京津冀一体化的战略尚未明晰，但环京楼市已然亢奋异常。近日，记者兵分多路，直击保定、燕郊、涿州、固安等环北京地区躁动的楼市。在京津冀一体化概念之下，各地楼市上演不同的市场表情，楼市整体亢奋难掩高库存的虚火。

　　业内专家表示，京津冀一体化趋势下，环北京地区将获得新的发展机遇，然而，目前市场上关于京津冀一体化详细规划的猜测，大多来自开发企业以及利益相关者的散布和传播。房地产市场对于传言的敏感反应存在透支市场预期的风险。

    □记者手记

　　警惕通州现象重现

　　近日，多家媒体上报道的数据显示，保定的楼市成交数量并没有想象中的疯狂，但记者在深入保定调查时发现，官方统计数据根本无法反映保定诡异的房地产市场。在这个市场里，官方统计无法体现真实市场，真实市场则充满不合理，五证不全即可销售，随意加价比比皆是。在所谓的“利好”刺激下，保定房价一天一个价，甚至上午和下午价格都各不同。本地人与外地人齐舞，房价与温度同升。

　　虽然记者到保定的当日，保定多数五证不全的楼盘已经封盘，但从销售人员的描述中，记者依然能感受到保定在利好放出的最初几天里经过了怎样的疯狂，外地投机客扫货之疯狂令人咋舌，不问价格、不问楼层、不问户型，有房就买，带动本地人也忙不迭地入市。

　　这种突如其来的疯狂，令当地的房地产从业人士也开始迷茫和担忧。有人告诉记者，过去一个月保定的出货量相当于去年一年，而保定当地人的收入根本支撑不起上涨后的房价。

　　事实上，保定能否承接北京外迁的产业、承接多少、怎样承接目前都无定数，但唯一可以确定的是，短线炒作导致的楼市先行暴涨，对保定整个楼市乃至经济的发展都是不利的。虽然保定市政府已经要求部分开发商不要只顾眼前利益，但是眼前利益的诱惑是不是每个开发商都能“扛”得住尚不可知。一向对楼市非常乐观的亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存都称“到保定炒房的人95%都是傻瓜，将被套牢”。

　　看到保定目前状况，记者想起几年前的通州。2010年初因为当时的通州城市副中心规划的出台，导致通州房价暴涨，投机购房比例高达四成，但转年的楼市调整中，通州成为重灾区，不少项目甚至出现了房价腰斩，至今元气尚未恢复。

　　前车之覆，后车之鉴。保定不可不警惕。

　　□现象直击

　　保定

　　封盘降温难掩需求亢奋

　　4月4日，记者从北京驱车近两个小时，前往保定。刚下保定的高速路口“‘嘘’副中心”的广告牌就映入眼帘。不过，当天的保定楼市却显得很意外，记者在保定看了多个盘，多数处于封盘状态，即使开着售楼处也不卖房，而有的售楼处直接大门紧锁。

　　在当地人的指引之下，记者来到了保定前几日最疯狂的楼盘之一——清山公爵城，该项目也处于封盘状态，其销售透露，该盘只有土地证、规划许可证两个证，“保定市场绝大多数的楼盘都五证不全，具体什么时候再开盘也不确定”。

　　对此，保定一位业内人士告诉记者，保定绝大多数楼盘是五证不全的，有的甚至只签了土地协议就开始卖。而此次政府约谈开发商显然有了一定的效果，五证不全的楼盘可能就封盘了。

　　据媒体报道，4月3日下午，保定市长马誉峰主持召开专题会议，与市政府直属有关部门和10家房地产企业座谈。马誉峰表示，不要做贪图小利而损害保定形象和群众利益的事。

　　然而，五证不全楼盘封盘降温仍难以按下亢奋的楼市需求。当记者到达位于保定东北部的公园时代时，该盘正在和之前的购房者签约。记者粗略统计了售楼处停车场的车，63辆车中10辆车来自北京。售楼处正在签约的一位购房者描述当天买房的场景时兴奋地说：“我终于抢到了。”售楼人员表示，目前该项目均价达到了7100元，一周时间，涨了500元钱，而这个涨幅在保定还不是最高的。“前几天更疯狂，1天1栋楼的销售速度，客户主要是来自北京、天津、浙江和保定周边县城的，再开盘肯定还得涨。”该盘的销售表示。

