城市有机更新，这个词近年来越来越为人们所熟知，简而言之，是对城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。而对其最通俗经典的解释，来自我国著名建筑学家吴良镛院士——城市是一个有生命的机体，需要新陈代谢。但是，这种代谢应当像细胞更新一样，是一种有机的更新，而不是生硬的替换。

　　随着国内越来越多城市启动更新，温州，这座有着白鹿衔花福瑞的千年古城，也对城市更新酝酿许久。昨天，市政府常务会议审议并原则通过《温州市区城市有机更新专项规划》，正式拉开了市区城市更新的大幕。

　　依照该项规划，我市将在新一轮城市总体规划确定的市区规划建成区范围内，对“三改一拆”用地，即旧村庄、旧厂房、旧城区(含旧小区、旧市场)和违章用地、已拆用地等，进行全面改造和综合整治，以优化城市功能，改善人居环境，促进产业转型升级。据概算，此次更新面积约计85.3平方公里，总体上按照“内疏、中整、外聚”的思路内外联动。

　　内疏>>

　　老城人口交通疏到新区

　　市区核心区，也就是市民熟知的老城区，仅约40平方公里，却容纳了大部分的市区人口、商业、居住、交通等等，用“不堪重负”四个字形容不为过。因此，更新的途径为“内疏”，即将老城区内人口、交通、冗余功能，向外疏解至如龙湾中心区、瓯海中心区、滨江商务区等片区。

　　规划部门建议，在瓯海中心区、滨江商务区、龙湾中心区、梧田新区等区域，推进文、教、卫、体等配套设施建设，打造大型居住区，将老城区多余人口进行疏解。

　　对备受诟病的城区交通，规划部门建议首先要将专业市场等吸引大量交通的场所迁出，引出部分过境交通等；其次是将中心医院、学校等迁出；再次是居住、就业等用地布局要合理，尽量能够就近就业，减少通勤交通等。

　　而冗余功能，指的是老城区内的工业产业、大型专业市场以及过度集中的教育医疗设施等。规划人士建议，这类场所设施应该向外围区域如瓯海中心区、滨江商务区等区域疏解，缓解旧城的压力。另一方面减少在核心区范围内新建大型商业设施。

　　中整>>

　　发展“高产田”都市工业

　　中整，整的是老城区的边缘地区，也就是鹿城工业区、温州高新区、瓯海经济开发区等，整合提升产业及相关配套，发展都市工业。

　　所谓都市工业，一般相对集中在都市型工业园区，具有良好的建筑外形，与城市生态环境相协调，通常是劳动密集型、技术密集型、研究开发型和轻加工型产业。都市工业整合之后，既可以为老城区提供大量就业机会，也可以减少市民就业交通距离，缓解城市交通压力。

　　为此，中整之策，关键在于“优二提二”，以构建“高端化、总部型、低碳化、集群化”的现代产业体系为目标，加速淘汰或升级“高能耗、高污染、低产出”的企业，促进工业生产由“低产田”向“高产田”转化。

　　外聚>>

　　配套集聚承接老城人口

　　外聚，就是指外围区域以配套、产业集聚，拉动人口集聚，培育城市功能片区，承接老城区外疏人口。

　　近年来，我市在老城区外围如瓯海中心区、龙湾中心区等地，新建或农房改造形成的小区不少，但由于配套严重缺位，无法吸引老城区内的市民集聚。

　　因此，配套集聚是关键。规划部门，在滨江商务区、龙湾中心区、瓯海中心区、梧白片区、经开区等区域，新建医院、学校等文、教、卫、体等设施，新建城市道路。

　　比如教育设施方面，包括东部城区的第二外国语学校、龙湾二小、瑶溪六小等，西部城区的五星小学、营楼小学、鞋都三小等，南部城区的娄桥安居房配套小学、大学城九年制学校，启动站前小学、货站单元小学、娄桥新三小等学校建设。

