【个人档案】
朱凤泊，1957年生，经济师。
职 务：北京宝氏华商经济发展集团董事长　 　 北京太阳城房地产开发有限公司董事长
中国老龄事业发展基金会常务理事　 　 中国老龄产业发展委员会主任
1976年，投身公安事业，成为北京市公安局治安处的刑侦干部；
1988年，辞职经商；
1995年，出任北京宝氏华商经济发展集团董事长；
2000年至今，出任北京太阳城房地产开发有限公司董事长。
爱 好：高尔夫，书法

10年，他孜孜以求只开发了一个项目；仅仅靠一个项目，他开创了老年住宅产业的发展模式。他就是被业主称为“天下第一孝子”的北京太阳城房地产开发有限公司董事长朱凤泊。

简单的话语，透出了朱凤泊对开发北京太阳城项目的感悟。那么，如此充满亲情与爱的家园，背后有着怎样的辛酸和感动？他从中收获了什么？他还有怎样的抱负？

老年地产的孝道情结

 对于业主将朱凤泊称为“天下第一孝子”的美誉，记者早有耳闻。在向朱凤泊提及时，他不无谦虚地说：“这一个桂冠是对孝道文化回归的赞扬，并不是对我个人的赞扬。”他说，我们中华民族有五千年的文明史，孝道文化是核心的内容，但是这么多年，我们将孝道文化破灭了，当孝道文化在社会上回归，老人就能感觉到。

朱凤泊还说：“如果整个社区让老人满意了，是我们从员工到管理干部共同努力的结果，所以天下第一孝子不是给我个人的，而是送给北京太阳城的。”

其实，朱凤泊将“孝道文化”融入北京太阳城的居住文化中，和他的一段经历有关系。

“那是1987年1月23日，我记忆特别深刻，我的父亲心脏不舒服，乘坐公交汽车到医院拿药，结果意外地死在车上。这件事犹如晴天霹雳，作为儿子，我接受不了这个事实。”朱凤泊说，在他的心中留下了挥之不去的阴影，他无法原谅自己的疏忽。也正是从那时起，他立志一定要为老年人做些事情。

为此，他当即立下志愿：为报答老一辈的养育之恩，一定要发奋图强，做一件“为天下老人尽孝心”的事。朱凤泊说：“为老年人做事，应该不是一味地去挣钱，一味地从老人身上去索取。”

1998年，一个很偶然的机会，朱凤泊听到有人说做房地产，有人说做敬老院，也有人说搞商贸。他从中敏锐地捕捉到一个思路，就想能不能把敬老院和房地产结合起来，做一个老年项目，这个项目既有敬老院的功能，又不是敬老院，而是公益性事业；按照市场化运作，按房地产开发程序把它打造起来，但是又不完全是房地产。当时这个想法就是现在融入朱凤泊拳拳孝心做的北京太阳城。

“弘扬孝道文化，崇尚仁德理念，铸造至尊、至亲、至情的国际大社区，让太阳城老人每天回家的过程都是人生的一次凯旋。”本着这样的理念，朱凤泊让“孝道”二字在北京太阳城得到了升华。

辛酸与感动

“北京太阳城的建设是一件非常伟大的事情，真是太有眼光了！”现在，无论是到过北京太阳城，还是听说过这个项目的人都会如是评价。

的确，依照现在的眼光看，北京太阳城的开发模式与意识都是超前的，但背后的故事和辛酸又有多少人知道？回首10年走过的道路，朱凤泊说：“做这个项目不容易。如果做纯房地产开发，周期要短。但是由于老年住宅产业在我国是一个新生事物，相关产业的相关政策还是一片空白，这个项目却做了10年。”

在这个过程中，朱凤泊的感觉就一个字“累”，压力来自于方方面面。尽管朱凤泊事先预料到了难度，但现实的困难与尴尬比他想像的要残酷很多。特别是资金与政策方面的压力，让朱凤泊非常难受，曾经经历的一幕幕像放电影一样犹在眼前——
银行在审批贷款时，认可北京太阳城是做老年项目，但认为它是一种公益的、福利的、挣不着钱的，不予以提供贷款，所以太阳城这个项目几乎拿不到贷款。政府在批项目时，将北京太阳城看作是房地产项目，认为朱凤泊是在炒作老年项目的概念。

