新华房产西安7月13日电 由中国房地产研究会、中国房地产业协会及国家发改委城市与小城镇改革发展中心共同主办的第五届中国房地产科学发展论坛在西安召开，本届论坛的主题为“新型城镇化与房地产业转型发展——转型、合作、发展”。新华房产对论坛进行全程直播。

    华生：
 
　　大家上午好！我就讲这次会议的主题，就是新型城镇化与房地产业转型发展，我讲几个问题，第一个就是什么是新型城镇化？因为今天这个已经成为一个烂熟的口号，但是什么是新型城镇化？这个跟现在的情况相差很远，新型城镇化首先是相对于旧的城镇化，没有旧何以为新，原来旧的城镇化主要特点，就是我们在严格的户籍管理制度下面，使得进城的农民随着工业化的发展不能融入城镇化，所以形成了中国的三元式结构，我曾经讲过，中国社会实际上是三三制的结构，三分之一的城市户籍居民、三分之一的农民，还有三分之一的农民工和他们的家属，这是中国现在的国情，这是我们旧的城镇化造成的情况。
 
　　所谓新型城镇化，就是要改革这个情况，现在总理说了，新型城镇化就是人的城镇化，但是这个人是指呢？这个人首要是指这2.5亿农民工和他们的家属，就是4亿多人，以及还在农村的4亿多人中的一半以上，进来要进城，要把人定义清楚了，如果你的工作不是为农民工以及家属，以及不是为将来可能进城的人工作，你做的工作就不是新型城镇化，你的房地产也是旧的房地产业，不是转型后的房地产业，这是第一个问题，就是什么是新型城镇化。
 
　　第二个是为什么要搞新型城镇化呢？是因为我们旧的城镇化道路走不下去了，旧的城镇化道路的特点，就是政府通过卖地、通过推高住房的价格，来募集资金，来发展城市，只要土地甩掉人口，这样一条道路在过去是起了一些历史作用，到了今天它的副作用越来越大，下来我跟大家分析这个问题，现在潜藏的房地产泡沫，以及现在的金融风险，可能是中国今后10年面临的最大挑战，我讲过中国的金融风暴的时候，不亚于美国的金融海啸，我们原来的道路也面临着内部需求不足的问题，我们随着工业化进城的农民工和他们的家属，他们的消费方式还是农村的，他们大量赚的钱，要回到家乡盖房子，他们盖的房子没有人住，他们在工作的城市是没有房住的，这是中国资源最大的浪费，包括现在讲结构升级和结构转型，没有人素质的提高，就不可能有真正的结构转型。
 
　　我们现在的农民工包括他们的子女，他们所接受的教育，根本不能够适应中国下一步产业升级和结构转型的需要，所以这些制约都使得原来旧的城镇化道路走不下去，现在讲结构已经成了一个时髦，实际上对中国来说，最大的结构是三个结构，第一个结构就是城乡的结构，就是我们用隔绝的城乡的体制造成的这种户籍的垄断和隔离。
 
　　第二个分配结构，因为中国成为世界上贫富差距最大的国家，第三个结构是人口结构，我们中国还有特殊的计划生育政策，这三个结构是政府要调整的主体，但是现在我们对主要应该调节的结构并没有下什么工夫，调节的是不断变化的那些结构，那些结构市场是可以发挥很大作用，你认为太阳能是新兴产业，你去发展，可能过两年就会过剩了，真正的结构调整是这三大结构，这三大结构市场做不了或者做不好，只有政府做，但是我们现在并没有真正做，所以新型城镇化，首先针对的就是第一个结构，就是我们的城乡结构，第二个分配结构，跟第一个结构也有关系，因为城乡收入的差距，不管在大国还是发展中国家中，差距都是最大的，因为我们的资源集中在城市，农村和城市的公共服务水平都差得很远，分配结构跟第一个结构有关联，第三个结构，计划生育政策还没有调整，严格实行计划生育的只是在城市，农村并没有，这三个结构首先从第一个结构突破，从这个地方开始，应该说是完全正确的，而且也到了不做不行的时候，第二代的农民工越来越成为流民，农村增人不增地，使第二代农民工都成了没有土地的流民，流民人数占到社会多数的时候，这个社会是不可能稳定的。
 
　　为什么搞新型城镇化？不但是激发内需的需要，不仅是城市化的一般规律，也是我们目前面临的巨大压力和挑战，不转将来我们可能死无葬身之地。
 
　　第三转型的困难主要在什么地方？中国搞新型城镇化，脱离不了世界上一般城市化的规律，你再搞中国特色，你出不了社会发展的一般规律，城市化发展的一般规律，我们分析从二战之后，真正成功实现城市化和现代化转型的是少数国家，按照世界银行的统计，加起来一共13个，其中还有几十万人口的小国还占了一半多，真正的主要是日本、韩国，我们国家的台湾地区、香港和新加坡，香港和新加坡都是单独的城市，还不具备普遍性，绝大多数国家城市化的转型，二战以后都不成功。
 
