土地改革将是新型城镇化顶层设计的核心突破点之一。新型城镇化回归“人口城镇化”,新土改核心理念在于保障农民合法的土地财产收益权,关键在于集体土地市场化改革。

    存量城市建设用地优化将成为新型城镇化下的土地改革第一条路径(第二条路径是农地流转,第三条路径是集体建设用地入市)。新型城镇化追求城市化的质量,就必须完善城市功能、优化产业结构、改善生态环境。通过城市更新、土地结构调整,在腾笼换鸟中发展低污染、低能耗,具有高附加值、高投资密度、高技术含量的产业项目,尤其是促进现代服务业的发展,将成为城市内的“土地改革”。相关上市公司也有望在这个过程中获得资金补偿或资产重组的机会,进而调整发展方向。

    环保压力推动“后工业化”改造。在新型城镇化过程中,由速度扩张转向质量提升将不断提高环保意识,改善城市生态环境、提高居民生活质量成为重点。不符合节能减排要求的工业污染项目,将成为首先清理的对象。除了钢铁行业产能淘汰和节能减排之外,其他如有色金属、化工、水泥等高污染产业未来都将进入加速调整的范围,尤其是城区内占地面积大,土地产出效率低以及污染严重的工业企业将加速淘汰、外迁、转型,同时“退二进三”、“腾笼换鸟”,为城市发展第三产业营造空间。

    具体到工业用地调整而言,建议关注三条投资主线:

    1、进入搬迁范围的工业企业,其所拥有的土地将会有较大增值空间,或可能获得相关补贴收入;对于原有资产属于淘汰落后产能、节能减排方向的上市公司,可能通过资产重组来实现转型发展。建议关注杭钢股份(600126,未评级)、广州浪奇(000523,未评级)、珠江啤酒(002461,未评级)等上市公司。

    2、新型城镇化要求地方政府在老城改造、新城开发方面,不断探索土地利用新模式,尤其是投融资环节,土地一级开发也成为重要模式,建议关注参与城市更新,开展土地一级开发业务的上市公司,如廊坊发展(600149,未评级)、铁岭新城(000809,未评级)、泰达股份(000652,未评级)、万方发展(000638,未评级)等。

    3、对于一些并未达到搬迁标准,但是主营业务集中在传统产业的企业而言,产业结构调整和转型过程中,大量土地也可能因为不再用作生产用地而被释放出来,可以盘活这些存量土地资产,提高存量土地利用效率,实现土地资产合理经营,进而提升企业效益。建议关注拥有较多土地资产的申达股份(600626,未评级)、中华企业(600675,未评级)、外高桥(600648,未评级)等上市公司。