从1998年产生构想后，1999年开始办手续、到2001年才把手续办下来，这几年都是在不断地论证。朱凤泊说：“这个项目是划为房地产，还是划为福利事业，这几年划来划去，最终是划到房地产了。”

当时外界对此争议很大，反对意见也很多：“如果按照地产开发的通常手段，弄一块地卖掉能挣钱，或者做商品房开发，短期内能获得回报。”但是，朱凤泊显得与众不同，他显然是在孤军奋战，为此，他曾被人耻笑为“太笨了”。

“这个项目做得很辛苦，当时我们是凭着毅力走过来的。如果没有毅力，可能就放弃了。”朱凤泊说，北京太阳城项目最难的时候是因资金紧张，不仅公司员工的工资开不出来，连工程款也无法按时兑现给民工。员工能够理解企业的难处，有些员工从家里拿钱，但民工却不能理解，他们为了要账把社区也围了。

令人感动的是业主纷纷从家里拿出钱，向处于困境中的朱凤泊伸出了援助之手。有的老人们拿出自己的存折，说希望把这些存款借给朱凤泊去给工人发工资。这些举动出乎朱凤泊的意料：“老人一生的积蓄是留在以后有急用的，是养老的，甚至有些钱是救命钱，我们不能动，但从中我感觉到，老人们渴求这样一个社区、渴求这样一种养老方式，而我做的正是他们需要的，正是他们在精神上鼓舞着我，也支撑着我，成为了我坚持下来的最大动力。”
如今，北京太阳城老年公寓成功做出来了，老人们说他们喜欢这个地方，甚至用诗歌来表达自己对家园的热爱，对美好生活的向往。朱凤泊有一种成就感，“我觉得自己的坚持是对的。”

打持久战

十年磨一剑。盘点10年走过的路，朱凤泊到底收获了什么？

朱凤泊最明显的感觉是，近两年，和开发商朋友聚在一起交流，大家会说：北京太阳城的模式太好了——给自己打下了一份天下，通过商品房的开发解决了老年人的入住，同时配套的商业设施是长期的经营资产，奠定了产业发展的基础。
北京太阳城成功地开发了一个模式，不同于一般的地产开发。朱凤泊用毛泽东关于战争的论述进行了形象的描述：“如果开发纯商品房，属于游击战，打一枪换一个地方，即征地、盖房子、卖完后走人，再拿新的一块地，重复进行商品房的开发；我们开发太阳城这样一个老年社区，是持久战，最终要落到可持续发展，让项目有长久的生命力。”

正是有这样的战略，朱凤泊通过北京太阳城这样一个项目形成了一个品牌，而且太阳城的品牌具有长期性，它不是将房子卖掉那么简单，同时还有租住，还有老年旅游地产即度假式养老。第二，从长远看能形成产业链，今后通过运作，可以走向资本市场，实现资本运作，这是得以持续发展的基础。第三，通过口碑、品牌传播形成了社会效益，北京太阳城在国内很多地方具有了一定的知名度。与此同时，前往北京太阳城考察的人络绎不绝，每周他们都要接待几拨人，还有的不打招呼就去私访。

机会也随之而来——一些省市的政府机构、企业等慕名找上门去，要求朱凤泊去开发老年项目，将北京太阳城的模式进行复制。比如，安徽省黄山市委派民政局的局长、招商局的局长、规委主任亲自上门，提出给优惠条件和政策让朱凤泊去做太阳城项目；广西北海、山东济南，浙江等地的政府也提出了相关合作意向；北京、天津、山东等地的几家公司也前往洽谈合作老年项目的事宜。

紧跟老年人需求

问及北京太阳城为什么能成功，朱凤泊说：“开发老年项目要和老年人的需求挂钩。人在年老后主要有三大需求，即：生活照料、精神赡养、医疗保健，我们主要是紧紧抓住了老年人的这三大需求。”

