出席2013诺贝尔奖北京论坛的诺贝尔经济学奖得主、“欧元之父”罗伯特•蒙代尔接受记者专访。蒙代尔对北京房价做出“预测”，他称“与泡沫型的城市不同，北京不会出现大规模房价下跌情况，而且未来不会下跌”。根据经济学的供求理论，房价之所以高，缘于供给少于需求。北京有太多人想买房，所以开发商就要不断购买土地，这样土地的供应价格就会上涨，这就导致房价上涨。由于北京的高房价更多是供需因素造成的，而不是由于投机炒房，所以北京的房价不会出现大规模的放假下跌。

    蒙代尔教授的主要研究领域是货币金融领域，他提出的目标汇率区理论为欧元的诞生奠定了基础，所以他分析中国的房价也主要是从价格理论出发，从房地产业自身进行分析。但是决定中国高房价的因素绝不仅仅是经济领域的，更多是房地产市场之外的力量在推动房价不断上涨，这样看蒙代尔的理论就会有问题了。如果按照蒙代尔教授的设想，高房价原因是土地供给少于需求，那么相应的政策措施就应该是增加土地供给，房价就自然降下来了。

    可是现实不会这么乐观，事实上中国政府一直在增加土地供给，房价也没有下降太多。更何况，有一个更大的约束在制约中国政府，使中国政府无法无限制地增加土地供给。人多地少的现实和人民生活水平提高的需求迫使中国政府必须要守住18亿亩耕地的红线，占补平衡成了当下很无奈的选择，将耕地变成城镇用地受到了政府的严格限制。

    这样就变成了一个两难困境：一方面要降低房价就必须要增加住房用地供给，另一方面要保证粮食安全就必须要保护耕地，严格限制耕地变成城镇用地。这两个问题相互制约，互为条件，似乎构成了一道无法解开的枷锁，这将成为未来制约中国发展的两个难题：房价和粮食安全。如何才能协调房价和粮食安全？

    其实笔者心中一直有一个疑惑，每年那么多土地变成城镇用地，其中到底有多大比例用于居民住房供给呢？根据相关研究，中国人均城镇用地大约110-130平米之间，还有研究估计人均城镇用地达到了150平米，注意这个城镇用地指标既包括了居民住房，也包括了交通、公共建筑、工厂、写字楼等建筑设施。这个水平之高已经达到了甚至超过了美国、澳大利亚这样土地资源丰富的发达国家，相较之下，东京人均城镇用地为78平米，香港为60平米。换句话说，我国城市的经济密度太低了，平均一公顷土地只住有十几个人，这与我国地少人多的现实严重不符。这才是上面说的将高房价和粮食安全连接成一个链条的关键之处。更何况城市人均能源消费与城市密度之间存在着负相关，城市密度越小，城市的人均能源消耗就越大。

    其实仔细想一下，问题不难在各个城市发现。哪个城市不在大搞特高招商引资，热火朝天地建设经济开发区，可以经济开发区里面又有多少企业，有闲置了多少用地。很多地方政府都大搞特稿市政工程，建设广场草坪，开发旅游城，建设规模宏大的政府办公楼。就连高校也都在扩建校园，哪个高校要是没有个几千亩校园就好像不是一流大学。这些土地都是占用本来可以用来建设居民住房的耕地，所以每年新增那么多城镇用地，可是住房的供给却没有得到根本的改善。当然，开发区对于一个地区的经济发展是很重要的，市民也需要休闲娱乐的场所，大学也确实需要改善教学条件，但是完全可更加充分地利用土地，在不多占用耕地的前提下，可以大大增加住房的供给。

    我们城镇化建设的理念也存在一些误区，我们一想到城镇化，更多的是想到城市面积的扩张。因此更多的精力被放在了新城区的建设上，全国各地纷纷建设新区，但是效果好的却寥寥无几，甚至有的新区变成了鬼城。新城区被人炒得火热，同时老城区却无人问津，随便哪个城市都能看到大片的平房，屹立不倒的筒子楼，还有四处可见的烂尾楼。旧城区亟待改造却无人关注，这些经济密度极低的区域应该得到政府和社会的关注。而改造这些旧城区，提高这些区域的经济密度，潜力是巨大的，一方面可以极大地吸纳城市新增人口，同时可以方便地利用城市已有设施，另一方面，可以减少对耕地的占用，保障粮食安全。

    政府又应该怎么做呢？当前的逻辑是因为要保护粮食安全，要守住耕地十八亿亩红线，就严格控制土地供应，而当地政府为了发展经济和提升政绩，就会把增加的土地倾斜向于工程类项目，居民住房用地的供应就不足。国情所限，耕地保护是不能放松的。我们能改变的只有当前不甚合理的政绩观和新增土地的分配，政府只有更加关注于民生，而不仅是GDP，才会把有限的新增土地分配给居民住房，鼓励开发改造旧城区，合理利用每一寸土地，房价才真有可能降下来。