年旧村改造后，村民住进了新房，数百年延续下来的居住传统被打破。

    张大妈有三个儿子，原本都住在同一个院子里。旧村改造后，三个儿子就被分散到村东、村西和村北居住。跟城里人一样，居住已改变着村民的交际习惯。

    “现在我们都住在顶楼。考虑到爬楼梯不方便，村民找我商量事情时，我通常叫他们指定在老年协会、操场等公共场所碰头。说实话，跟原来相比，村民和村民之间的串门已少了很多。”张大妈说。

    城市化目的之一就是要将守土的农民变成离土的市民，变成产业工人。但在“四层半”改造中，他们则从农民变成房东。

    按照房屋大小和地理位置不同，居民房租收益不一。张大妈的三个儿子中，大儿子年租金有8万元左右，而二儿子和三儿子则只有五六万元。

    旧村改造后，大量土地变成厂房和城市的公共设施。但小区的居民一时改变不了对土地的眷恋和“无规则”意识还在延续，偷偷破坏了小区四周的绿化带，种自己爱吃的蔬菜和粮食，喜欢无拘无束的田园生活方式，一幢楼房往往“兼容”着生产、居住和仓储等多项功能。

    “这里的生活像城市又像农村。”张大妈评价说。

    小区跟城市博弈

    1923年，美国社会学家伯吉斯对城市空间的安排曾提出“同心圆带状结构模型”，城市空间一般由内到外按中央商务区、高档居住区、城外工业区等区块进行功能布局。

    在规划城市空间布局时，义乌大致按照“同心圆带状结构模型”，分别设计了中央商务区、高档居住区等。

    在实际操作中，义乌市政府遇到了一个难题：在义乌一些城市功能区块的周围，按理还可以增加一些公共设施项目，来强化城市功能，增加区块的价值。

    但农民对土地的依赖性根深蒂固，在跟政府交涉时，他们往往要求政府补偿他们在城市范围内安置，或争取更好的区位、更好的用地。因此，义乌一些城市功能区的相应区块都被安排给旧村改造，或早已变成旧村改造的小区。

    新规划建设的“国际文化中心”将成为义乌城市的新地标，可在它的南侧、东侧都已被“四层半”的小区所包围。

    当地一项调查显示，目前，义乌城区居住用地率40%左右，已超过国家城市居住用地率标准的10%以上。大量的土地被小区占据后，义乌土地资源就显得更加紧缺。

    让宅基地价值化

    义乌城中村的村民借助宅基地来换取在城市生活的资本。义乌规划设计院《城中村改造创新模式》调研组认为，这是农民对土地价值认识的一个误区。

    在调研过程中，他们选择了不同区块、不同楼层的188个样本，对小区村民租金等收益情况进行了调查。结果显示，跟高层相比，村民租金收益并不高，没有利益最大化。

    在新科花园边上的一些小区，“四层半”楼房的每天每平方米的租金是0.41元，而新科花园套房每天每平方米的租金是0.54元。

    2008年初，义乌市委领导提出“十问义乌”，其中有一问就对义乌城市千篇一律的“四层半”进行了反思。去年9月，义乌出台了《义乌市城乡新社区建设实施办法》， 明确规定“城中村改造实行高层公寓（12层以上建筑）为主的模式安置(建筑控高不允许建设高层的区域除外)，其建设总用地的60%以上用于规划建设高层公寓”，并允许进入市场流通。

    截至目前，义乌全市已有39个村要求实施高层安置的模式，有19幢高层公寓已完成招投标，正准备开工建设。

    义乌规划设计院《城中村改造创新模式》调研组认为，在建造高层公寓时，就要脱离宅基地模式，释放被束缚在宅基地上的产权，让宅基地与城市“国有土地”一样，拥有完整、高效的经济产权，对村民来说，不仅可以显现住房的市场价值，扩大实现住房权益最大化的途径，更重要的是它能集约城市土地，提高城市的品质和土地的利用率。