楚雄楼市调查之2

目前，楚雄的房价尚在“沉睡”，除了之前本报曾报道过的公务员住房的冲击之外，还有什么方面在“拖后腿”呢？如果现在投资楚雄的房产，是否能够升值呢？本期的楚雄地产调查，将为您一一分析。

沉睡的黄金地段

和一些听闻政府要建公务小区就如丧考妣的开发商不同，一些有实业背景的企业对此不屑一顾，他们“被招商”来楚雄的目的是发展实业，比如生物制药等等，他们在早些年就进驻楚雄，得到了大批当时还是郊外的地皮，但随着城市化的进城，这些地皮已经成了市区。

按照李嘉诚地产理念，好的地产项目标准就是：“地段”“好地段”“黄金地段”，比照上述理论，这些企业的地皮已经成了好地段，而且正朝黄金地段发展。他们中的一些企业不急于搞地产开发不代表他们以后不搞，而是真正的待价而沽。

在楚雄的工业规划中，生物医药产业将是楚雄未来的支柱产业，多家生物制药公司因而落户楚雄，这些企业在楚雄经济技术开发区内大多持有大批土地，一名官员说，这些企业的用地一般在50亩，甚至更多。

说白了，招商企业占地似乎是目前全国招商实质优惠中地方政府最容易做到的，这也成为三四线城市的招商重武器，企业到来后所获得的土地在未来也许能成为左右楚雄地产业不可忽视的力量。

在楚雄开发区，已经有企业把一些地皮出租作为土特产交易市场，这是不是在做一种过渡呢？

缩水的二手房市场

楚雄地产市场今年来最大变化就是二手房交易的缩水。据市建设局一份分析资料说，今年一季度，楚雄市二手房销售515套，面积4.37万平米，销售金额8428万元，比去年同期有上升，但比去年第四季度分别下降55%、63%和79%。资料分析称，造成上诉原因主要是住房转让环节各种税收优惠政策到期终止。但不可否认的是，楚雄大批待价而出的房子找不到合适的买主，买家面临的选择太多。

赵女士有一套彝人古镇黄金地段的三层商住楼，开价80万，从去年开始就寻找买家，一年过去来看房子的买家不下20多起，但仍未交易成功，她说，现在好像很多人不急于出手，他们都在观望，她非常羡慕昆明那种一个月飞涨几百几千的状况。她说，如果涨成那样她就不会着急了。

另外，由于楚雄没有启动大规模旧城改造，人们依旧过着那种低租金的幸福生活，再加上楚雄城市面积不大，电动车可以“通吃”全城，因此城市中低收入者不急于吃进二手房也就是再正常不过的事了。一位从四川过来开餐馆的老板总结说：“新房也就2000上下，城市中心的房子住着还吵呢，买二手房不大划算”。

混乱的地产市场

实际上，楚雄严格意义上的房地产业发展不到10年，这个“工龄”在省内和除昆明之外的其他城市是同步的。

据来自楚雄地房协介绍，房地产及相关企业从2001年的8个增加到2010年6月的133个。房地产投资2008年完成14.3亿元，同比增长18.7%，2009年完成投资20.5亿元，同比增长43.5%，2010年1至6月全市完成房地产开发投资10.04亿元，同比增长78.70%。

而楚雄近年来的关于房地产的纠纷起诉到法院的也就是300多起，据楚雄市法院一位资深法官介绍说，楚雄市地产类的诉讼案件在2006年也就不到10宗，而且有一些还属于遗产类的纠纷，之后逐年上升。他介绍说，楚雄市这几年的地产纠纷诉讼基本上就是：建筑质量、房产证照和逾期不交房。

这些案件包括了楚雄市一些名气较大的楼盘。他说，一些房产证照的纠纷在经过一些诉讼之后，地产商也学会了如何规避此类责任，该类案件也开始减少，但逾期不交房的案件却时有发生，这如果是在一个房地产业发展较好的城市是不可想象的。

一位做土特产生意的商人陆先生就遭遇到这种窘局。他在2008年一次性付全款购买了一套由一著名钢铁企业旗下地产公司开发的住宅，合同中约定今年春节交房。但到今年5月陆先生回到楚雄带着老婆孩子去看房时，发现该房居然未建，当他找到开发商后得到的回答是该房由于土地征用未果，至今未建。陆先生觉得不可思议“连地都没征怎么可以预售呢？这不成诈骗了嘛。”

无独有偶，在楚雄一政法机关工作的李先生也遇到了类似情况，他在去年年初购买的一套房子被开发商卖给了另一个顾客，“不知道他们是怎么想的，居然这样藐视法律。”

在这个“工龄偏短”的市场上，有些事是必然发生的，这也可以看成是楚雄这个有待崛起的地产新星所必须的一个“成长经历。”

楚雄楼市如何升级

从投资的角度去判断是否该去楚雄走一趟的话，那么一些专业AFP理财师的回答会让楚雄人大失所望，“云南省房产投资潜力州市旅游型州市：大理、丽江、腾冲、西双版纳、弥勒；龙头产业型州市：玉溪、曲靖、红河；边疆贸易型州市：红河、瑞丽等。”

实际上，地产飙升与惨跌的铁律只有一个，那就是政策，政策就是当下点石成金的指挥棒，所有抛开这个主题的预测更像是在忽悠，如果把政策的不可预知性单独提出来的话，楚雄很难说在哪一天摸到大奖，最差也可以搭上滇中一体化的便车，在不可预测中其实也有规律，而这个规律就是发展。

如果要让楚雄的地产商描述他们最喜爱的前景会是如何呢？换句话说，楚雄房地产的春天会是怎么以最短的时间来临呢？

首先是扩城可能。按照今年楚雄州两会上，州长的《政府工作报告》中所提：2010年楚雄城镇化率提高1.2个百分点。这个数字落到楚雄市的发展规划中就是：楚雄全市详细性规划覆盖率已达城市规划区面积的90.5%，基本形成了城市战备规划、总体规划、专项规划和详细性规划以及近期建设相衔接、配套的规划体系。

第二，真正落实滇中四城市一体化中的各项举措。比如取消高速公路收费、高速城际列车开通、昆明-楚雄间另一条高速交通干道开建（比如城际轻轨）。

以上两点即可迅速“催肥”楚雄房地产业，当然其房价标准也向昆明看齐，楚雄大部分人即可心安理得的成为包租公、婆，从此过上幸福生活。

但现实的情况是，楚雄地产开发商的愿望是向大理看齐。尽管这个标准要实现还有相当的距离。

(本文来源：云信网 )