■ “划到北京”

　　刚刚过了新年，老许发现，一改去年的冷清，来燕郊看房的人又多了起来。

　　40多岁的老许是土生土长的燕郊人，开出租车的他坦言自己的活儿好不好全看来燕郊买房的人多不多。“在这住的人很少有打车的，基本上都是你们北京来买房的，上了车就挨个项目转。”

　　老许的判断不无道理。在燕郊最知名的楼盘燕京航城，售楼员向记者证实最近来看房的确实多了很多。“8500元一平方米虽然比去年贵了点儿，但国务院都说要城镇化了，燕郊早晚是要划到北京的，就当是几十万买个户口也值啊。”

　　在采访的过程中记者了解到，在燕郊购房的业主大多是在北京东部工作的年轻外地人，与多年前一味追求燕郊购房价格低廉不同，此番燕郊房源再度受到追捧，购房者很大程度上是看中了“落户”的可能，并寄希望于燕郊有一天划分到北京的地界，自己的孩子可以享受到良好的教育。

　　“燕郊确实好多年前就打着规划的招牌，但现在北京都没什么地了，不外扩怎么能实现城镇化呢？早晚这是要划过去的，到时候孩子高考、老人社保都会比在其他省市高很多。”上述售楼员给出的购房理由恰好符合现场看房的大部分购房者的心态。

　　一句“划到北京”给了燕郊楼盘再度提价的理由。

　　记者翻看燕京航城的定价记录，发现从去年至今，该楼盘的均价已经由7200元/平方米上涨到预计8500元/平方米。同样的情况也出现在了其他楼盘，例如曾经在去年跌至5000元/平方米的潮白人家，最近也将销售价格回调至8800元/平方米，去年年底开盘的燕郊新盘项目首尔·甜城则直接将起价攀高至8100元/平方米，这些项目的售楼员不约而同地强调，现在看房的确实多，不排除最终新一批房源还会再涨点儿。

　　■ 逢炒必涨

　　“燕郊的项目几乎每次提价都是伴随着以炒作北京可能出台扩容规划进行的。”对燕郊楼市较为关注的中原地产市场研究总监张大伟回忆，几乎每隔一段时间，燕郊的项目总会以“划到北京”为销售理由，例如2007年炒作的会通轻轨、2011年炒作的区号要变为“010”等等，而此次在历经楼市调控带来的冰封期后借城镇化提价，也就显得并不奇怪了。同样的情况也出现在固安、香河等地。之所以遇规划即炒作、逢炒必涨，主要还是本地楼市并不具备持续性上涨的支撑，这一点有两项指标均可说明，一个是租售比，另外一个就是本地居民的收入和房价比。

　　据张大伟所在的中原地产统计，燕郊的新建商品房价格在8500元/平方米左右，单套面积平均为100平方米。这样单套房屋售价大约为85万元，而燕郊的单套房租平均仅为1200元/月。租售比达到罕见的1∶708，也就是说，现在的燕郊一套商品房靠租金收回成本的话至少需要60年，几乎达到了一个商品房项目70年的使用权限。而8500元的销售均价与燕郊当地人不足2000元的月均收入相比，更是显得有些畸形。 “不仅仅是租售比和收入房价比，从空置率上来讲，燕郊楼市也在释放着危险信号。”张大伟告诉记者。据调查，1000多户的星月云河小区空置率高达60%，而这个楼盘入住时间已经五年。

　　在国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松[微博]看来，土地、资金和人口的自由流动三个因素构成了城镇化，城镇化的继续推进确实会明显地改变关于大城市、特大城市、中小城市划分的标准。“在中国城镇化大规模推进之前，100万就算特大城市。可能未来一段时间必须提升到更高的级别，比如说500万，甚至1000万才算特大型的城市。”从这一点上来看，中国城镇化的未来肯定会非常显著地影响到房地产行业，但他同时强调， 并非所有的城镇化都意味着正的增长。也有的国家城镇化推进很快的时候，增长停滞甚至是负增长。

　　而在张大伟等业内人士看来，类似燕郊、固安等环北京地区，并非本轮城镇化大力发展的 “中等城市”，无论从经济发展水平还是产业承载力，都只能是“县级市下属的乡镇”。“燕郊没有别的特色产业，房地产只是依附于北京，整体规划偏弱、相关配套依然需要进一步完善，像手机漫游问题、户口问题都是燕郊的几个结，尤其是医疗技术水平也不能满足广大居民的需求。”

