另外，在城市建设及房地产投资方面，统计显示，上半年天津固定资产投资增长34.7%，增速连续10个季度保持在30%以上，这一方面体说明天津城市活力和吸引力，同时也意味着天津城市建设进入了新一轮城市化发展期。在城市总体规划引导及众多大型标志性项目投资建设带动下，天津“多中心、多功能”的城市新格局正加速实现。 、

城市扩展节奏加快

近来，多个标志性大型项目的相继面市，给楼市带来了新的活力，使人们感到天津新一轮城市扩展节奏加快。在天津日前召开的“2010楼市开启滨海时代”及有关区域价值论坛上，来自北京的业内专家及天津规划部门专业人士及地产界人士以滨海新区新兴核心区及大梅江等“新老”标志区域发展为例，对天津区域发展趋势进行了探讨。

市规划局专业人士在论坛上表示，天津市经历了从1995年到2004年第一轮城市扩展，主流趋势是从西部华苑区域向南部梅江区域，再向东部丽苑及西北部的瑞景发展，形成了由南向北的圈层扩展节奏。近几年，津南外环边缘及东丽湖、中北镇等区域的快速崛起，进一步填充了外围区域发展空间。而去年以来，除了海河上段核心区域多个大项目面市，大梅江区域也出现了富力等企业大盘，东部空港经济区也有多个项目亮相或开盘。今年，西部西青和南部津南区域又有大批大型项目面市或亮相，同时东部海河东区域的多个大型项目也正式亮相。再次形成相似的圈层扩展节奏，与上一轮扩展不同的是，本轮扩张具有参与建设企业多、各个区域同时启动的特点，因此无论从规模上还是从速度上，都将超过上一轮。

他认为，去年天津对外展示了空间战略规划，其中“双城双港”，“一轴两带”概念的提出，使天津跳出了过去一个中心的发展局限，向多功能和多中心区的城市规划格局方向发展。在“双城”的定位里，中心城区定位于“主要是提升城市功能和品质”。目前，中心城区能够体现现代化大都市功能和品位的区域仍以大梅江区域及海河上段老城厢等区域为主。之所以下这样的定论，主要是基于这两大区域经济定位，聚集了较多品牌项目，同时有较高的人口红利(人均社会负担少)。

在外围区域，滨海新区发展举足轻重，新的“双港”的规划，为滨海新区产业分工及区域城市功能进行了明确定位，港口最能代表城市发展，随着港口的发展，相对应的各类服务设施需求量会增加，从而带动城市品质的提升，并间接带动与两港距离最近的海河东区域及梅江区域等中心城区服务功能和品质的提升。

多中心发展是扩展趋势

在区域发展论坛上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌就区域扩张发展提出建议说，区域发展应突出三个新：新时期、新城市、新家园。“首先，我们处在城市化发展新时期。”1978年中国的城市化的水平是17.9%，今年是47%，但是没有达到70%的现代化的国家水平，这恰恰是城市扩张发展的基础和机会。其次，“要建设一个新城市，不能走美国大面积铺张的路子，要走欧洲那种紧凑型的发展路子，在新的发展过程中，避免摊大饼式的发展，这种发展会带来交通拥堵、环境污等很多问题。在新城规划以及房地产规划中，不能一味地采用城市圈的模式，应该是包饺子，建立多个有联系的新的城市中心，用地铁、轻轨、城际交通等来连线。”多中心发展是新城市扩展趋势。

第三是建设新家园，应该建设什么样的新家园？顾云昌认为，这几年很多城市发展出现了相同的问题，即把城和市隔离了，城和市应该一起发展，光有城没有市没法生活，光有市没有城不可能有交易。现在城的概念也丰富得多，不光是坐在家里，要搞娱乐、体育活动，要上学要看病。市的概念是商业、贸易、商务，当然还有工业。

现在的新家园提倡的是城和市结合在一起，因此出现了综合体，这些综合体除了居住，还具有文化娱乐及购物功能，甚至具有就业功能，因此，多功能综合体建设也是新家园建设的发展趋势。

天津新“城市中心”呼之欲出

随着天津“一主两副，双港双城”城市项规划的落实，天津经济发展和城市布局进入了从单一城市核心快速向多中心、多功能、国际化城市新格局。在研讨会上，机构人士认为，从经济发展方向看，作为连接中心城区与滨海新区的前沿阵地，以河东区为代表的海河东区域，以及地处两港与市区交界的梅江南部区域有望率先形成天津新的城市核心区。众多国内外企业正是看好这一发展契机借势滨海，大面积布局南部梅江及津南区域、东部海河东及空港经济区区域，建设功能完备、具有现代城市功能的新城市中心。

据规划部门及多家开发企业人士分析，看好中心城区海河东和南部的新城市中心的形成，主要从区域经济发展定位、进程，以及现有及未来城市功能及人文特点和规划来判断。梅江居住区是上世纪90年代末规划的安居型生活区，但是随着规划建设的实施，以及生态概念的运用，梅江最终以高档生活住区的姿态入市，之后又扩展出梅江南区域。目前这里的突出优势是人口红利高，在这里居住的知识分子和高收入家庭多，老人相对较少，因此社会负担小，消费力强，这一人文条件对大梅江的扩展提供了有效支撑。过去这里商业配套欠缺，但是随着梅江会展中心的建成使用、多个市政配套项目的建成，以及近期等远洋万和城大型高端综合项目的开发，梅江区域的城市功能将快速提高，并形成南部真正意义上的“新城市中心”。

海河东是今年快速崛起的另具有城市核心区潜力的区域。自2006年天津城市新规划确定后，大批反应灵敏的国内外地产企业已开始大举进军河东，包括2007年前后入津的嘉里集团、中远集团、阳光集团、金地集团等国内品牌企业。近两年，红星、万达、中信、招商、中粮等知名地产大鳄再次大手笔投资河东，建设项目动辄数十万平方米，而且多数是包括国内一流的购物中心等尖端物业在内的综合体。这一方面体现河东区的发展魅力，另一方面强劲的投资开发跟进，也促进海河东城市中心的形成。目前这里主要弱点是人文氛围，但是近年来，区域内海河节点的开发，重点商务、产业园区起建、交通网络形成，以及空港物流区等相关区域快速发展，也使其具有聚集人的潜力。