上周日，北京市住建委颁发了2014年首批3个住宅项目预售许可证，其中两个为高端住宅类项目，泰禾北京院子以及紫辰院，预售价格均在每平方米6万元以上。这预示着2013年年底阶段性实行的4万元预售禁令正式放行。

    现象

    预售均价7.6万/平米获批

    北京市住建委网站信息显示，位于朝阳区孙河乡北甸西村的泰禾北京院子，此次合计入市274套住宅，住宅面积为6.7万平方米，预售住宅货值51.5亿元，预售均价7.6万元/平方米；而位于丰台区卢沟桥乡的紫辰院项目合计入市299套，住宅面积5.96万平方米，预售住宅总货值40亿元，预售均价6.7万元/平方米。

    这是2013年11月后首批领证的高端住宅项目。不少业内人士认为，随着限令的解禁，一批积压很久的中高端项目会在今年出现集中入市的现象。

    2013年11月初，北京市住建委重申房价严控措施，明确2013年年底前，大幅涨价楼盘不予批准预售；单价高于4万元的楼盘不予批预售许可证，被业内称为“限高令”。

    受“限高令”的制约，部分有入市计划的中高端住宅项目被迫推迟开盘期限。据亚豪机构统计，2013年12月入市的房产项目全部位于五环以外，而预计售价也全部在每平方米4万元以内，部分中高端项目的入市之路被阻断。

    分析

    价格让步是获预售前提

    不过，值得注意的是，从取证价格来看，泰禾北京院子此次预售价格每平方米在6.5万元—8万元之间，与之前预计的10万元/平方米的价格尚有一定差距，相比区域内之前成交的接近5万元/平方米的楼面价，此次预售价格明显较为平稳。

    亚豪机构副总经理高姗分析认为，虽然禁令放开，但是为避免出现阶段性成交均价大幅上涨的问题，之前堆积的已具备入市条件的中高端项目不可能一次性放开，而是会在未来数月当中逐渐放行。预计2014年上半年高端豪宅市场的供应量与成交量均会出现一定的攀升，但不会出现集中上涨的现象，从而确保整体市场的平均交易价格不会因高端项目的集中入市造成结构性拉升，降低对市场预期形成的不利影响。等下半年自住型商品房大量上市，且具备签约条件后，相关部门对高端住宅市场的预售证审批才会进一步放宽。

    高姗认为，在众多排队的高端住宅项目中能率先取得预售许可证，与其在销售价格上做出的让步不无关系。对于项目价格的管控在未来一段时间内仍将持续，而排队项目若想尽快取证入市，那么在项目定价方面仍需更加谨慎。

    中原地产首席分析师张大伟也表示，随着2013年部分高价地的入市，2014年高端住宅价格还将有比较明显的上涨，但持续的管控会抑制项目定价，高端市场有望依然维持2013年的量大涨、价微涨的趋势变化。