新型城镇化并不等同于房地产化，这一点在社会各界中已形成共识。但在新型城镇化的推进过程中，必然涉及到户籍制度和土地制度的改革，从而难以避免与房地产业发生联系。旧城改造、新城建设与外来人口的进入，都是大城市城镇化发展必经阶段，在这过程中必然会导致各种房地产市场问题，认识这些问题并寻求解决之道，才能保证在新型城镇化推进过程中房地产市场的稳定发展。

　　大城市的界定标准

　　新型城镇化的提出，为我国未来城镇化发展之路明确了方向，它将改变过去过于追求城市发展的模式，而转向将重心放到人身上。在大城市新型城镇化中，将提高外来务工者和城市周边失地农民的生活质量与合法权益；将改变粗放式发展模式，更加注重集约化模式，坚持资源节约、环境友好的发展道路。

　　早在1949年,美国预算局就提出了大城市区的概念和界定标准,其概念在1967年为“一个一体化的具有可识别性的大型人口核心的经济和社会单位”。经过多次修改后，在2000年更新为“包括一个可识别的人口核心和具有核心高度一体化的毗邻地域的地区”。日本在1960年提出了“大都市圈”概念,认为大城市圈中心城市，应为中央指定市(相当于中国的直辖市)或人口规模在100万人以上，并且邻近有50万人以上的城市，外围地区到中心城市的通勤率不小于本身人口的15%，大城市圈之间的物资运输量不得超过总运输量的25%。

　　由此可见，国际上对于大城市的概念并无统一定义，各国可因地制宜。结合具体情况，并参考其他国家对大城市的定义，我国可将大城市范围界定在省会级以上城市，城市常住人口需达到800万人以上，城市城镇化率50%以上。

　　考虑到我国人口超过800万人的城市较多以及数据的可获取性，笔者仅选取人口超过1000万人的七个城市，包括北京、上海、天津、重庆、广州、深圳以及成都等作为大城市研究样本。

　　在城镇化过程中，一方面是大量农村人口进入城市，逐步完成向城市人的转变，而大城市地区城市人口的增加必然导致住房需求扩大，从而推进房地产市场发展；另一方面是城市居民的生活水平随着城镇化发展得到提升，改善型住房需求的释放也是房地产市场发展的重要动因之一。新型城镇化更加注重质量的发展，在新型城镇化条件下，对居民生活质量、土地利用以及生态环境问题的重视，将推动大城市房地产市场向更加稳定与健康的方向发展。

　　城镇化存在的问题

　　我国土地资源稀缺，而土地资源又是城镇化发展的必要基础条件。因此，认清土地市场发展现状有利于为合理利用稀缺土地资源制定方向，从而保证城镇化的可持续发展。旧城改造、新城建设与外来人口进入，都是大都市城镇化发展必经阶段，在这过程中必然会导致各种房地产市场问题，认识这些问题并寻求解决之道，才能保证城镇化推进下房地产市场稳定发展。

　　1、避免透支未来地产投资

　　大城市卫星城与新城是城镇化快速发展下的产物，它既是城市向外疏导人口缓解城区压力的途径，也是政府体现政绩的方式之一。出于对发展速度的追求，许多新城建设初期并没有进行合理且可实施的发展规划，许多开发企业看中新城发展前景纷纷进驻，吸引大量房产投资客，造成新城快速发展的假象。但是，区域发展最关键的因素是产业和人口，缺乏产业支撑与人口居住的新城无法长远发展，最终可能导致新城变空城的尴尬局面。

　　盲目的市场追捧不仅会透支未来地产投资，成为房地产市场健康稳定发展的阻碍因素，而且过热的房地产投资还将造成新城发展过度依赖房地产市场。因此，一旦市场遭遇宏观政策限制，新城经济就会受到冲击。

　　产业支撑是新城建设发展的必要条件之一，房地产先行的开发模式已经被多次证明是行不通的。由产业发展带动人口导入，人口进入和流动才能保证新城房地产市场健康稳定发展，才能促进城镇化的可持续发展。

　　2、外来务工者基本住房未能保障

　　我国有数以亿计的外来务工者被统计进城市常住人口，最终体现为城镇化率增长，但实际上他们并未享有与城市居民同等的权利与福利待遇。由于越发达的城市户籍制度控制越为严格，因此在大城市这一问题尤为突出。

　　“居者有其屋”是大城市城镇化下房地产市场发展的阶段性目标，但是现实中大都市外来务工者却面临着多重住房问题。首先，与城市户籍居民相比，他们居住面积狭小。其次，由于住房空间很难容下床以外的其他设施，他们基本生活设施难以保证。再次，外来务工者居住环境与卫生条件差强人意，这些将直接影响到他们的身体健康状况。

　　新型城镇化明确了人口城镇化、质量城镇化的方向，因此满足外来务工者住房需求、提高居住条件是大城市房地产市场未来发展目标之一。外来务工者是大城市中最不稳定的群体之一，他们福利待遇的提高有助于大城市城镇化健康发展。

