今年以来，南京城市综合体建设风起云涌、遍地开花，一批整体布局完整、功能特色鲜明的城市综合体项目相继涌现、逆市热销，城市综合体迅速成为2010年南京楼市的一大热词。

　　对于大多数人来说，城市综合体虽非新鲜事物，但此前存在或多或少的仰视或者是盲区。城市综合体究竟该如何定义？城市综合体对于城市的发展有哪些意义？开发商一窝蜂上马城市综合体项目，如何做才能真正收获成功？城市综合体是否会成为未来房地产发展的主流方向？《扬子楼市》就此连线了中国房地产理论研究届的泰斗级人物——中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌，一解业界和购房者心中对于城市综合体的种种疑问。

　　城市综合体提升质量和效益

　　扬子楼市：国内现在许多城市都开始盖综合体，在城市综合体的概念上，目前市场上有些鱼龙混杂，您认为我们应该建怎样的城市综合体？

　　顾云昌：城市综合体的兴起应该说是人们对于城市功能逐步认识的过程。大家知道，城和市的概念怎么形成，在古时候我们的人必须居住在一起，防止外来的侵略，在外面盖一个墙，这叫城，然后里边必须有市场，要搞交易，这叫市。起先城和市是脱离的，我们许多城市搞了一个经济开发区，经济开发区就是搞市场的，搞生产的，商业都很少，有的又盖了卧城，大型居住区，造成了交通的堵塞。所以在现代化的过程当中，我们不断地总结经验教训，发现城和市必须结合在一起，住宅地产和商业地产要互相促进、互相影响。

　　第二点，是由于人和地的关系，大家知道，我们国家要贯彻资源节约，环境友好的国策，城市化的水平已经超过了46%，未来会有更多，城市的土地越来越稀缺，所以我们的城市规划必须是紧凑型的，我们不能像美国一样，做车轮上的国家，而应该向欧洲国家学习，欧洲的城市很紧凑的，这样的人地关系，必然导致我们在城市建设和房地产开发当中必须是紧凑的，节约的。

　　这两个关系加在一起，就可以看出我们现在的城市综合体是什么概念，应该是紧凑型的，综合型的功能，这一点人们现在已经越来越重视了。紧凑到一起可以提高质量和效益，提高我们的生活质量和整个的经济效益，因为在很集中的土地上，我们集中了住宅、办公、商业、宾馆，让住在这里的人生活方便、上班方便，购物方便，还有休闲的环境，这就是我理解的城市综合体。

　　根据中国的国情，我们未来的发展当中，城市综合体应该成为主要的发展方向。

　　要调查100多个问题

　　扬子楼市：今年国家对住宅市场频出重拳，楼市前景变得扑朔迷离，因此近期不少开发商纷纷做起了“加法”，要增加商业地产的开发比重，城市综合体的概念也急剧蹿热，对于想要进军这个领域 (论坛 新闻)的开发商，您有何建议？有人说，但凡有城市综合体的地方，周边楼盘似乎都能“傍大款”，配套上去了，房价也跟着上去了，对于城市综合体和房价之间的关系，您是怎么看的？

　　顾云昌：作为一个新生事物，城市综合体掀起建设热潮说明大家都看好它的前景。

　　至于有人所担心的开发过度问题，我的看法是中国的商业地产既多又少。“多”是指在一些成熟地段已经过多了，“少”则是指在一些城郊接合部，城市综合体仍然很稀缺。

　　城市综合体是未来城市发展的主要方向，但真正要搞一个成功的综合体还是很有难度的，比开发住宅要复杂得多。打个比方，开发住宅地产就像是在游泳池中游泳，开发写字楼是在江河里游泳，而开发城市综合体就是在大海里游泳了，在大海里游泳虽然很过瘾，但搞不好的话会呛死人的。市场是无情的，不是所有的开发商都能去做城市综合体，做了商业地产的开发商也未必能赚钱，大家在进军这个领域之前，一定要做好充分的调研。据我所知，万达广场就不是随便选址的，仅仅建在什么地方就有100多个问题要调查。