　　众多需求的入市使得保定当地人也恐慌入市，纷纷出手买房。“我在出政策的前一天定了一套三居室，第二天就涨了1500元。”保定一位当地人说。保定当地一购房者向记者抱怨：“都是你们北京和外地的把保定房价炒高了，我们都买不起了。”

　　廊坊

　　外来购买温和上涨

　　作为京沪高铁的首站，从北京南站出发21分钟，就到廊坊。高铁的开通不仅让廊坊与北京两地时空距离进一步缩小，也吸引不少北京购房者。与固安、涿州等环京楼市相比，廊坊市区楼市温和许多。

　　在距离高铁站5分钟车程的某新开盘项目，京津冀一体化的新闻易拉宝摆放在售楼处显眼位置，与之相邻的是“2014，全民大抄底，购房正当时”的项目宣传。在项目沙盘，项目销售人员正在向几组购房者介绍项目，“京津冀一体化”与“价值洼地”等成为出现最多的词汇。

　　销售人员向记者表示，项目主要客群还是以当地人为主，随着高铁开通，来自北京购房者开始增多，特别是上月京津冀一体化消息宣布之后，这一趋势更为明显。“北京购房者主要来自京南丰台、大兴等地，自住、投资都有。”

　　“按照以往小长假经验，第一天往往较为平淡，然而，清明小长假第一天我们就有超过100人次到访项目，平时我们一天10组认购，清明小长假这几天，每天认购超过50组。”在距离廊坊高铁站10分钟车程的狮子城。一位销售人员向记者表示：“目前项目北京客群比例已经超过一半，京津冀一体化之后，从北京来的购房者无论是人数还是比例进一步提高。”

　　与燕郊、固安等主要依托北京外溢客群不同，廊坊市既有产业园又有大学城，在廊坊楼市购房主力主要是当地客群，作为廊坊的本地上市房企，荣盛发展在廊坊开发超过20个项目，目前在售项目达到11个，对于廊坊客群，荣盛相关人士向记者表示，廊坊置业主力人群包括廊坊市购房者和周边县城、农村的购房者，外来客群占20%。“荣盛的主力产品都是三居、两居等刚需和刚改产品，这与香河、固安等经济型别墅居多不同。”

　　燕郊

　　整体低迷导致部分项目降价

　　与蒸蒸日上的保定楼市相比，距离北京更近的燕郊，由于主要承接北京外溢需求，受其传导作用，甚至出现了低迷表现。

　　3月底，位于燕郊迎宾路以东、南外环以北区域的某精装修项目开盘，其在去年12月的销售均价为1.1万-1.2万元/平方米，但本次开盘时由于蓄客困难，出现了1000-1500元/平方米的降价，16层以下房源均价起价甚至下调到9500元/平方米。

　　燕郊楼市一直是北京市场的晴雨表，伴随着北京市场的上涨，其均价也从2012年的6000元/平方米上涨到了2013年的1.1万元/平方米，受北京楼市的传导作用，房价最近两年一路飘红，涨幅一度领先全国。据中原地产研究部统计数据显示，燕郊目前在售的住宅类项目合计有22个，其中均价在1万元/平方米以上的有12个，平均售价为1.12万元/平方米。

　　香河、涿州

　　楼市整体平稳

　　环京的香河、涿州等地，受京津冀一体化影响并不大，近期楼市表现以平稳为主。位于香河新华大街与康平路交叉口的北京自在城项目，自去年11月底三期开盘至今，目前仍有房源在售，据项目销售人员介绍，项目在售均价6500元/平方米，受京津冀一体化的影响，最近两周时间内平均每周上涨100元/平方米，但出货量并不算明显。据其介绍，项目的购买力基本上来自北京，本地客户仅占极小比重。

　　高铁的开通为涿州楼市发展带来新的机遇，从北京西站乘坐京石高铁，25分钟就能到达涿州东站，在京津冀一体化概念推动下，涿州高铁新城项目也有一定程度上行。鸿坤理想湾项目售楼处就位于距离高铁站300米的地方。据项目销售人员介绍，该项目最近一次开盘是在今年3月中旬，当时的开盘均价为7000元/平方米，但最近销售均价已经上涨到7500-8000元/平方米。据其介绍，项目将于4月20日再次推新，虽然目前尚未定价，但是根据周边区域市场，售价或许会破万。

　　据上述销售人员介绍，最近一段时间与3月初相比，客户到访量明显增加，虽然不如保定市场的火爆程度，但在节假日，项目单日成交量最高也会达到100套，平日成交套数则通常在数十套不等，成交客户主要以北京和外省市为主。

