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　　6月20日，呼和浩特市宣布取消限购，成为全国首个松绑“限购”的城市。截止8月28日杭州、西安、贵阳3城宣布取消限购，全国只剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁和兰州9个城市限购尚未松绑。如果房价下滑的趋势继续，剩下的9个城市松绑限购，恐怕也只是时间迟早的事情，北京上海最后能否在无奈中坚持，恐怕也是一个未知数，这意味者“存活”三年半的限购时代将基本终结。以十八届三中全会“让市场在资源配置中起决定性作用”的精神，限购也许可能就此彻底退出历史的舞台。那么，限购松绑对楼市影响如何呢？

　　《城市化》杂志特邀著名评论员郭文婧发表评论。

　　郭文婧：从成交量来看，多地在限购松绑后效果却不明显，甚至有部分城市出现了“倒退”现象。作为首个松绑“限购”的城市，呼和浩特成交量在经历一周的快速飙升后，迅速回落。世联行8月22日针对限购松绑城市的分析显示，有8个城市限购取消后4周的成交量出现明显上升，多数城市在4周后都降回到了限购取消前的状态，南宁、福州、厦门、海口四个城市限购取消后的一周内，成交量相比限购取消前的一周出现下降。仅有济南在限购取消后的一周，成交量出现环比上涨翻倍的情况，增幅达188%，也仅有济南4周后即使下降，成交量仍比限购取消前高出不少。目前，仅有天津在限购取消后的4周里维持了上涨状态。

　　从价格来看，7月百城价格指数显示，已松绑限购的城市中，仅四分之一左右的城市住宅价格指数环比上涨，且上涨幅度并不明显，大多保持在1%以内；而大多限购松绑城市呈下降趋势，下跌最为严重的城市是贵州贵阳，下跌幅度达2.16%；其次是海南海口，下跌幅度为2.04%；限购松绑的城市中，如天津、无锡、徐州、杭州等的下跌幅度均超1%。

　　限购松绑，购房者是矛盾的心态，刚松绑，符合购买政策的刚需害怕房价逆转，限购政策下不符合购房政策的刚需害怕限购松绑反复，所以成交量出现了短暂上升，这在靠近一线城市的二线城市体现较为明显。但限购松绑，同时也进一步确认了目前楼市疲软的态势，增加了观望情绪，所以暂时回升后又开始下降。可见，在大环境没有变化的前提下，仅靠限购松绑的单因素，综合影响有限。这实际上也说明，限购令在大多数城市，已经失去了存在基础，政府松绑只是顺势而为。

　　尽管目前各种解释，都强调价格虚高、供给过剩是这轮房价下行的原因，但这恐怕只是表面现象，一来供给过剩是相对之前的平均成交量而言的，而之前的成交量在限购政策之下，主要是刚需，所以真实的市场供求关系可能仍是一个谜；二来，价格虚高总是用国际惯例的居民收入与房价比来衡量的，而过去的历史已经证明这一标准在中国失效，因为中国计划生育的政策让房价不再是由一个家庭支撑，往往是两个，甚至是三个、四个家庭来支撑，再加上城市化趋势下的未来走势与宽松货币政策。

　　所以，限购令在房价上涨的时候推出，并没有起到遏制房价上涨的作用；在疲软的时候松绑，同样也没有起到很好的刺激效果。尽管楼市限购政策，存在是否符合市场规律的争议，但问题不在于此，因为只要持之以恒保持政策稳定存在，就会内化为市场因素本身。现在的问题，恰恰是限购政策完全沦为了临时调控工具，朝令夕改，扭曲了市场信号，从而增加了预判楼市的复杂性，甚至往往起到反效果。

　　既然限购令已经松绑，而且基本未见效，那么，分析未来的楼市走向，就基本上可以不考虑限购这一因素了。从宏观面上，房地产与中国经济互为晴雨表，但房地产总是滞后半拍的，房价正式的上涨趋势要晚于宏观经济增长，正式的下行趋势也要晚于宏观经济的困境。如果我国宏观经济的指标没有向好并走稳，即使社会最为关注的宽松货币政策到来，但如果对宏观经济不起作用，其命运也就会和松绑限购的效果差不多。现在关键看，中央对中国经济“新常态”的定义，以及社会对“新常态”的接受和承受程度。

　　从资金面来说，尽管个别房地产企业出现了资金链断裂的问题，但就整个房地产行业的资金压力来说，还在可承受的范围之内。2014年一季度末，沪深两市141家房企中，22%的企业资产负债率超过80%，最高的甚至超过93%，但房企的平均负债还只在70%左右，但考虑到我国地产实行30%左右的资本金制度，加上负债中相当一部分是应付款，所以房地产资金风险并没有想象那么高。就银行来说，经过央行、银监会的“窗口喊话”之后，银行房贷政策已经出现松口迹象，如，北京的28家银行，已有6家银行不同程度地下调了首套房贷款利率，暂时停止贷款的银行也减少到了只有6家。而且，中国证监会已经审核通过了房企新湖中宝的非公开发行股票再融资方案，截止8月5日，已有48家房企公告了再融资计划。

　　而就目前的库存消化压力来看，社会的担忧其实也是放大了。一方面，保障性住房以每年700万套左右的数量在供给，再加上大量的棚改房，其中相当一部分是放在开发商手里的，所以造成库存虚高，而这一部分购房者实际上就是不进入市场的，所以商品房的需求总量并没有出现实际上的明显下降。另一方面，目前社会引用的数据，往往是全国口径，而全国口径中，如鄂尔多斯这样的“鬼城”，库存实际上是死库存，可能再过10年也消化不了，纳入统计就可能让有效库存失真；加上新房开工面积，今年一季度暴跌27%，二季度仍下跌19.8%，房地产扩张放缓明显。所以，房地产商去库存的压力，也没有想象的那么大。

　　现在，一些地方的保障房政策已经开始调整，北京将将停建经适房限价房，由“配售型保障房”取代；福建、宁夏、湖南都出台相关政策，政府将回购普通商品房用作保障房。尽管我们可以将地方政府的措施视为救市、托市，但客观上帮助了房地产企业，“崩盘”的可能性几乎不存在。房价反弹，实际上已经万事俱备，只欠宏观经济走势的东风。目前，在房贷尚未实质放松的情况下，楼市最大的方向就是温和调整中略有向下。一旦宏观经济转好，单独二胎政策、人口仍在向大城市集聚、松绑限购，一二线城市房价必将随之反弹，但在新型城镇化发展的趋势下，三四线城市恐怕风光难再。

　　但从长期来看，随着住房保有量的增加、房地产市场化程度进一步提高、老龄化社会程度的加深、人口出生率的降低、移动网络和电子商务的发展、不动产登记制度的实施和完善、官员财产公示制度的形成、房产税的推出，房地产的转折点必将来临，未来房地产投资方向将发生巨大变化，住宅地产可能将不再是最重要的产品，商业地产的热度也会随之降温，文化地产、旅游地产、养老地产等的机会可能更大。实际上，今年上半年，去年7家千亿阵营领军房企的业绩均突破400亿元，龙头房企的表现整体亮眼，龙头万科完成销售额1018亿元，恒大销售997万平方米重夺面积榜桂冠；相比之下，去年同期超400亿元的只有5家，今年中小房企普遍惨淡，房地产企业分化加剧，新一轮的大整合，已悄然开始。