　　至于房价问题，城市综合体能聚合起大量的人气，是当地的标志性建筑，地块的价值提升了，房价也自然会跟着提升，但一个城市的整体房价绝不是由城市综合体决定的。

　　成功的关键

　　是做好“四态”

　　扬子楼市：城市综合体是城市功能升级的引擎，但是我们看到并不是所有的城市综合体项目都能成功，也有不少城市出现了失败的综合体案例。开发城市综合体，应该注意哪些问题呢？

　　顾云昌：一个城市综合体项目要成功，关键是要做好“四态”。第一是形态，不少城市综合体都是当地的地标性建筑，既然是一个城市的地标、名片，外在的形态当然一定要做好。

　　其次是业态，大城市综合体中既有住宅、酒店式公寓、写字楼，也有商场、酒店、主题公园等，是多业态、全功能、大规模的建筑，但整个城市综合体如何规划设计、不同业态之间的比例如何科学合理？这些要随着当地城市发展进程、家庭收入情况、居民的购买力和消费结构来决定。像有些中小城市开发的城市综合体，就不一定需要那么多的商务楼，因为你盖了也租不出去，当地没有这么大的需求。

　　第三个是动态，人流的组织、交通的组织，空间的组合等，不同业态之间要做到互相不干扰，使综合体真正发挥紧凑型的，综合性的功能。比如说车库，白天是写字楼白领用，晚上上班和逛商店的人走了，当地的居民就可以用了，有很多的空间可以节约，很多人在当地生活、工作，减轻交通的压力，对资源和能源是有好处的，

　　最后一个是生态，这一点容易被开发商忽视，生态首先指的是自然环境，要有一定的绿化面积，不能全部都是混凝土建筑；其次是人文生态，让城市综合体的居民，商场和酒店里的客人，写字楼里工作的白领们等这么多的人与人之间要和谐。

　　新闻链接

　　国内外知名城市综合体品鉴

　　洛克菲勒中心是全世界城市综合体开发的成功典范。这是全世界最大的私人拥有的建筑群，位于美国纽约最繁华的商贸金融中心——曼哈顿岛中部，于1913-1973年建成，共有建筑19座，总建筑面积74万平方米。每天在这里上班的总人数达6.5万人，每天将近25万人穿梭于此间。它的商务中心形象深入人心，成为继华尔街之后纽约第二个市中心，被视为现代美国商业文明的象征，同时也是一个十足的不夜城。

　　巴黎拉德芳斯 (论坛 新闻)

　　拉德芳斯是现代巴黎的象征，原是巴黎西郊一片僻静的无名高地。1985年，拉德芳斯新区的建设工程正式上马，其总体设计体现了现代和未来城区的多功能设计思想，别具匠心。拉德芳斯的商务建筑采用了集中与分散相结合的方式，辅之以相应的居住和生活配套，设施的规模也是大小结合，既有数万平方米的大型商场，又有多个“邻里中心”分布在商务、居住楼宇的底层，为人们提供方便快捷的服务。

　　东京六本木

　　总建筑面积78万平方米，历经17年完成建设，是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体，具有居住、工作、游玩、休憩、学习和创造等多项功能。

　　六本木将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景 (论坛 新闻)观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间，已经成为国际著名的旧城改造、城市综合体的代表项目。

　　华润万象城

　　华润集团在深圳投资开发的“深圳华润中心·万象城”，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万㎡，总投资逾40亿港币。首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”。二期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场。

　　香港太古广场

　　在香港金钟地铁站上盖的太古广场，是商业、购物、娱乐、文化荟萃之地。整个项目包括楼高四层的大型购物商场、3座甲级写字楼、2座酒店式住宅、1所会议中心及3间五星级酒店，是体验香港人吃喝玩乐生活消费模式的极佳去处。广场拥有3家五星级饭店、高级办公楼、住宅及200多家专卖店，云集了多种世界名牌。虽然这里的欧洲品牌没有置地广场那么多，但物品丰富，价格也比较合理，是许多香港人的购物首选。