　　产业集聚方面，比如可以引导旧城区生产性专业市场相对集聚，并以此在外围形成宜居、宜商的城市环境。

　　总体目标

　　此次规划的年限为2013年至2020年，近期为2013年至2017年。更新模式分全面改造和综合整治两类。其中，全面改造规模约为48平方公里，综合整治规模约为37平方公里。

　　全面改造，即将城市土地上的建筑予以拆除，并对土地进行与城市发展相适应的新的合理使用。综合整治则是通常意义上的修修补补。从专业角度来说，是对建筑物的全部或一部分予以改造或更新设施，保留建筑物的原主体结构。

　　考虑到城市土地投放、建设资金等，规划部门建议我市按每年约3平方公里的规模推进全面改造，每年约2.1平方公里的规模推进综合整治。

　　近期应优先考虑对城市空间优化有主要影响的重要区域、重要廊道的城市更新建设，比如可优先启动杨府山CBD、高新区科技园、龙湾中心区、瓯海中心区等重点区域，及滨江景观廊道、轨道S1线交通廊道和塘河景观廊道等重点城市廊道。

　　看温州各区如何定位　　

　　鹿城区城市更新上突出旧城保护，强调人口疏解、旧市场疏解和配套完善，工业则要实现旧城周边的“退二进三”和西侧的“退二提二”。

　　旧小区更新方面，规模较小、零星分布、建设年代超过20年，结合周边旧村庄、旧厂房进行整体改造；反之，则近期整治。位于历史文化名城保护范围内、具有保护价值的旧小区，应加以保护利用、完善配套设施等。

　　旧市场更新方面，应向外疏解、集聚发展。比如在鹿城西部，结合工业区的改造，进行市场资源整合，完善道路、市政等配套，形成市场集聚。

　　龙湾区城市更新突出龙湾中心区建设、农房集聚改造；并加强高新园“退二提二”以及龙湾中心区工业区“退二进三”等。

　　规划部门建议成片企业综合整治为主，零星旧厂房全面改造为主。从功能来看，分为新型产业置换型(即降低工业的比重，对产业结构进行优化调整，主要发展都市型工业等)；内部产业升级型(即对原有工业进行适当的升级，向产业链上端提升，从工业经济向生产性服务型经济转型)；非产业功能置换型(即不再作为其他产业用地，而改为生活服务、公共开放空间或其他非产业功能用地的转型方式，包括居住和商业、酒店、市场、文教卫体设施等)。

　　瓯海区的城市更新突出旧村庄和旧厂房的更新，强调农房集聚改造，旧厂房以“退二提二”为主。

　　结合“三旧一拆”改造契机，下一步旧村庄改造应结合周边零星旧厂房、夹心地等统一改造。

　　此外，经开区主要为农房集聚和“退二进三”，另外可承接旧城区外迁的专业市场。

　　生态园区主要为农房集聚，可以在三廊桥和南侧分别集聚，旧厂房全部“退二进三”。

　　瓯江口新区主要为农房集聚，重点要加强文、教、卫、体、等建设，加快疏港公路等建设。

　　看深圳如何“三旧改造”　　

　　深圳，被誉为国内“三旧改造”的探索先锋。作为改革开放的前沿阵地，经过几十年来的经济社会高速发展，深圳的土地、资源、环境、人口遭遇严重约束，城市建设基本饱和，未利用土地仅为4360公顷，“三旧”面积2.4万公顷，为未利用地的5.5倍。

　　2009年12月1日，深圳率先颁布实施《深圳市城市更新办法》，解决了存量用地协议出让和更新范围内历史遗留问题用地产权处理等问题，建立了利益共享机制，从而全面启动城市更新，通过对存量土地的二次开发，优化和保障产业的转型升级。

　　光是今年上半年，深圳共审批城市更新单元规划22项，其中产业升级类项目7项，涉及用地约123公顷，开工率也从去年的7%跃升至目前的16%；城市更新实际投资额达146.6亿元，占全市固定资产投资比例的14.6%。目前，深圳的城市更新已经步入规范有序的运行轨道，形成了储备一批、开工一批、完成一批的滚动态势。