　　当年欧美国家的城市化道路，我们重复不了，中国需要借鉴的是二战以后，东亚比较成功的转型模式，这个转型当中的最大困难是什么？最主要的就是城市化过程当中，我们是做房地产的，土地在城市是会大幅度升值的，这是一般规律，但是来到这个城市的绝大多数移民，他们原来的土地是不会升值，或者很少升值的，所以城市化过程中，从全球来说，都存在一个人口资源配置失衡的问题，现在提的很多的口号，比如说同地同价同权，比如说集体土地自由入市，这些口号从根本上说都是有问题的，因为做房地产的都知道，唯一重要的是位置，所有这些口号富裕的只能是城郊的农民，进一步抬高门槛，使远郊区的农民实现城市化更加困难，没有制度的强制，我们就会出现像孟买大规模的贫民窟。
 
　　真正的困难在于人口和土地权利的分离，简单的把这些权利归到成交土地上，解决不了城市化的问题，还会加大城市化转型的困难，这不仅是中国面临的问题，也是其他国家已经付出的代价，已经得到了教训，现在政策文件中很多提法，实际上都是有问题的，没有真正看到城镇化转型的困难所在，这是第三点。
 
　　第四个就是怎么样推进新型城镇化。因为把这些话都说了以后，实际上有人干新型城镇化吗？我看没有。包括我刚才听的发言，大家都在做的是传统城镇化，没有人做新型城镇化，在这个情况下，不管我们喊什么口号，因为我们现有的制度、机制、体制和利益导向，使得大家只能做传统城镇化，地方政府要发展经济、要大干快上，要过日子，要还债，只能利用土地，进一步把土地抓在手里，用土地质押、去融资，我们的房地产商也得益于政府的这种制度框架，在这个里面讨一口饭吃，当然房地产吃的这口饭，比其他工业企业要吃得愉快得多，这都是传统的城镇化，这条路是走不下去的，最后会导致灾难的，但是怎么样才能做新型城镇化呢？在现在体制机制不改变的情况下，光说一些口号是不可能真正转型的，我们今天开会是讲转型，是根本不可能转型的，因此，在我看来，要真正推进新型城镇化，关键是改变几个制度，不改变制度，大家可能喊着新型城镇化，实际上做着传统城镇化的事情。
 
　　第一件事，最核心的就是新型城镇化的核心是什么？刚才我们讲，你是相对旧而言，你为什么旧呢？因为1958年出台了户籍制度，这个户籍制度的垄断，在之前农民可以自己进城，没有现在的问题，因此新型城镇化的核心就是户籍制度改革，没有户籍制度改革就没有新型城镇化，没有户籍制度改革就没有新型城镇化，因为这是新型城镇化的核心，这个事情你不做，那基本上什么都没有做。
 
　　现在说要剥离捆绑在户籍上的这些制度，当然剥离一些好一些，我们不能以剥离的这种说法回避户籍制度改革。在这方面，真正做过尝试的，是有过一些地方。
 
　　如果推行户籍制度改革，现在又有一个提法，就是要从中小城镇首先放开，是从小到大，我曾经说过，我说这是拍脑袋的提法，基本上是完全不可行的，说了也没有人听，因为我们的资源都集中在大中城市，大中城市不带头进行户籍制度的改革，哪有什么中小城镇的户籍制度的改革。
 
　　我又讲到浙江了，浙江有一个镇搞一个试点，就是全国那样最好的镇，想把外地农民工市民化，书记算了一下账，至少需要20年，到沿海那些镇里面看看，就像刚才讲到的那样，佛山地区城镇化率的计算方法是有问题的，本地人口少于外地人口，所以外地人口的户籍化还没有开始，我们到那些镇，镇的书记都会给我们讲，大中城市都不搞户籍制度改革，我为什么要搞户籍制度改革呢？我也没有力量解决这个问题，现在很多口号确实是拍脑袋的口号，你说了之后没有人听你的。
 
　　广东的村里你让他们解决外来人口的问题，如果国家没有特殊的制度和财政安排，这根本是不可能的，从路径上来说，首先要从大中城市开始，过去在这方面努力的，有过郑州，是一个中部城市，当时遇到了困难，但是他们的探索、经验、教训是值得分析的，我们现在研究新型城镇化，没有人研究那个是很奇怪的。
 
　　另外一个做的比较好的是重庆，重庆过去我一直不去，前年我专门去了成都，他们是国家的两个点，因为他们的政治色彩太重，我刚从重庆过来，我觉得重庆的户籍制度改革是有代表性的，他们把几百万农民工进了城，相当一部分进了公租房和公寓房，这个经验是有价值的，这是真正的新型城镇化。
 
