城市化网讯 国家统计局日前发布的“2015年1~4月份全国房地产开发和销售情况”显示，前4月全国整体房地产开发投资增速持续回落，但商业地产的开发却“一枝独秀”。那么，商业地产的整体发展情况如何？未来发展趋势怎么样？国内首个商业地产众筹平台“商投所”正式上线对这个行业会产生什么影响？对此，城市化委员会战略咨询委员、亚太商业不动产学院院长朱凌波先生对此进行了详细分析。

    商业地产正在逐渐改变原本简单的营销模式，是因为很多商业地产开发企业考虑到目前所遇到的两大挑战，一是商业泡沫，另一个是电商冲击。朱凌波认为，泡沫只是一种表象，实际上更直接的原因在于互联网时代的到来，人们的消费模式、生活习惯和观念都发生了巨大变化。除了对产品品质、服务品质的要求在不断提升之外，审美、内涵、情怀也已经成为大众更加关注的商业价值。我们过去讲购物，现在人们用这些词：体验、社交、休闲、娱乐、文化艺术、公共中心等。人类的生活是多元的，不是单一的。这对于传统的实体经济来说，没有文化艺术、体验经济等参与自己的商业行为，必然不能满足人们的消费需求。所以在未来的商业地产发展中，文化、艺术等是规划设计中不可或缺的组成部分，商业实体传统经营模式正在退出，主题化、体验化、差异化、艺术化、分层错位等必将更加明确。

    同时，朱凌波认为互联网和实体经济并不是绝对分离的。未来，无论实体经济做互联网，还是电商和实体经济结合，都应该可以找到一条共生共荣的道路。

    对于下半年的商业地产究竟会如何发展，朱凌波表示，国家统计局发布的“2015年1~4月份全国房地产开发和销售情况”显示，办公楼和商业营业用房的增长速度分别达到13.6%和13.9%。可见，各地商业地产开发热情不减。不过，目前的数据只能说明商业地产销售成绩不俗，但事实上，商业地产核心的意义是持有型物业，通过租金、资产升值，最终通过资本市场的变现，完成投资回报的收益。销售数据不错，也只能说明商业地产的资金压力得到了一定程度的缓解。至于下半年的商业地产，我认为资金压力依旧存在，因为前端缺少中长期、低成本、多元化的融资品种。其次，商业地产是需要统一规划、统一招商、统一运营管理，持续性经营的，任何一个物业如果没有十年以上，是不可能经营好的。所以这就更需要一个专业团队。然而，商业地产的专业人才短缺，在下半年乃至未来很长时间都会是一大问题，因为在一个项目（5~8年）从头到尾全程参与和运作的人才寥若晨星，大多是做过一段（2~3年）或某个专业板块如招商的单一性人才、阶段性人才，而经历项目从建设、开业、培育到兴旺的全才少之又少。很多人才都是通用性和战略性的，这就造成了流程型的专业人才少，跨域性人才多，这给项目的开发与运营管理带来发展滞后的恶性结果。

    在互联网思维的影响下，一些开发商把眼光投向社区商业和社区金融。对此，朱凌波分析，未来的城市化一定是要以公共交通为导向的一个城市居住、教育、商业配套发展的格局。这样的发展除了居住之外，很重要的是商业的配套。他认为，中国的商业发展有两种情况，一是越来越大，以大型综合体、大型交通型购物中心为主要表现形式，还有一种是越来越小，做小社区商业、24小时服务便利店。将来这种小型的商业，社区化的商业一定是满足人们日常生活最便利、最重要的一个零售终端。所以，社区化、属地化的商业，将会是未来中国商业发展的主流模式。

    人们居住的消费基本上是生活性消费，社区商业便利、便捷、便宜、日常生活化，都可以满足人们日常生活。所以，招商经营压力就相对小，难度也小。