10月19日，央视《焦点访谈》以“监管一撒手，骗子一得手”为题，曝光了西安多个楼盘五证不全违规销售的乱象。央视记者暗访的“宏府麒麟山”、“水滴Uhome”、“兰蒂斯城”、“国宾中央区”等多个属于不同开发商开发的楼盘，均进行“无证售房”。

　　10月21日，除了对媒体曝光的上述4个房地产项目的开发企业及销售代理公司依法进行查处外，西安房管部门决定在全市开展为期三个月的房地产市场专项整治活动。

　　在近几天的拉网式检查中，西安市房管局又发现了7家开发企业存在违规销售行为，依法进行了查处，并于10月27日在西安当地媒体上公示了第一批尚未取得预售证的房地产开发项目名单。

　　令人关注的是，所涉“无证售房”者多是一些城改房项目，同时，还有包括中渝置地、中国中铁等多家上市房企也牵涉其中。

　　城改房的功与过

　　“上面一报道，你们才搞拉网式排查，在这之前，为什么不进行拉网式排查？”日前，西安市委书记魏民洲厉声责问西安市房管局、市规划局、市建委、市城改办4个部门的负责人。

　　央视报道的西安房地产存在“无证售房”的乱象，魏民洲强调，“要通过这个典型事件，刹住管理系统的不负责任之风”。

　　事后，西安市委、市政府快速反应，针对地产市场不规范问题，专题研究后拿出了10条具体整改措施。

　　据悉，西安市房管局已针对媒体曝光的4个房地产项目的开发企业及销售代理公司依法进行了严肃查处；对违规销售的开发企业依法从重进行了行政处罚，责令限期整改，尽快完善项目相关手续；暂停了违规销售代理公司在西安市行政辖区内进行一切房地产经纪活动。

　　10月24日，西安市房管局发布《关于开展房地产市场秩序专项整治的公告》，将对城区内所有房地产开发项目进行排查，开展房地产市场秩序专项整治活动。

　　专项整治内容包括：未取得《商品房预售许可证》，直接或采取发放VIP卡、内部认购、缴纳诚意金等形式变相预售商品房；未经备案从事房地产经纪业务、代理销售不符合销售条件商品房；未取得预售许可，擅自发布商品房预售广告；其他违反房地产市场管理法律法规的行为。

　　据悉，西安市有关领导表示，要对无证售房的企业严管重罚，“要罚得它今后再也抬不起头，还要研究企业法人代表今后不允许再从事这个行业等处罚办法”。

　　媒体报道引来对房地产市场的全面整肃。西安市建委、西安市房管局的一些工作人员私下向时代周报记者抱怨，最近一天到晚忙于汇报、应付检查，“大家都累坏了”；而房地产市场的商业气氛被一些业内人士评价为“和现在西安的天气一样阴冷”。

　　行业整肃让西安的城改房再次被推上“风口浪尖”。西安是一个具有3100多年历史的名城，而它之所以是一个公认的宜居城市，其中原因之一就是西安房价一直较为平稳，或许是最不需要为楼市调控而头疼的地方。

　　拉低西安房价的“功臣”是城改房。因城中村改造数量较多，西安是全国的旧城改造房上市较多的城市之一。西安市经纪人协会房地产专业委员会调研数据显示，2012年西安住宅成交面积达到1236.46万平方米，其中城改房项目成交达到427.06万平方米。预计2013年城改房项目成交总量约为460万平方米。

　　城改房多以低于市场价出售，最高的与同地段正常商品房价格相差2000元/平方米左右，西安的城改房因此获得市场的追捧。

　　而西安市的城改开发商多是本地的企业，据调查，一个正规城改流程中，各种配套资金一般都需要数亿到几十亿元的资金支撑。“但现实中，许多城改项目的开发商并不具备相应的资金实力，把手续没有办全的城改房推到市场套取资金，搅乱了市场。”陕西房地产研究会会长王圣学分析。

　　45家未取得预售证项目曝光

　　除了开展如火如荼的专项整治活动外，西安房管局还通过官网和当地媒体对自2011年以来颁发《商品房预售许可证》的房地产开发项目予以通告，与此同时，第一批45家未取得预售证的地产项目名单亦被曝光。

　　据当地一位地产业内资深人士分析，西安无证楼盘有300余家，其中绝大部分的楼盘都为城改项目。西安房管局相关人士亦向记者透露，第一批公布的45家未取得预售证的地产项目只是一部分，对房企的排查工作正在做，还没有全部统计完。

　　按往年，开发商们都在奋力为年终业绩冲刺。可如今，不期而至的楼市整肃，打乱了一些房企的步骤，让西安的楼市一下子冷清不少。

　　日子“还不错”的，是那些五证齐全的楼盘和开发商们。受益于行业整治和打击无证售房的举措，作为市场的主流，正在享受市场带来的利好—不少地产项目连夜赶制巨大的“五证齐全”的广告牌，有的在报纸上打出“‘证’服天下”的整版广告突出其优势。

　　在那些以“证件齐全”为主要宣传点的楼盘售楼部里，职业顾问在忙碌地接待客户，有的售楼部更是雇用了200名的售楼员宣传待客。可是这些天，在西安市高新区、城北、城东等区域内，许多证件不全的楼盘以“屋内装修”、“线路维修”为由关门歇业“躲避风头”，开发商都一副愁眉苦脸的样子。