　　第一我讲的是户籍制度改革，而且为什么要从大中城市开始？因为要尊重市场的选择，农民工为什么要大中城市，到沿海地区呢？因为那有就业，那的生活条件好，不在他就业的地方搞城镇化，你要把他赶到没有就业的地方搞城镇化，那是不行的。
 
　　第二，怎么样推进第一？就是不能回避户籍制度改革，这个还没有真正的提到议事日程上，上千万人口的城市，每年给出一千多人的指标，我推算了一下，它那要实现城市化需要一万年。
 
　　第二个就是土地制度改革，如果说户籍制度改革是新型城镇化的核心，土地制度改革是新型城镇化的基础，现在在土地制度改革问题上充满了各种混乱，十七届三中全会提出的关于土地制度改革的意见，跟这几年的做法，跟我们这几年的政策、法律和实际行为，基本上是相反的，可以去对照一下，在土地问题上所出现的混乱，首先是政策和制度的混乱，昨天晚上吃饭，东道主天朗控股集团董事长讲到，她对房地产政策感到一头雾水，我觉得一头雾水是对的，因为政策本身就是混乱的，一头雾水是对的，你正确解读了它。
 
　　土地制度改革是新型城镇化的基础，这个目的不是光让城郊的农民都暴富，这个目的也不是光让我们政府日子过得更好一些，土地制度改革的核心是要解决我们这么多亿农民工，以及移居人口怎么在城镇住下来的问题，现在理论界讨论的问题，都不是大家要解决的问题，都是很多人想从里面捞一把，土地制度改革，核心是要达到三个目标。
 
　　一个就是要解决我现在的4亿的农民工、家属，以及将来的还有几亿人，还包括中小城镇移居来的接近1亿人，这些多亿人超过中国人口的一半，他们在城市安家钱从哪里来的问题，这是土地制度改革的首要目标，我们谈土地制度改革谁都想捞一笔便宜，这就偏离了整个改革的方向。
 
　　所以，怎么使土地收益，为中国人口一半的人在城市安居，这是全部土地改革需要涉及的问题，人口和土地权益是不匹配的。
 
　　第二个土地制度改革也是解决人往哪里去的，人在哪里，我们现在的问题是人在的地方，可能他没有土地指标，刚才我讲的镇里面安排不了移居人口，也有道理，我们现在国土部分配土地的时候，是按照行政单位分配的，到镇里面已经没有指标了，没有什么指标它为什么要安置人口？安置外来人口呢？我们的土地制度改革，还要解决你跟人往什么地方走是相关的。
 
　　刚刚刘会长讲到，我们多少年前就提出来，要改变现在的土地制度的无偿分配制度，所有的地方要发展都要土地，你愉快的把土地分配出去了，留下了人的问题，分配土地一定要跟人挂钩，你这个地方的人要往外流动，就要收回土地指标的问题，这才是土地制度改革。
 
　　第三个，还要解决土地怎么转的问题，往哪转的问题，这就涉及到农业现代化的问题，我们现在农业现代化也面临几大问题，现在搞加工农场，我算了一笔帐，20年后，我们有80%的人口城市化了，还有20%的人口，20%的人口是3亿，我们还是守住18亿亩红线，一家有20亩地，20亩地搞什么家庭农场？20年后我们也搞不了家庭农场，美国的家庭农场一家耕种几千亩地、上万亩地，我们看看日本、韩国、台湾，我们知道在北大荒可以搞搞家庭农场，在中国绝大多数是搞家庭农户的道路，因为不具备这个条件。
 
　　农业现代化怎么搞法，是先进行农村的土地整理，使它适应于规模化和科技机械化发展的需要，还是先整居民点，这是需要首先提出讨论的问题，我以前讲过，现在农村搞的绝大多数居民点，都是浪费，因为大部分的人将来都要从那个地方迁走。
 
　　因为大部分人要进城，这是全世界的趋势，人往高处走是谁也挡不住的，从发达国家走过的道路来看，首先是城市化建设，城市化建设的后期和尾声才是乡村、村庄的再建设和再合理化，就避免了资源的二次浪费，土地制度改革是大家谈得最热闹的地方，我也理解这个里面利益很多，但是我觉得基本方向是存在问题的，没有把土地制度改革和为它服务的主体挂钩，所有的讨论都偏离了轨道。
 