　　■ 没有产业的城镇化

　　事实上，除了购房者的美好幻想和售楼人员的不断鼓吹以外，包括燕郊本地人以及已经在燕郊购房的外来人口均不看好所谓城镇化给燕郊可能带来的利益。

　　“燕郊除了盖房子，几乎什么产业都没有，我们本地的村民要么被搬迁挤到更远的地方，要么就打点零工住在自己的老房子里面。”在老许看来，不到1万块钱的房价虽然在外来购房者眼里十分低廉，但对于燕郊人来说，还是有些望而却步。在横穿燕郊的102国道两旁，燕郊楼市造就的“贫富差距”已经开始显现：像自己这样靠开出租车、每月不到2000元收入的燕郊人已属本地的高收入人群，却依然无法实现买房的夙愿。

　　在北京工作、住在上上城一期的曲女士则告诉记者，自己最近想得最多的就是把这套住了6年的房子卖掉，哪怕是回北京租房子都行。“当初买这房子就想着什么时候能划到北京去，但从买房那天开始就说要开城铁，到现在也没信儿。”曲女士告诉记者，自己和业主们一直在为交通的问题与开发商交涉，他们早已不寄希望于所谓连接北京的城铁，只希望能将通往国贸的公交车往自己家门口延伸几站，不用每天先骑20分钟自行车，再换公交。但燕郊所在的三河市主管部门给的答复却是：这属于北京交通部门主管的范畴，无法协调。

　　而对于小区电话的问题，也让许多买了燕郊房的北京移民们有种上当的感觉。“当时销售人员跟我们承诺是一机双号，一个号码拨打三河，一个号码拨打北京，都算市话，当时我们还觉得挺方便的。”曲女士告诉记者，不少小区的居民在入住之后才发现，所谓的“北京号码”只是每家每户的分机号而已，往外拨北京的号码，先要加拨0，而接听北京来电的同时还要被收取费用。“对北京的同事和朋友来说，如果家里没人，还是要收取电话费用的，是件比较麻烦的事儿。”不少业主表示，虽然这不是件大事儿，可是现在却体会到，购房时开发商口中很多的“一体化”在兑现时都变得十分模糊，如果一条公交线、一条电话线都没办法城镇化，未来大区域的一体化在这些购房者眼中就更加遥远了。

　　■ 城镇化如何避免地产化

　　然而在城镇化细则并未出台之前，更多的专家思考的是如何让城镇化避免向地产化演变。

　　“我们现在要研究和总结一个好的城镇化，一个能够平衡各方利益的城镇化，怎么样能够密度的提高、距离的缩短和开放度的增加，相应的生产、就业、消费的配套才是关键。” 在巴曙松看来， 反观过去20年城镇化非常大的一个问题就是整个土地的密度、使用的效率不仅没有提高，还有所下降，基于已经变化的人口、土地和资金条件，下一步中国城镇化会有明显的格局变化。第一，立足于回流人口和农业，以县域为基础发展农业、农产品(6.02,-0.09,-1.47%)加工、中低端劳动密集型产业、形成中小城镇；第二，立足于回流人口和城市产业分工，以三纵两横互通网络为依托发展中高端的制造业和中低端服务业，形成城市圈；第三，立足于人才和进一步开放，以沿海中心为依托，发展高端的制造业和中高端可贸易的服务业，形成城市带。“所以，下一阶段中国的城镇化可能会是一个分化的过程，不同城市的发展路径会有比较明显的差异。生产和就业结构的转变方向和速度会有所差异，从而导致消费和居住方式的转变也必然有所不同。这就需要房地产行业把握这样一个发展的新趋势。” 巴曙松说。

　　住建部专家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮也认为，不能将城镇化理解为城市扩张化、大占耕地盖高楼的房地产化。有些地方借城镇化大量圈地，大搞房地产，会扭曲城镇化新政的功效，引发新一轮地产扩张，其后果将是让三四线城市也面临房价快速上涨的问题。未来的城镇化不是简单地建设城市和城镇，应当是和改革密切配合、打破旧体制，实现工业化、城镇化，以及向市场经济转变过程中的城镇化，是大中小城市协调发展的城镇化。“改革的红利我们已经整整吃了十年，过去十年中国经济的增长是在这十年之前的改革给我们留下的红利。”在陈淮看来，中国的城市化要想走出一条有特色之路，必须和土地制度的改革、户籍制度的改革、收入分配结构的改革，以及种种打破旧体制的经济关系调整结合在一起方能成功。“去年末的中央经济会议首先提出，我们要有序推进农业转移人口的市民化，这句话提得很有分量。中国城镇化的规模、速度、质量、成功与否，根本的不取决于我们建多少人才中心、挖多少公里的地铁，而取决于我们数亿农民能不能在一个合理的周期内转移为城市居民。”陈淮分析表示。