　　11月3日，时代周报记者再次走入那些证件不全的楼盘，发现前几天关门休假的售楼部，许多也重新开门营业，置业顾问放弃了原有的问价就要求登记的模式，而是避而不谈所有的价格和优惠，只是告诉购房者目前正在前期咨询。

　　值得注意的是，在西安市房管局公布的未取得预售证的地产项目名单中，多家上市房企的身影位列其中，包括中渝置地和中国中铁等。

　　其中，中渝置地系香港联交所的上市公司，于今年介入西安的房地产市场，在西安的首个楼盘项目名为“中渝国际城”，项目刚动工，位于西安经济开发区尚稷路与尚宏路交汇处，占地面积为309亩，总建筑面积64万平方米。其中住宅建筑面积40万平方米。

　　而中国中铁的“西安中心项目”，位于西安市高新区CBD核心区，为一座53层、高230米的超高层国际5A级写字楼，项目的地下室主体结构9月29日封顶。

　　据了解，上述两个项目在西安市房管局公示“黑榜”之前，均已通过不同形式对外进行销售。

　　公开资料显示，中渝国际城在此前已对外认筹，认筹1000元抵1.5万元；中铁西安国际中心亦是以内部认筹的方式，300平方米起售，均价在19000-20000元/平方米。

　　“您是自己买房住吗？我们现在只有4个证，差一个商品房预售证，还没有定价，现在只是前期咨询。”一位中渝国际城营销中心的销售人员告诉时代周报记者，该销售人员私下称，西安目前正在查五证，证件不全也不敢对外销售。

　　中铁“西安国际中心”接待中心的一位置业顾问介绍了项目情况后表示，目前没有具体的价格批示，估计11月底就可以定价，可以留一个电话，便于及时发信息。

　　对于涉及到无证楼盘的房企，房管部门是否会进行处罚？西安市房管局一位人士则表示，对社会公布的首批45家未取得预售证的地产项目名单，并不表示涉及的房企或代理公司存在违规销售行为，只是给消费者提醒，引导市民购买手续合法的房产。

　　房企或将迎来一次大洗牌

　　缺少建设及销售手续的售房在买卖双方之间潜伏了大量的风险和隐患。“比如业主有可能拿不到房产证，或者需要补交许多费用，房屋建设质量也无法保证，很多纠纷不受法律保护。”当地一位地产业内资深人士分析道。

　　对于西安开展的为期三个月的楼市专项整治活动，业界都表示坚决支持，认为从长远看可以稳定西安房地产市场，切实保护购房者的利益和市场的长远发展。“对无证售房现象的放任不管，就是对守法有证房地产企业的不公。”上述地产业内资深人士说。

　　为期3个月的楼市整治风暴一经开展，也引起多位房地产圈内人士的质疑，不少业内人士直指3个月根本无法规范市场，应该有长效机制约束。

　　独立地产评论人李连源表示，不可能也不应该寄希望于其一次性净化市场。良性市场氛围的形成，不仅仅是相关部门要有常态的监管、应对机制，业界自身也要约束自己的行为，消费者也应该遵循市场规则。“用法律来约束，整个市场都以法律为准绳，同时遵循市场规则，就不会出现太偏激的问题。”

　　不仅严禁无证售楼，让业内有些惊讶的是，针对前期央视曝光的无证售楼项目所涉的代理公司，西安市已“暂停了违规销售代理公司在西安市行政辖区内的一切房地产经纪活动”。

　　当地一家销售代理公司的负责人称，这是一个“很严厉的处罚”。

　　据了解，除了较小的代理公司外，还有一些大型的房地产代理公司，比如占西安市场份额最大的世联地产，如果这样大的代理公司暂停西安所有业务，会使西安房地产市场停摆，那么这样严厉的处罚是否真的能执行下去？

　　陕西省城市经济文化研究会会长张宝通教授认为，在央媒曝光后，西安市房管局只是一味严惩相关房企和代理商，这是不公平的。如果在办证期间，少些“潜规则”，少让开发商跑几趟，坚持走群众化路线，也不至于出现现在的楼市混乱局面。

　　张宝通强调，西安市房产管理部门效率过低，办证速度过慢，这也是西安这么多楼盘证件不齐的重要原因。

　　“出了事不能只将板子打到开发商和代理商身上，政府也应该稳妥处理，不能走极端路线，只有这样才能维护西安房地产市场的健康发展。”张宝通说。

　　在陕西房地产研究会会长王圣学看来，监管西安的楼市一点不困难。“西安市正在开发的房地产项目一共不超过500个，建委和房管局下面都设有监察大队，让一个专管员分块分管30个项目，经常巡查，不到20个专管员就能管好西安市场。”

　　据业内人士介绍，目前西安绝大多数的楼盘都是处于边盖楼、边销售、边拿证的开发模式，这种模式对于开发商快速回笼资金有积极的作用。但是，针对房地产市场秩序的专项整治行动，对西安市场绝大多数五证不全的中小房企，将会是致命的打击，如果在建的项目纯粹依靠自有资金开发，很难支撑到拿到五证齐全的那一刻，这无疑会使西安房地产市场进行一次大规模的洗牌。

　　“对于许多资金本身不充裕的小房企来说，可能会立刻停工。大量的停售和停工的影响下，五证齐全的房子可能会迎来涨价潮。”美城机构首席市场分析师董生表示，这些变化最终还是伤害购房者的利益。