人民网沈阳7月18日电 （陈扶宜）7月17日，全球最大的房地产咨询公司之一的戴德梁行举办了以“沈阳商业地产是否会崩盘”为主题的论坛。戴德梁行最新数据显示,截止到2014年二季度，沈阳购物中心空置率为19.62%。甲级写字楼空置率约为30%。人均商业面积超过北京、上海、广州。

    上半年沈阳住宅市场量价齐跌

    戴德梁行数据显示，2014年上半年，沈阳土地流拍频现，开发商拿地趋于谨慎。上半年沈阳土地市场共投放132幅地块，流拍38幅；土地成交量增长缓慢，价格稳步提升。2014年上半年，沈阳市共成交土地458万平方米，同比上升10%。平均楼面地价1718元/平方米，较2013年上涨0.8%。工业用地（成交217万平方米，占47%）和居住类用地（成交154万平方米，占33%）是土地市场成交的主力；楼市花样频出，难掩降价本质。2014年上半年楼市促销手段多样，明为团购、特价，实际上只是为降价做包装；市场整体成交低迷，量价齐跌。沈阳住宅市场上半年成交总量同比下降13.7%。上半年均价环比下降3.0%，价格呈现下滑趋势。 戴德梁行预计下半年沈阳的楼市价格仍将继续小幅调整，2015年初趋于稳定。

    写字楼空置率近30% 购物中心空置率近20%

    商业地产方面，大量新增写字楼供应拉高了租赁型写字楼市场整体空置率，截止到2014年上半年，沈阳甲级写字楼市场空置率约为30%，写字楼市场竞争激烈；供大于求的市场现状导致2014年第二季度甲级写字楼的租金环比下降0.27%，预计未来几年，随着对甲级写字楼需求的不断释放，写字楼会继续增值，但增值空间有限；销售型甲级写字楼产品需求基本保持稳定，大面积供应量使空置率被推高，至2014年空置率约达到40%。随着产品品质升级，销售型甲级写字楼售价持续上涨，2014年售价较去年上涨10%，但受市场环境和供需关系影响，增长率波动关系较大，预计未来销售型甲级写字楼售价涨幅趋于平稳；大体量、超高层、高品质产品集中入市，且多集中于金廊沿线，未来写字楼市场竞争更加激烈。

    戴德梁行最新数据显示，截止到2014年第二季度，沈阳优质购物中心的空置率为19.62%。新入市的购物中心体量都较大，多在十万平方米以上，新项目入市后对平均空置率有进一步拉升。截至2014年，沈阳商业地产总存量达到730余万平方米，是2009年的约三倍。在全国各主要城市中，按沈阳市区人口计算，人均商业面积达到1平方米/人，接近发达国家平均1.0-1.2平方米/人的水平，但与国内北京0.61平方米/人，上海的0.63平方米/人对比人均商业面积较大。

    专家认为沈阳正在经历转型的阵痛期

    尽管如此，戴德梁行的高层普遍认为，沈阳的整体商业市场大环境是好的，商业市场总体上是健康的。沈阳的商业地产不会崩盘，而是在经历阵痛期和转型期，需要时间来消化。

    戴德梁行沈阳策略发展顾问部助理董事毕大为认为，尽管数据显示沈阳的商业地产是有风险的，但沈阳购物群体中约有30%来自周边城市。这就是大沈阳的概念，在一小时车程内鞍山、抚顺、本溪、营口等8个城市组成的城市群，为沈阳商业提供了更多的消费群体，按照城市群可辐射的消费人口计算，沈阳及周边城市人均商业面积约0.77平方米/人，虽然高于北上广等大城市，但仍在较合理的范围之内。

    戴德梁行沈阳商业地产服务部助理董事李德军认为，近几年，沈阳零售百货经历了多家撤店风潮。沈阳零售百货的销售业绩和盈利能力压力在不断增大。但这正表明沈阳处于向新商业模式转型前的过渡状态。注重“体验”将是购物中心未来规划的重要方式；社区型商业将会有更大的发展空间；实体经济与电商的融合也将是未来转型的一个方向。