中国房地产报记者独家获悉，各省市于8月底上报的新型城镇化试点，目前名单已经确定，全国共选取了50多个试点，具体名单很快就会对外公布。

    “对于新型城镇化试点中镇改市的难点，中央层面担心机构膨胀，地方上级政府主要担心财政收入的剥离。” 国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令在接受中国房地产报记者采访时表示。对此，他建议：第一，镇改市后公务员总量保持不变，要对内部结构进行调整;第二，在地方财政上实行逐步过渡的政策;第三，推行省管县。

    中国房地产报：8月底，新型城镇化试点名单陆续上报。对于已经上报的试点，何时确定最终名单?试点的目标和任务是什么?

    乔润令：目前，新型城镇化试点名单已经确定，全国共选取50多个试点，具体名单很快就会对外公布。

    总体上来说，试点的选取兼顾公平和均衡原则，不论东部沿海，还是中西部都有典型。对于试点城市，接下来要制定试点方案，每年都会有督导、检查和评估，总结一些经验和做法。目标是到2017年要形成制度和体系，在全国推广。其实不一定等到三年之后，哪方面专项改革条件成熟了，就可以马上推广。

    中国房地产报：新型城镇化试点包括哪些方面?

    乔润令：主要包括四个方面：

    第一，建立农业转移人口市民化成本分担机制。农民进城的公共服务支出需要很大的开支，据我们调研，光义务教育方面就需要几十亿元。这些农业转移人口市民化成本如果光让城市政府解决肯定负担不起。现在探讨的办法可能是中央财政出一部分，各级政府出一部分，企业再出一部分。

    第二，建立多元化可持续的城镇化投融资机制。以往城镇化过程中一些城市没有稳定的财政收入来源，对土地财政依赖过大。试点考虑建立多元化可持续的城镇化投融资机制，把权利责任进一步下放，给予试点城市发债的自主权，自发自还，要求公开透明。

    第三，改革完善农村宅基地制度。农民进城后，要逐步改革和完善农村土地的退出机制，尤其是宅基地有偿有序的流转。

    第四，创新行政管理和降低行政成本的设市模式。我国拥有十几亿人口，却才有600多个城市，如果把小城镇纳入也不过2万多个。相比于欧美发达国家，我国的城市数量太少了。下一步，住建部和民政部要确定城市标准，划定城市边界。一些县要变成城市，还有相当一部分特大镇也要变成城市，就是我们提到的镇改市试点。

    在这四项专项改革试点基础上，还有城市创业创新环境、城市公共服务机制等七项综合试点。

    中国房地产报：刚才你提到镇改市试点工作，你认为在此过程中需要突破哪些难点?

    乔润令：我国现有超过10万人的镇就有152个，其中人口规模在10万~20万的，达到小城市规模的就有142个。人口规模在20万~50万的，达到中等城市规模的有10个。特别是东南沿海地区，一些特大镇的财政收入年均可达几十亿元，按照现有的标准早已是市了。但因为仍为镇的体制，没有独立的财权、用人权、管理权、审批权，导致这些地方的经济发展受阻。

    广东、浙江、江苏等地已经开始了一些改革，比如扩权强镇，在现有体制下赋予镇县级或副县级管理的权限。这样的改革由于在法律上没有地位，随着政策制定者的变化，随时可能被收回。温州龙港镇就出现过这种情况。

    对于这种发展受到的掣肘有一个形象的比喻：“一个长大的成人还穿着小孩的衣服。”因此国家提出镇改市试点。试点的难点主要在于两个方面：一是中央担心镇改市后会造成机构膨胀，一下子增加一两倍的人，会造成政府公务开支大幅增加;二是地方上也有障碍，原来主管这些镇的县不希望镇改市后分离出去。比如一个县发展最好的两个镇就这么分出去了，对县级财政收入影响很大，这涉及利益的博弈。

    中国房地产报：在你看来，在试点镇改市过程中如何解决这些问题?

    乔润令：试点的思路是，如果镇的规模足够大，就应该作为县级市，变成省辖市。省辖市还有一种形式——地级市，这两种模式是可行的，叫做切块设市。而直接设镇级市，实行县管市，我们国家没有这种体制，我认为镇级市意义不大。

    提出低成本设市就是主要解决机构膨胀问题。设市后人手一定不要再增加。我们研究的思路是公务员总量不变，内部结构调整。只要把握这个原则，中央担心的机构膨胀问题就不会出现。另一方面，县级政府的利益不在于权力之争，而在于财政归属方面。针对这个问题可以制定过渡办法，在一定期限内，财政还是归县级政府。同时县和镇都调整各自财政结构，然后逐步脱离，直至镇改市财政完全独立。第三，省管县要继续推行。省管县后很多事情就好办了，比如说独立一个镇，变为县级市，直接归省里管，和地级市没关系了。这样财政体制理顺起来相对容易，地级市的障碍就消除了。

    中国房地产报：这些试点将从哪些方面获益?对于房地产行业的影响有哪些?

    乔润令：镇改市试点的好处就是建立起适合这些镇发展的体制，卫生、规划等部门都会建立起相应的部门，实行城市管理。另外，国家的一些财政、户籍制度等改革都会优先在这些地方实行。具体来说，以下几个方面的好处显而易见：拥有土地划拨权。这样，土地出让后获得的收益就留在了本级政府，之前是全部上交。拥有人事权。对于人事任命，相比之前更加灵活。拥有审批权。原来上项目要经过层层审批，现在环保、项目等权力都集中在镇改市一级。

    镇改市对于房地产行业来说，也是一种带动。随着基础设施的完善，城市的地价和房价都会形成一种上涨预期。但对于东南沿海一些本身基础设施就很完善、和城市差别很小的建制镇来说，可能不会发生很大变化。

    中国房地产报：你怎么看中小城市的房地产发展前景?

    乔润令：现在一些二三线城市的房地产供给表现出供大于求的局面，住宅市场的供应严重过剩。这几年比较热的城市综合体和商业项目，基本也是失败的案例。国外在城镇化过程中，曾经带动了一批商业综合体的繁荣。中国的城镇化过程可能越过这个阶段，不需要这么多的商业地产。原因在于中国的电商发展速度之快，远远超过人们的想象。人们就不需要再到商业综合体去消费，在网上就可以解决购物需求。现在商业综合体的租金也太高，导致商家成本上升，在价格上根本没有优势。立足中国房地产市场的现实情况，一些地产商转向了小城镇，开发养老地产、生态地产等相关产品。这些也正是中国城市供给中的空白。