　　另外，户籍制度改革是核心，土地制度改革是基础，第三个需要财税和社会保障体系改革去护航，我们现在的财政制度这套体制，是高房价的基本原因，我们商品房住宅承担了多少义务啊？农田水利建设也要从里面抽成、城市建设也要从里面分担，我们的房价能不高吗？我们人为的把房价抬上去了，另外一个是税收制度，我说你有什么样的税收制度就有什么样的价值体系，美国的税收、美国的财政收入占GDP的30%，你的税收怎么收？我们刚从韩国回来，韩国的别墅，现在是收4%的保有税，一千万的房子一年是40万，最高的时候是7%，如果有这个税收，我们报纸上还天天有那么多的豪宅广告吗？住在豪宅里面的人得赶快搬出来了，1个亿一年得交400万，一个月得交30多万，你还住吗？那价格体系还会是这样吗？什么样的制度安排有什么样的房价体系。
 
　　还有我们的社保，我们的社保体系，我们的社保从法律上要求，要求定的那个高，参加的人那么少，农民工基本上不参加城市职工的保险，但是我们的政府部门还要非守住这个高标准，参加得人越少，就要收得标准越高，应该大幅度的扩大标准，住房公积金成了有钱单位进行财富转移的一种形式，这种住房公积金制度世界上根本没有一、两家搞，现在企业雇佣一个工人，除了付给工资，还有40%多的社保和住房公积金，我们的企业怎么竞争和发展呢？城乡不对接，就是因为我们的社保制度有巨大的鸿沟，所以财政、税收和社保，这三方面整体性的改革，是新型城镇化所不可避免的配套措施，没有这个新型城镇化也搞不了，户籍、土地、财政、税收、社保这些恐怕都是关键。
 
　　最后一点，就是关于房地产业转型，房地产业的转型，我觉得我们这个题目很好，中国的城市化要转型，房地产业肯定得转型，我们过去的房地产发展是跟着传统的城市化发育起来的，大家得了很多好处，也有很多委屈，这个钱赚得非常很多，但是心里不是很踏实，心情也不是那么舒畅。
 
　　但是应该说，在过去十多年，我们房地产商是共产党现行政策下最大的受惠者，你跟工业企业比就容易了，将来谁做转型呢？肯定房地产业要转型，就像这次金融缺钱一样，你要认为危机会来得很快？你就很快转型，但是危机没有来，你就错过了赚钱的机会，这是纠结，但是我认为中国城市化的转型是不可避免的，像这样走下去，必然会造成越来越大的房地产泡沫，这个地方可能有争论，城市化没有完成以前，房价不会下跌，我们今天北京、上海的房地产价格赶上首尔和东京了，我们现在人均收入是他们的五分之一和八分之一，是不是我们的收入赶上他们，房价是他们的5倍和8倍。
 
　　如果我们有分配制度改革，我相信就像我们纠正作风的八条规定，使得高档酒、高档餐饮就面临巨大的崩盘一样，如果有一个真正的分配制度的改革，我想也是房地产泡沫爆裂的一个信号，假如我们真干，因为我们相当大的需求是靠高收入人支撑的，但是高收入人并没有承担他们对这个国家的职责。
 
　　所以我认为房地产的转型，取决于国家城市化的转型，房地产业如果从我考虑，我认为时间时候就是成功转型了？就是房地产去掉一个字，就是房产，把地去掉，靠土地赚钱不是开发商的本事，我们现在房地产业要赚钱，我看我们最优秀的企业，有很经验的总结，第一拿对地，第二做好产品，拿对地你就全赢了，但是你拿对地，对房地产业没有什么贡献，做好产品才是你的真贡献，刚才我讲的住房的产业化，如果靠土地平白的就可以赚大钱，谁去花工夫做产品呢？
 
　　房地产业转型成功，就是主动、被动把土地收益挤出去，最后要靠自己的产业化、靠设计等赚钱，从这个意义上说，房地产发展前景很大，但是收益没有那么丰厚，当你盖的房子，你做的这个工作的绝大多数部分，是为农民工和他们的家属服务的时候，你基本上跟新型城镇化同步了，如果你不是给这些人盖房子，你还是做传统的城镇化，为富人盖房子是比较容易，为穷人盖房子难度很大，需要国家整体政策的调整，也是对开发商重大的考验，我希望开发商适应新型城镇化的转变，等到新型城镇化真正上路的时候，整个财政、税收等都发生了重大的变化，中国避免了由房地产泡沫引发的金融海啸，我们在座的大多数开发商还可以健康发展，谢谢大家！
 
　　主持人：谢谢华生老师，特别喜欢听华生老师讲话，非常犀利，我有一个判断，我觉得我们干很多事情，做一项事业，发展一个城市，或者房地产业做一个项目，如果完全按照经济学家说的做，这个事就做不成了，如果你不听经济学家的话，你是做不好的，华生老师有些看法我很赞同，有些看法我完全不赞同，但是我们就需要这样讨论问题，一方面要看到文件中写的什么，一方面看到我们能做什么，我们正在做什么，既要看到中央政府想做什么，还要看到地方政府在同样的要求下要做什么，这是我们今天讨论的必要性。