　　3、旧城区影响房屋市场公平性

　　在城镇化进程中，旧城区制约了大都市的发展建设，其建筑杂乱无章、环境卫生差、人员结构复杂、社会治安混乱、基础设施落后、土地利用率低等问题给城市的建设管理带来一系列负面影响。

　　大城市旧城区占据着市区宝贵的土地资源，土地资源不能发挥出其最大的经济效益，加之旧城区原来的空间结构已经不能满足大都市现代化发展的要求，城区土地缺乏科学的规划和管理，造成了土地利用率低、资源严重浪费的后果。不仅如此，旧城区杂乱破旧的建筑形态与周围城市形成强烈对比，对城市形象产生了不良影响，也对城市整体规划与功能布局造成不小的阻碍。

　　此外，旧城区房屋租赁价格比周边地区的价格要便宜，虽然为进城外来低收入人口提供了廉价的居住场所，但其出租的房屋多为违法建筑，政府难以管理，正规的房地产市场与之相比实际处于不公平的竞争状态，严重影响了城市房屋租赁市场的正常发展。因此，旧城改造不仅能改善人居环境、提升城市品位、推进城市化进程，也将促进房地产市场更加稳定健康发展。

　　大城市房地产市场发展的建议

　　新型城镇化是综合考虑到我国过往城镇化中出现的种种问题而提出的，它是未来城镇化发展的方向。针对我国大城市城镇化下房地产市场存在的问题，参考国际成功经验，并结合我国自身的具体情况，对新型城镇化下大城市房地产市场发展提出以下建议：

　　1、保持产业与房地产均衡发展

　　首先，新城规划不能被过分追求发展而盲目跃进，开发建设之初必须以科学合理的规划为基础。规划需具有前瞻性，需结合大城市具体情况，依托形成所在区域可被利用的资源，充分考虑新城未来发展可能遇到的问题和阻碍，并在建设过程中结合新城发展的实际情况不断地对规划进行修正完善。新城的功能定位、空间布局以及投资方向都应始终围绕着规划进行，合理科学的先行规划也是促进新城房地产市场健康有序发展的重要前提。

　　其次，土地是稀缺资源，也是房地产市场发展之根本，尤其对于地少人多的大城市而言，在新城建设过程中要合理集约利用土地资源。在土地利用上，一方面要满足新城当前生产生活对土地资源的需求，同时要为未来发展预留空间，实现空间灵活运用与城市可持续发展；另一方面，要站在中长期发展的角度，不能以牺牲土地资源为代价一味追求眼前利益。政府在土地利用过程中起好监督作用，密切关注房地产市场动态，合理调整供地节奏，确保土地合理集约利用。

　　最后，新城建设是房地产市场与产业同时发展的过程，二者相互作用，保证城市可持续发展。产业是城市发展的支撑，其发展创造的就业岗位吸引了产业人口在城市定居生活，而人是房地产市场存在的必要条件。同时，还要保证产业结构多元化，就业和居住达到平衡，新城才能减少对大都市中心区的依赖，形成自身发展的良性循环，避免新城变死城的局面。

　　2、重视旧城改造和拆迁安置

　　旧城改造将牵涉到原地区居民的安置，一旦出现问题就会对改造工作的顺利进行造成阻碍。除此之外，如果旧城居民和租客得不到很好安置，他们会作为客源进入房地产市场，对市场需求造成冲击导致房价租金上涨，不利于房地产市场稳定发展。制定合理公平的拆迁安置法律法规在旧城改造过程中十分必要，是改造工作顺利推进的基础条件。

　　政府需要对实施旧城改造的开发企业加强引导。房地产开发企业倾向于开发投资回报高、拆迁成本低、能够快速运作的区域，而某些急需改造的危旧房区或具有很高历史文化价值的老街区，由于规划限制条件多、开发风险大、动拆迁成本高，而长期得不到改造。因此，政府需对旧城改造进行有效引导，信贷和税收政策是重要的调节手段，包括简化手续、减免税费、资金倾斜和信贷支持。

　　3、追求人的城镇化

　　第一，推进外来务工人员市民化。现行城乡二元户籍制度严重阻碍人口市民化进程，户籍制度以及附着在户籍之上的各种福利制度极大地限制了外来务工人员市民化进程，实现外来人口市民化是解决他们住房问题的途径之一。人口市民化可以通过制定制度和政策来扩大可享受的福利待遇范围，同时设立机构致力于协助外来人口提升都市认同感，真正实现人口城镇化，提高大城市城镇化质量。

　　第二，保障房是国家针对中低收入人口设置的福利政策，大城市中外来务工者也是低收入群体的重要组成部分，将外来务工人员纳入大城市保障房体系，对城镇化无疑具有积极意义。从国家层面而言，应按城市常住人口而非户籍来配置城镇保障房建设和分配额度，而大城市地方政府应出台配套细则，有效降低外来人口申请本地保障性住房门槛，并适度加快本地保障房建设进度，争取为外来人口提供居住保障。

　　第三，对于外来务工人员中不符合保障房申请条件，或者愿意购买商品房的住房需求者，政府应综合考虑他们的购买能力，引导房企多建中小户型的普通住宅，以满足外来人口不同的市场需求。