“在做老年社区项目时，生活照料、精神赡养、医疗保健这三大需求缺一不可。如果只突出一方面，只是摘取其中的某一点，就认为是老年项目，就会走样。”朱凤泊举例说，有些社区采取医院模式作为养老项目，这有好的一面，即对健康进行看护和守护，具有健康保障，但不太好的影响是：将老人当病人看待，健康的老人就不会愿意去，即使去了也住不长久。“大多数时间，老年人是健康的。要让老人玩，觉得充实。”

朱凤泊说：“对于一个人而言，退休后是人生追求自我和生活品质的阶段，我们要让老人当作人生的亮点来进行打造。”在北京太阳城银龄公寓，我们看到老人们在一起学习书法、手工、下象棋、唱歌、跳舞，还不时传出爽朗的笑声。
朱凤泊说：“老年人退休后要经历4个阶段：健康阶段-生活半自理阶段-完全失去自理能力-弥留之际、生命终结。”为此

北京太阳城提出了养老全程化，并依据这四个阶段进行相关的硬件和软件建设，比如银龄公寓B栋接待健康老人，A栋接待半自理、无自理能力和临终关怀的老人。

在养老方式上，有在北京太阳城购买住房后的居住养老，有租住养老，还有度假养老。目前，朱凤泊正着力将老年度假养老做起来，已和美国RCI签约合作，形成合作关系。据了解，RCI是美国Cendant集团的下属公司，成立于1974年，已发展为全球最大的分时度假联盟，在100多个国家拥有4000多家加盟度假村或酒店。

北京太阳城提出了三代人的度假模式，老人不仅仅是纯粹的居住，还能参与社区活动，比如学习、书画、时装模特班，手工制作等，外国老人还可以和国内的老人形成互动，学中文。而RCI正是看中了北京太阳城的这种方式填补了其度假领域的空白。北京太阳城作为全新的概念加入RCI，双方形成交换的平台，中国的老人可以到国外去，每年7天免费，将老年退休后的生活打理得很精彩。

应注重城市的养老功能

说起对城市化的理解，朱凤泊说，城市化是我国发展的一个总体趋势，我们国家定位为农业大国，但从国家今后的发展看，要屹立于世界民族之林，仅仅发展农业是不够的，还要发展工业、科技，这就要求城市化，让农民进城。

“不是我们要城市化而城市化，未来10到20年，我国将有4亿农民进城。国家宏观经济的发展轨迹也表明，城市化是我国发展的必经之路，是经济社会到来的特征。”在看到我国城市化总体趋势的同时，朱凤泊也指出，城市化的特征并不是把城市放大，而是把过去的农村和乡镇的品质提升，将其行政级别提升。

由于是老年地产的实践者，朱凤泊很自然地将老年产业和城市化联系起来。他说，我国60岁以上老年人口占总人口的比例已经达到11.3%。通常认为，这一比例超过10%，意味着一个国家已进入老龄化社会。目前，我国老年人口年均增长率已接近总人口增长速度的5倍。据预测，2010年我国老年人口将增加到两亿四千八百万，占总人口的12.8%。人口老龄化和高龄化加速的趋势，将对我国经济社会发展造成越来越大的压力，预计在2030年以后将进入最严峻的时期。这一形势要求，城市的很大一部分设施应具备养老功能。如果仅仅靠一个个项目单独去做，是一种资源的浪费。

美国西部的一个城市，在二战后变成了老年住宅的城市，朱凤泊对此赞赏有加：“整个城市的道路、公园、商店、住宅等，全部按照适合老年人的规范进行规划、设计和建设，显得很人性化。而回过头来看我们的城市建设，一个个新城如雨后春笋般涌现，为社会的主流群体考虑得多，却很少考虑到老年人，因此，缺少了一些人性化的设计。”

“在我国城市化的进程中，要考虑城市的养老功能，注重发展城市的养老空间，让城市更人性化。”朱凤泊说，养老城市并不代表这个城市没有年轻人、全部都是老人，而是在功能和服务上要具备养老功能，即在新建的城市中，要把养老服务的硬件和软件同步做到位，这就从某种程度上解决了社会化养老的需求。否则，辛辛苦苦将一片荒地变成了城市，却不具备养老功能，那就要重复投资加以改造，到处都是“打补丁”，多可惜！

朱凤泊透露，他有一个愿望：要在中国打造一个老年城。