看到最近万科半月内百亿抢三地王的头条新闻，看到地王一个接一个还在产生，对中国的40万亿城镇化蒙上了一层阴影。

　　城镇化是未来中国梦的体现渠道，那么做一个什么样的梦，就在于政府在推进过程中的主要手段。

　　城镇化既然是我们的中国梦，那么是开工没有回头箭的，但最近美国曝光的中国“鬼城”现象给城镇化敲了一个警钟。美国是通过商业内幕网站的卫星图片展示了一些他们所认为的中国“鬼城”：整座整座城市街道空空荡荡，政府大楼宏伟壮观，有些城市甚至建在完全不适合人居住的不毛之地，简直就是当代的金字塔。

　造城运动还是空城运动？城镇化是否又是又一轮的大跃进发展？

    为什么美国的城镇化没有体现出空城的趋势，很大程度上体现在：自主迁徙、城镇定位明确、宜居等很多方面，每一次城镇改造都需要通过全体居民的听证会，达到一定比例的反对票数，新的改造方案都无法通过。美国的城镇发展处处显示“人性化”。

　　而反观国内旧的城镇模式，背后体现的是多方的博弈，地方政府因为要土地财政，开发商因为要暴利，炒家要囤积居奇，跟风炒作者因为要靠它发家致富，最后真正体现出的个人自发的意愿却少之又少，这导致了鬼城这种脱离了实际应用价值产物出现的根本原因。

　　中国的城镇化没有形成让公众自己去造一个城镇，而变成了造一个城镇把农民扔进去的尴尬局面。

　　这种局面的伊始，与中国的几轮“圈地运动”有着直接关系，鬼城就是过往城镇化过程中圈地运动的产物。我们认为建国以来的三轮圈地运动恰恰符合，并且加速了旧的城镇化模式被曲解的背景。

　　当年我们的立党之本是打击地主豪绅建立土地公有制，这在中国历史上是不曾有过的。建国之后，土地公有制的具体形式是：农村土地归集体所有，城市土地归国家所有，需要城市土地的时候，采取行政划拨的形式。但行政划拨在改革开放后发展私营经济的时候，遇到了很大的问题。

　　土地显然是不能免费的行政划拨给这些私营经济体的，但如果收费的话，那等于回到了土地私有制。怎么办呢？我们走了中间的这条路，土地依然还是国有，但可以将土地的70年使用权进行转让。这就是中国特色的做法。

    在这种想法基础上，86年中央出台《土地管理法》，这是一个标志性事件，自此土地的资产特征得到承认并直接对土地的价值进行了全新的阐述，以此为蓝本全国进入了第一轮的圈地大潮。

    当时的土地投资模式与当前的形式如出一辙，以住宅为主的房地产进入扩张的狂潮，全年地产投资增幅达到117%，全国范围内开始涌现出各种规模的开发区。

　　这种先占地儿后干事儿的作风直接导致的就是一批项目在居民购买力还没有达到当时高度的背景下，未来注定烂尾的后话。

　　资料显示，到了93年，全国县级以上的开发区已经达到6000多个，占地1.5万平方公里，比当时城镇城区用地面积总量1.3万平方公里还多出0.2万平方公里——这意味着在短短的一年间，城市规模被人为的扩大了一倍。

　　这种增速是很恐怖的，爆炸式的圈地不仅意味着全国范围内的城镇化是脱离当时城乡居民购买力水平和需求的无本之木，更是造成了城市规划的混乱。比如广西北海92年设立20多个开发区，两年后宣布清理时，市政府想建一个图书馆都已经找不着地。

　　第一次圈地运动在90年代中期落下帷幕，当时的“惨状”就为后来的诸多鬼城埋下了伏笔，在这一次圈地结束后，银行沉淀了数百亿的资金，留下了数千万平方米的烂尾楼，闲置了数千亩土地。

　　问题是，房地产的投资并没有结束，地方政府对于土地依赖和工程拉动GDP的需求没有结束，这就意味着圈地造城运动，还远远没有走到终点。98年，第二次圈地运动开始。

　　当时，住房分配已经停止了，商业地产的地位被重新肯定。但是，因为《土地管理法》的修改，占用耕地权力被上收，拿地变得困难。

　　于是，各地绕过法律规定，巧用各种名义圈地。如法律规定占用土地35公顷以上须报国务院批准，有的地方就分成10次审批。新一轮开发区热出现。第二次“圈地运动”的圈地数量未见公开统计数字，但在这轮“圈地运动”中设立的开发区，延续到了第三次“圈地运动”，并为后者的疯狂圈地留下了铺垫。

　　第三次“圈地运动”的数字已经在国土资源部公布。各地开发区数量达5500多个，占地面积达到3.5万平方公里，超过全国城镇建设用地的总和，是第一次“圈地运动”开发区占地总量的一倍多。单单浙江省就有700多个开发区，规划面积4000多平方公里，相当于全省现有城镇面积的3倍还多。

    大规模的建设、造城、规划，这背后究竟有多少人愿意为其买单？答案是极少。城市的扩张没有跟进开发区爆炸性增长的脚步，农村的农民同样没能从开发的过程中得到好处富起来——这就更不可能平白无故的搬进新城。更大的问题是，这样大规模的建设工程，本身其完成就是相当困难的。

    按照已知的数据，我们算一笔账，3.5万平方公里的开发，以平均每亩10万元的最低开发成本计算，则至少需要5.3万亿元的启动资金。而那时候我国全社会固定资产投资总额也不过区区4.3万亿元。

　　新区的烂尾化是必然现象，并且在这种全国性的土地狂欢中，中国的地方建设思路和房地产开发思路被明显的扭曲了。地方政府卖地成性，开发商囤地成瘾，炒房团囤房成为风潮。全国范围内已经落户的新区尚有难以计数的空置房问题，而这一数字扩大到在建、烂尾、交工等等各个阶段的工程中，我们不难想象为什么中国的鬼城会不断冒出来。

　　中国过往陆陆续续的几次城镇化，虽然没有像现在这样那么明确的提出来，但确确实实在进行着。能看出来也走了不少歪路，这反而给我们现在的城镇化积累了宝贵经验：“疯狂圈地形成鬼城”在城镇化过程中是一定要阻止的。

　　说到底，中美城镇化中，最大的不同点就在于城镇化究竟是为人服务？还是仅仅为了追求账目、政绩等建设之外的事物。旧的城镇化思路所暴露出的“先斩后奏”的开发盲目，成为了那个时代的重要特征。

　　从过往城镇化中我们深刻认识到，为什么新型城镇化将重心落在“人”之上。只有真的让农民有能力、有意愿的搬入新城，增加他们的收入扩大消费，城镇化才落在实处。

　　许一力，青年经济学家，CCTV证券频道首席策略评论员。