日前，中国社科院金融研究所研究室副主任尹中立接受和讯网独家访谈时表示，无论从民间、从学者、到官方文件都认为城市化是未来推动房地产市场繁荣的最重要的动力，这一观点是大错特错的谬论，由于目前城市房价高企，大量的进城农民工收入水平较低，根本构不成住房需求。而且目前大量留在农村中的都是老弱病残，构不成劳动力输出。中国的城市化如果按照劳动力比例来划分的话，中国的城市化率可能早已经超过60%—70%。所讨论的“城镇化”的潜台词是在搞房地产。未来国家宏观政策中应该“去房地产化”。不能因为房价稍微下跌就放松货币政策。

　　尹中立进一步指出，现在大家打着城镇化旗号，它的潜台词就是搞房地产开发，正是因为房地产价格已经过高，所以它成为未来城镇化的一个最重要的障碍，也就是说数以亿计的农民面对这种奇高的房价他没有办法转化成城里人，所以，中国大多数认为未来中国经济增长动力在于城镇化，但是我们现在把房价已经炒得很高，阻碍了正常的城市化的进程，所以中国未来要保持一个正确的发展方向的话，就必须把价格给它降下来。所以，就是说去房地产化是中国未来宏观经济政策一个正确的方向，也就是说我们的宏观经济策不要被房地产市场所绑架，不要因为房地产价格稍微下跌，房地产投资增长速度稍微有所下滑就开始放松货币政策，放松财政政策去刺激它，这就是宏观经济政策去房地产化最重要的一个核心意义，但要做到也很难，因为失去了房地产市场这样一个发动机，你另外一个发动机，用什么来发动内在的增长动力去替代它，到目前为止还没有出现，所以这是一个非常头疼的问题。

　　以下是访谈实录：

　　和讯网：我们看到尽管房地产调控仍然没有放松，但是房价目前来看仍然比较坚挺，您认为未来房地产调控，可用的调控政策有哪些呢？

　　尹中立：其实政策调控对房地产价格总是起到相当重要的作用，但是决定房地产大趋势的不是政策，而是宏观背景。以我来看，宏观背景最重要的有两个东西在起作用，第一，流动性，也就是说资金的状况，货币政策起到最关键的作用。从2001年以来到现在为止，中国房地产市场单边上扬超过了10年，这个10年大牛市为什么会存在，最重要是流动性过剩。在2010年之前，流动性过剩的主要原因是外汇占款大量增加，所以导致了整个金融体系货币增长速度偏快，所以，过多的流动性导致了资产价格，主要是房地产价格大幅度飙升。

　　2009年之后又是受到4万亿投资的影响，信贷投资高速扩张，又导致了另外一次的流动性过剩，所以，两个，一次是前面外汇占款大量增加所导致的流动性过剩，后半截是我们信贷政策主动的宽松货币政策导致的流动性过剩，所以两个加在一起演变成10年的房地产的大牛市，这是它的价格上涨的最主要的因素。

　　另外房地产市场受另外一个规律支配，就是趋势的波动。资产价格的大牛市一旦形成，老百姓的心目中就会形成一个既定格局，认为这个价格是只涨不跌的，上涨持续的时间越长，老百姓形成这样一个心理定势就会越牢固。所以，现在为什么房地产政策在打压，外围经济也不好，货币政策流动性过剩的这种局面其实已经改变，但是房地产市场依然还处在一个繁荣的状态，原因是什么？是思维的惯性。所以，现在房地产市场的回暖，更多是受市场波动规律的影响，而不是基本面的影响，基本面的因素应该是房地产下跌已经开始，但是受老百姓投资的这种心理因素驱动，它依然还延续着惯性在往前冲，但是这个惯性是不会持久的。你看看2007年中国股票市场是大牛市，它形成了一个典型的双头，两个头部。当第一个头部开始下跌出现拐点之后，经过了一个调整，但是多头并没有死亡，很多人认为调整之后还会再创新高，所以它形成了，但是第二次不能够继续创新高了，所以越来越多的多头就开始有点儿战斗力下降，当越来越多的机构投资者和越来越多的散户就开始不再相信价格再创新高的时候，它真正的拐点就会确立了。现在整个房地产市场实际上呈现的就是一种在构筑第二个头部，也就是说它是在做一个大的顶部的这种构造，一旦形成未来就会出现快速下跌。

　　和讯网：您刚才谈到了房价大牛市与中国流动性泛滥有很大关系，这点我在其他经济学家包括学者中也看到了类似的观点。目前中国看多房价的多头有两大非常重要的理由，第一个是中国城镇化的进程非常低，目前大概也就51%左右，未来可能是随着城镇化的推进，有大量的进城住房人的需求存在着，因此房价不会跌。还有另外一个观点，房价是和货币发行总量是相配合的，目前的M2已经接近100万亿了，那么住房目前是最好的升值保值的一个品种，认为房价也不会下跌，您如何看待这两种观点？