　　□机构分析

　　保定现有项目够卖3年半

　　中原地产数据显示，2013年1月至11月保定商品房累积成交150.919万平方米，平均每月保定去化14万平米。按照目前的可售面积584万平米计算，保定库存去化时间高达42个月，是北京的6倍。

　　业内人士表示，京津冀一体化规划是长期利好，对楼市自住影响有限。短期炒作不利于这些区域房地产市场的健康发展，在2010年初因为当时的通州次中心，导致通州投资购房占比高达4成，结果在2011年的楼市调整中，通州很多区域出现了房价腰斩。保定应谨防通州在2010-2011年出现的市场暴跌风险出现在京津冀。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，在没有利好落地的情况下，房价先涨，非常不利于经济发展。当地即使是会发展承接北京部分功能的区域，主要居住人群依然是当地人，房价高了对收入相对较低的当地人更不是好事。对于购房者来说，也应该理性置业，买房依然必须关注配套等核心资源。能买北京城区的尽量不要买郊区，能买北京的尽量不要考虑河北。很多河北区域目前没有成型的二手房市场，即使出现房价的上涨，也很难变现。

　　□房企反应

　　品牌房企谨慎进入

　　“现在保定全民都在谈房，简直太疯狂了。”保定当地的业内人士呼吁外地购房者谨慎入市。“保定现在至少透支了未来两三年的房价，有的楼盘价格直逼石家庄楼盘的价格，我们很担忧保定未来的房子怎么卖。”

　　事实上，相较于外来投资客的亢奋，品牌房企的表现要理性许多。

　　万科集团(万科蓝山万科幸福汇)执行副总裁、北京万科总经理毛大庆日前告诉记者，保定当地农民有700多万人，城市居民较少，并不适合大量房地产开发。“另外，房企选址时最看重的是交通，我们对涿州的兴趣要比保定大，”毛大庆说，目前北京到涿州的高铁只需25分钟，万科已经在涿州考察了多个地块。

　　龙湖北京公司总经理宋海林也告诉记者，目前京津冀一体化还没有实质性的政策和利好出台，在这之前，龙湖不会轻易进入环京区域，但龙湖团队也正在对相关区域进行研究和分析，待时机成熟时会再考虑是否进入。

　　□专家点评

　　中原地产首席分析师张大伟

　　保定等市场可能出现急剧降温

　　在北京楼市出现调整迹象的当下，承接北京溢出投资需求的周围区域市场不太可能比北京更热。历史上也从来没有出现过，环北京周围区域房地产市场，与北京楼市发展不同步的现象。

　　保定市场大量住宅都是证照不全项目，投资者大量买入之后可能出现非常大的风险，此外，副中心概念短期炒作后，很可能出现大幅回落，特别是房地产市场，很可能出现大幅降温，之前投资客购入的房产很可能面临普遍抛售。概念性方式拉升炒作房价，市场基础不牢靠，短期炒作可能暂时性拉抬楼价，但概念性炒作很难落实，跟风者很可能人财两空。

　　亚豪机构总监郭毅

　　目前楼市亢奋是虚火

　　京津冀一体化的战略规划尚未颁布的时候，究竟外溢的资源会向河北哪个板块倾斜、三地如何统筹推进，这些问题并无定论，保定楼市的亢奋可谓虚火。不少开发商打着承接京津功能的名义大兴土木、盲目开发，将来很可能出现又一座“空城”、“鬼城”，涨上去的房价不仅会降下来，甚至可能会出现“超跌”。毕竟，京津冀一体化是强化三地在功能定位、产业分工、资源对接和交通配套等方面的协作统筹，而非聚焦一地，更非是要做大房地产这个蛋糕。

　　在国家战略的高度，中央政府在未来持续推进“京津冀协同发展”的决心已下，未来相关规划和政策的出台也将成为必然。从中长期来看，对环北京周边市场将是利好消息；但短期之内，在目前楼市整体观望情绪浓厚的情况下，市场对于这一利好的反应却有些过于敏感了，京津冀一体化相关规划的实施不能简单等于房价的上涨。建议购房人理性看待，切勿盲目入市。相关规划的实施一是需要较长的周期，要面临各种需要整体解决的问题，在这一过程中，对于居住需求增加产生的房价上涨动力具体能输出多少，目前尚难以确认。楼市价格的敏感反应，除了一个概念，目前尚缺少实质上的支撑。