　　尹中立：我先回答第二个问题，就是说房价与货币供应量之间的关系。房价与货币供应量的关系应该是这样的一个关系，就是说房价上涨的速度应该是与货币供应量的同比增长速度有高度的相关性，它不是与货币总量之间的关系。

　　现在从去年第三季度开始，中国的货币供应量无论是M1、还是M2都已经迅速下降，从以前20%左右现在下降到12-13%，已经下来了。而且未来的趋势来看，找不到货币供应量再次快速回升的理由，除非政府重新的大规模的类似于4万亿这种积极的财政政策和宽松的货币政策刺激，否则的话未来货币供应量的增长速度不会非常快，它的增长时机已经过去了。所以，从这个角度来看，从货币供应量的增长来看，房地产市场已经出现大的拐点。

　　再说说城市化。城市化基本上无论从民间、从学者、到官方文件都认为城市化是未来推动房地产市场繁荣的最重要的动力，其实是大错特错。我们首先看看什么叫做城市化？从经济增长的意义来看，所谓的城市化就是农民从农村转移到城市，这样一个过程能够推动经济增长，原因在于他的生产力大大提高了，农民在农村是一个农业劳动者的时候，处在一个半就业状态，而且他的生产效率非常低，他一年可能就只能生产一吨到两吨的大米或者小麦，但是他进入工厂一个，他一个人每年可以生产10台到20台轿车，这样他的生产效率大大提高。正是过去十多年中，数以亿计的农村劳动力从农村转移到城市，所以导致了整个中国生产力水平大大提高，这是中国过去10多年经济高速增长的一个最重要的背景，但是它为什么不会对住房形成有效的诉求？最新的统计局的住房调查统计数据表明，进城的2亿多的农民工当中有7000多万户家庭，在农村买房的只占0.8%，99.2%的人没有买房，买不起住房，所以说，进城的农民工城市化导致了住房需求的扩张，这可以说是人所共知的一个谬论。其实大家都认为是一个真理，但是这个真理离事实真相差得太远，其实不是。

　　那么未来这7000多万户家庭，这2亿多农民工，他能不能买得起房？农民工每个月的人均收入2000多元，他能买得起，能够支付现在城市现在动辄几十万、上百万以上的这种住房的支出吗？不可能。所以，除非你要么大幅度提高农民工的待遇，要不你就大幅度降低现在住房的价格，否则这2亿多的已经进城的农民工都没有办法变成城里人，所以他对住房的需求无法形成有效需求。所以，因为城市化导致了对住房的需求，这是大错特错的，但是却被所有人认为它是一个真理，这是很荒谬的。

　　从我的观察来看，中国城市化数据的统计实际上是有问题的，我们现在城市化的官方统计数据是51%，城市化的另外一个反义词就是还有多少农村的劳动力依然在农村，到农村调查就可以看到，农村全部都是老弱病残，能够转移出来的农村劳动力基本都在城市，所以中国城市化如果按照劳动力的就业指向来统计的话，中国的城市化比例早都已经超过60-70%，农村已经没有可供继续能够转移的农村劳动力。所以，从这个意义上来说，中国的劳动力资源，城市化的这种潜在的能量其实已经耗竭了，当然还有一些个别的边远山区可能还有部分的农村劳动力依然是在从事农业生产，还有转移的潜力，但是这个数字已经非常少，大多数中西部地区的这些青少年劳动力已经是工作生活在城市，如果按照准确的统计的话应该属于城里人，中国城市化的比例早就超过51%了。

　　和讯网：您刚才谈到城市化的这些谬误，最近您在您的博客中谈到最近国家的政策正在去房地产化，但是我们目前看到有一些公开的报道，说中国正在加快城镇化的道路，那么据您所了解，城镇化与房地产化有什么区别？您如何对城镇化进行评价呢？

　　尹中立：现在大家打着城镇化旗号，它的潜台词就是搞房地产开发，正是因为房地产价格已经过高，所以它成为未来城镇化的一个最重要的障碍，也就是说数以亿计的农民面对这种奇高的房价他没有办法转化成城里人，所以，中国大多数认为未来中国经济增长动力在于城镇化，但是我们现在把房价已经炒得很高，阻碍了正常的城市化的进程，所以中国未来要保持一个正确的发展方向的话，就必须把价格给它降下来。所以，就是说去房地产化是中国未来宏观经济政策一个正确的方向，也就是说我们的宏观经济政策不要被房地产市场所绑架，不要因为房地产价格稍微下跌，房地产投资增长速度稍微有所下滑就开始放松货币政策，放松财政政策去刺激它，这就是宏观经济政策去房地产化最重要的一个核心意义，但要做到也很难，因为失去了房地产市场这样一个发动机，你另外一个发动机，用什么来发动内在的增长动力去替代它，到目前为止还没有出现，所以这是一个非常头疼的问题。